Ce qui change avec la nouvelle loi sur la copropriété?

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La synthèse publiée par Le Soir:

LE 1ER SEPTEMBRE, une nouvelle loi sur la copropriété entre en vigueur. Pas de révolution à la clef, mais de nombreuses évolutions. Voici les principaux changements.

Ce mercredi 1er septembre n'est pas que la journée où les cartables reprennent du service. C'est aussi la date fatidique pour tous les immeubles du pays : la nouvelle loi sur la copropriété entre en vigueur. Syndic, assemblée générale ou acte de base, a priori, le sujet n'a rien de folichon. Il est pourtant de première importance. « La Belgique compte quelque 4,5 millions de logements, aime à rappeler Olivier Hamal, l'ancien député MR qui a porté cette loi à bout de bras, accompagné par l'ex-députée CDH Clotilde Nyssens. Dont près de 1,2 million est en copropriété. Voilà qui concerne donc pas moins de 3,5 millions de personnes. »

Cette nouvelle législation vient réformer et compléter l'ancienne, adoptée le 30 juin 1994. Les objectifs qui lui ont été assignés sont ambitieux : renforcer la participation et la démocratie au sein des copropriétés ; assurer la transparence de leur fonctionnement ; relever le niveau de rigueur de leur gestion. De grands principes qui se traduisent en une nuée de mesures, allant de l'ajustement à la petite révolution – vous trouverez ci-contre une série de cas concrets qui concernent au premier chef tous les copropriétaires. « Cette loi apporte de gros changements », confirme Frédéric de Bueger, administrateur du groupe Trevi.

Adopté une première fois à l'unanimité par la Chambre le 16 juillet 2009, le nouveau texte a pourtant bien failli ne jamais voir le jour – en tout cas pas aussi vite. Evoqué ensuite par le Sénat, il aurait pu rester coincé dans les limbes parlementaires suite à la chute du gouvernement. Non : il passera in extremis. Chambre et Sénat ont voté le texte, légèrement remanié, lors de leur dernière séance plénière, le 6 mai dernier. Le même soir, le Parlement prononçait sa dissolution.

« Tous les intervenants voulaient une modernisation de la loi, nous sommes satisfaits, commente Yves Van Ermen, secrétaire général de l'Absa (Association belge des syndics et administrateurs de biens) et président de la commission « administrateurs de biens » au sein de l'IPI (Institut professionnel des agents immobiliers). Seulement, elle est sortie plus vite qu'on ne le pensait. Votée en mai, entrée en vigueur en septembre, après les mois d'été. Mais heureusement qu'elle est passée durant cette législature, sinon c'était reparti pour un ou deux ans d'attente minimum. » Même son de cloche du côté des notaires. « Il y a toujours des détails que l'on peut regretter, reconnaît Pierre Van den Eynde, président de la commission « droit des obligations » au sein de la Fédération royale du notariat belge. Mais il y a surtout beaucoup de bonnes choses à souligner. »

Les nouveautés

L'ASSEMBLEE GENERALE

Responsabiliser les copropriétaires
L'AG constitue le centre de décisions de la copropriété, réunissant, une fois l'an, les copropriétaires et le syndic. Si besoin, des assemblées extraordinaires peuvent être convoquées. De nombreuses dispositions de la loi modifient les règles de tenue de ce « mini-parlement » qui délibère sur toutes les questions d'intérêt commun.

Convocation. Auparavant, il n'était pas toujours facile de prévoir quand se tiendrait l'AG. A présent, sa tenue doit se faire durant une période de 15 jours fixée dans le règlement de copropriété. La loi prévoyait déjà que des copropriétaires représentant au moins 1/5 des quotités pouvaient demander au syndic de convoquer une AG. Désormais, si ce dernier ne s'exécute pas, les copropriétaires en question peuvent eux-mêmes convoquer l'assemblée.

Ordre du jour. La pratique était déjà répandue, elle est à présent couchée dans le texte de loi : les copropriétaires peuvent ajouter des points à l'ordre du jour dressé par le syndic.

Présidence. La présidence de l'assemblée est confiée à l'un des copropriétaires, pas au syndic.

Votes. Afin d'éviter des abus, des limites ont été fixées au système des procurations permettant aux absents de se faire représenter par un mandataire. Nul ne peut accepter plus de trois procurations, sauf si le total de voix dont il dispose (la sienne plus celle de ses mandants) est inférieur à 10 % du total des voix. Le sort des abstentions (votes nuls ou blancs) a été tranché : elles ne sont pas considérées comme des voix émises lors du calcul de la majorité.

Procès-verbal. Afin de responsabiliser les copropriétaires et d'éviter les contestations, les majorités obtenues sont indiquées dans le procès-verbal, de même que le nom des propriétaires ayant voté négativement ou s'étant abstenus. Le PV est rédigé par le syndic au cours de l'assemblée. A la fin de la séance, il est lu et signé par tous les copropriétaires encore présents.

PAR ECRIT

Une AG peut ne pas se réunir

Elle peut se tenir par écrit. Condition : que toutes ses décisions soient prises à l'unanimité. « Cette disposition est pratique si l'ordre du jour de l'AG est consensuel, analyse Frédéric de Bueger. Cela peut simplifier la vie des copropriétés où l'on s'entend bien, car il y en a des masses. » Un seul exemple : l'assemblée a déjà décidé de remplacer les châssis de l'immeuble. Le syndic a comparé plusieurs offres et propose de choisir un fournisseur. « Si tout le monde est d'accord, nul besoin de se voir. »

LE SYNDIC

Mieux encadré, plus professionnel

Le syndic est nommé par l'assemblée générale afin d'assurer, au nom des copropriétaires, la gestion quotidienne de l'immeuble et de gérer les fonds de la copropriété. La fonction de syndic peut être assumée par un professionnel ou par un des copropriétaires. La nouvelle loi impose davantage d'obligations au syndic. « Cette professionnalisation est une bonne chose, juge Yves Van Ermen. Mais elle accroît le risque que les privés qui faisaient cela “à la bonne franquette” ne puissent plus assumer la fonction de syndic, car ils devront être beaucoup plus précis. »

Encadrement. Rebaptisé conseil de copropriété, l'ancien conseil de gérance, exclusivement composé de copropriétaires, veille à la bonne exécution des tâches du syndic.

