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Arko nous indiquait que l'enregistrement a été réalisé par le nouveau propriétaire.
Il est donc en droit d'indexer.
Par ailleurs, le locataire n'a aucun droit d'exiger une preuve de transfert de la garantie locative entre ancien et nouveau propriétaire. Il est étranger à la transaction effectuée, et les arrangements éventuels.
Il est cependant légitime qu'il demande sa déduction au nouveau propriétaire à sa sortie.
(Et le nouveau propriétaire n'a d'autre choix que d'en tenir compte, qu'il l'ait reçue ou non. Ce serait alors à lui de faire valoir une réclamation auprès de l'ancien propriétaire, au besoin, sur base d'un vice lors du transfert des droits).
Ce n'est pas toujours pareil.
A la JP de Liège, les juges (surtout une, bien connue...) rejette systématiquement tout élément de preuve, si elle ne dispose pas d'un ELS contradictoire. Et peu importe si des dégâts sont prouvés, s'il y a des arriérés, et si le locataire a volontairement esquivé l'ELS.
Au temps pour la notion de "preuve par toute voie de droit"...
Ceux qui ont le courage ont gain de cause en appel... mais il faut y aller. Et les procédures sont tellement longues que bien souvent, ça passe.
En conclusion, il faut tout de même être trèèès prudent avec cette notion. Et il me parait bien préférable d'introduire une requête urgente pour demander la désignation d'un expert au plus tôt.
Je ne parviens pas à trouver une information claire, en ce qui concerne les éventuels décompteurs en place.
S'il est toléré que des calorimètres ou un autre système soient en place pour du chauffage collectif.
Il me paraitrait logique d'autoriser tout autant les décompteurs électriques existants (ou d'eau - bien que ça reste hors du champs de la communication, bizarrement).
Pour info et lien complémentaire : https://www.cwape.be/node/145#compteurs … ligatoires
Il y est précisé un premier élément de réponse :
En gaz, cette obligation ne vaut pas si l’immeuble est alimenté en gaz uniquement pour une installation collective (par exemple afin d’alimenter une chaudière unique pour tous les appartements). L’obligation de faire placer un compteur par appartement n’est d’application que s’il existe une utilisation finale individuelle, à savoir que si le gaz est acheminé jusqu’aux appartements par exemple afin d’alimenter une cuisinière au gaz, une chaudière ou chauffe-eau individuel au gaz, etc.).
Bonjour à tous
(Long time, no see... je sais )
Un peu par hasard, je relis le décret wallon relatif au bail de résidence principal.
Et je tombe sur son article 27 §4, qui indique :
Chaque partie peut requérir l'établissement d'un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés.
Il nous est souvent arrivé d'indiquer que, si les parties ne souhaitaient pas/plus partager le coût de l'état des lieux, chacun pouvait se (faire) représenter, sans intervenir dans le coût de l'autre partie.
("Je ne veux plus payer d'expert, donc je vous en laisse l'entière charge, cher monsieur").
A la lecture de cet article, je pense qu'il y a matière à contester cela.
D'autant que le décret prévoit qu'en cas de désaccord --> Justice de paix et partage des coûts de l'expert judiciaire désigné.
Sur celui-ci, au moins, il y a une explication logique.
Les tirants sont généralement posés au scellement chimique. Ils n'avaient pas le bon patron (de guidage)... ou ont changé de poteau ensuite.
Ben oui... c'est très pratique et ça permet de voir, dans les salles d'audience, que les seules personnes représentées sont :
- soit aisées et lassées
- soit "débutantes"
- soit des assistés judiciaires (et vous aurez compris où va la majorité !)
Dernièrement, j'ai eu un cas 'banal' d'un couple qui ne payait pas son loyer. Ils l'admettent, mais jouent avec mes pieds.
Résultat : ils ont 2 avocats distinct au tribunal (pro deo), qui jouent la procédure exagérément (je les soupçonne d'agir ainsi uniquement pour leur propre facturation d'ailleurs...) et je suis bien sûr tout seul face à un juge qui me lance un regard compatissant lorsqu'il prononce les reports et/ou agenda contre lesquels on ne peut s'opposer...
Qu'appelez-vous indemnité compensatoire de préavis?
La loi n'utilise pas ce terme...
Les quelques jugements trouvés pour Charleroi, Tournai et Liège utilisent ce terme, en tout cas.
Sont ciblés ici les indemnités dues si le préavis n'est pas presté correctement.
Cas facile : un locataire part du jour au lendemain.
Il m'apparait évident qu'il est alors redevable d'une indemnité de 3 mois, compensatoire au préavis non-presté (+ d'éventuelles indemnités de relocation, de dégâts locatifs, de rupture anticipative, etc. ; mais c'est un autre sujet).
Mais je vous rejoins, la loi est muette en cas de préavis raccourci, et les juges rabattent régulièrement le peu que la loi accorde aux propriétaires...
J'ai du mal à croire qu'il n'existe pas d'Arrêté, une jurisprudence, ou au pire une circulaire qui discute du sujet.
Si l'on s'en tient aux jugements "en équité" (comprendre "rabottés pour un compromis à la Belge"), aucune des parties n'a jamais intérêt à respecter pleinement ses obligations premièrement conclues...
Bonjour,
J'ai visité un immeuble divisé en 4 appartements.
2 sont en ordre d'urbanisme et loués.
1 est très mansardé, je ne crois pas pouvoir le régulariser.