Mission. Le mandat du syndic, renouvelable, ne peut excéder trois ans et nécessite un contrat écrit.

Travaux. Pour des travaux dépassant un certain montant fixé par l'assemblée, le syndic met en concurrence plusieurs devis.

Transparence. Le syndic est tenu de solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale avant de passer toute convention liant l'association des copropriétaires à un de ses proches. Il doit par ailleurs tenir à jour la liste des coordonnées des copropriétaires et communiquer, si un copropriétaire lui en fait la demande, les noms et adresses des autres copropriétaires.

Comptabilité. Dès que la copropriété comporte plus de 20 lots, la comptabilité simplifiée ne suffit plus et doit être tenue selon un plan comptable normalisé – l'arrêté royal nécessaire n'est pas encore paru et est espéré pour la fin de l'année. Deux comptes distincts doivent être utilisés pour le fonds de réserve et le fonds de roulement.

VENTE

Les acheteurs mieux informés

Bonne nouvelle pour les candidats acquéreurs : les chances qu'ils achètent un chat dans un sac sont fortement réduites. « Auparavant, les acheteurs ne recevaient les informations complètes sur le bien qu'avant l'acte authentique, donc après le compromis, rappelle Olivier Hamal. Or le compromis vaut vente ! » La loi veille à une meilleure information de l'acquéreur. « Ce dernier recevait généralement les procès-verbaux des deux dernières années, enchaîne Pierre Van den Eynde. Mais n'avait pas de vue sur les éventuels impayés du cédant ou crédits contractés par l'association des copropriétaires. »

Désormais, avant la signature du compromis, il est demandé au syndic de transmettre les informations relatives aux fonds de roulement et de réserve, aux arriérés, aux appels de fonds, aux procédures judiciaires et aux AG. Avant l'acte authentique, le notaire demande des informations complémentaires et vérifie que les premières informations demandées ont été transmises.

Les critiques

SANCTIONS

Risque d'actions en justice

Initialement, des sanctions étaient prévues pour les copropriétés n'ayant pas mis à jour leurs statuts dans les délais impartis. Une disposition abandonnée en cours de route, regrettent certains acteurs qui craignent que les copropriétés fonctionnent « comme avant », sans s'adapter aux nouvelles règles. Faut-il y voir une lacune ? Ne pas se mettre à jour comporte un risque juridique pour les copropriétés elles-mêmes, rétorque Olivier Hamal. « Un copropriétaire mécontent pourrait demander devant le juge de paix l'annulation des décisions de l'AG en tant qu'actes irréguliers, frauduleux ou abusifs. Et cela deviendrait vite l'imbroglio en cas de vente d'un des lots de la copropriété. »

COORDINATION

« Une mauvaise idée »

La nouvelle législation propose des avancées majeures mais contient une lacune de taille, mise en avant par toutes les parties. La mise en conformité des statuts de la copropriété (acte de base et règlement) avec les lois de 1994 et 2010, nommée « coordination », devra être effectuée par les syndics pour dans un an. « Un délai beaucoup trop court », de l'avis de tous. Et puis, les syndics professionnels ne sont pas forcément juristes. Sans parler des non professionnels… « C'est une mauvaise idée », tranche Yves Van Ermen. « Pour cette tâche, le texte voté à la Chambre laissait… cinq ans… aux notaires », enchérit Pierre Van den Eynde.

Autre souci : cette coordination ne doit pas obligatoirement faire l'objet d'un acte authentique, elle peut se faire sous seing privé. Dès lors, tous s'interrogent sur la responsabilité qui pèse sur le syndic, mais surtout sur l'opposabilité aux tiers de ces statuts : ne pas passer devant notaire comporte un risque. « C'est le résultat d'une contorsion intellectuelle effectuée par le Sénat, rapporte Olivier Hamal. Qui voulait à tout prix éviter des coûts supplémentaires aux copropriétés. »

IMPAYES

La copropriété n'est toujours pas un créancier privilégié

Lorsqu'un copropriétaire indélicat ou à court de finances ne paye plus son dû, la copropriété peut lancer une procédure de vente forcée. Avec un hic : elle n'est pas créancier prioritaire. « Une fois que les créanciers privilégiés se sont servis, le risque est qu'il ne reste plus un sou », résume Frédéric de Bueger. Certains souhaitaient accorder ce privilège à la copropriété, en vain. La loi contient une mesure intermédiaire. Lors de la vente, le notaire doit retenir sur le prix de la cession les arriérés dus par le cédant – après le passage des créanciers prioritaires. « C'est mieux que rien », estime Yves Van Ermen. Et puis, privilégier la copropriété était un processus périlleux. « Rajouter un privilège forçait à revoir toute la loi hypothécaire, bref à ouvrir la boîte de Pandore », recadre Olivier Hamal. « Cela risquait aussi d'effrayer les créanciers hypothécaires, ajoute Pierre Van den Eynde. Ils auraient pu croire que les copropriétés allaient passer avant eux. De quoi mettre par terre tout le marché immobilier. »

Je crois que la date de la saisie aura son importance, si une saisie est nécessaire.