1 dernier est une annexe vers l'arrière, en fort bon état, mais, quoique avant 94 l'immeuble puisse prouver 4 locations dans l'immeuble, la ville de Liège ne semble pas vouloir octroyer de permis pour cette partie là (le propriétaire actuel ne s'est pas vraiment investi très fort pour y arriver). Si je me domicilie moi-même dans cette dernière partie, en tant que propriétaire, dois-je aussi la régulariser ?
Je serais ravie d'avoir des informations :-)
Si vous pouvez prouver 4 ménages avant 1994, cela vaut la peine de forcer la régularisation.
L'urbanisme de la Ville de Liège est tristement reconnu comme malhonnête et abuse de son pouvoir autant que faire se peut.
Ils feront donc tout ce qui est possible pour ne rien régulariser (sauf si vous connaissez un politicien local... dans ce cas, par contre, vous pourrez faire passer n'importe quoi...). Mais ils peuvent difficilement aller contre la loi, si vous êtes assez tenace.
Au besoin, faites-vous assister d'un architecte qui a l'habitude de ce type de dossier. Plusieurs savent y faire, et les réponses officielles sont également d'une autre teneur (bien qu'encore une fois, ça soit anormal !).
Y habiter oui, vous y domicilier, non
C'est totalement faux.
On se domicilie dans les biens en infraction urbanistique. La commune fait juste la remarque, mais est obligée de domicilier.
Bonjour,
Je cherche - en vain jusqu'à présent - des bases légales ou jurisprudence (depuis 2018) relatives à l'indemnité compensatoire de préavis.
Celle-ci est beaucoup discutée, et me semble évidente lorsqu'un locataire ne preste pas son préavis, mais me parait appliquée avec une certaine légèreté et beaucoup de discussions dans certains tribunaux.
N'y a-t-il pas une base légale claire ?
Vous avez remarqué que l'exécution des décisions judiciaires et administratives d'expulsion est suspendue. Ce qui ne signifie pas que des procédures visant à obtenir une décision d'expulsion ne peuvent pas être entamées.
Vous aurez remarqué que le texte prévoit que pour des raisons de sécurité publique, de péril imminent pour la santé physique et mentale des occupants ou de dégradations volontaires du bien peuvent être exécutées les décisions judiciaires d'expulsion .
Vous aurez aussi remarqué que ça ne solutionne pas 99% du problème que le texte engendre ;-)
Bonjour
pour le moment je suis passée à la peinture Sigma
et la bonne nouvelle si vous vous avez un num de TVA mais que vous n'avez pas de bonne remise les 1er lundi du mois c'est -30% ;-)
? Où avez-vous vu cela ?
C'est une action Sigma, ou chez votre revendeur ?
Merci pour cet article. Ces dernières réponses répondent à ma question ;-)
Il subsiste évidemment un flou sur la durée correspondante à cette relocation, mais l'article a le mérite d'existe, et d'ouvrir la porte à cette indemnité.
Une "faute" est également une définition large, et peut aussi bien correspondre à un défaut de paiement, d'occupation ou de dégats locatifs nécessitant un délai de réparation/nettoyage.
J'en comprends qu'il faut, dès lors, justifier factuellement de cette durée nécessaire à la relocation. Mais elle reste légalement prévue.
Bonjour,
On mentionne souvent - à juste titre - les éventuelles indemnités dues par un locataire défaillant, qui génère un préjudice de relocation des lieux.
Généralement, c'est du au fait de dégâts locatifs importants, qui nécessitent du temps pour être remis en ordre.
Ou un état du logement si dégradé qu'il est impossible de tenir des visites de relocation utile.
Mais cela reste généralement à l'appréciation d'un juge.
D'où ma question, à laquelle mes recherches ne trouvent pas réponse : quelle est la base légale pour demander ces indemnités ?
Je ne trouve que quelques jugements qui feraient jurisprudence... et la logique des choses. Mais je ne peux pas croire qu'il n'y ait pas plus (bien que j'ai la quasi certitude que ça ne soit pas bien défini, d'où l'appel plus que fréquent aux juges).
Avec une colocation de 4 personnes au plus, vous n'avez pas besoin de permis de location. (C'est pour éviter que le propriétaire mette tout sur la tête d'un locataire, à charge pour lui de sous-louer.)
Il faut 5 personnes majeures, au minimum.
Les 175 € ne sont que la pointe de l'iceberg. Pour introduire un permis, il faut une quantité de travail non-négligeable (essentiellement liée au travail d'architecte d'ailleurs).
Et la Ville de Liège possède l'un des pires service urbanistique que je connaisse ("le" pire même).
Ils n'agissent et ne répondent pas de bonne foi ; génèrent leurs propres règles pour bloquer visiblement tout ce qu'ils peuvent et ne se conforment même pas aux décisions de justice qui les condamne...
Geraldino a écrit :GT a écrit :Geraldino a écrit :Mon locataire m'a écrit un texto disant qu'il a eu "une grosse saisie sur salaire"
Comparer le montant de la retenue avec le montant du loyer.
Le montant retenu est-il au moins égal au montant du loyer ?Vrai finalement, l'ayant rencontré et ayant vu sa fiche (intitulé "rente alimentaire" -2600 eur et encore j'arrondis !) car il vient de se séparer et avec des enfants. Pour le montant je pensais pas que c'était possible, mais c'est là noir sur blanc.
Reste... zéro.Pour les pensions alimentaires tout est saisissable. La totalité du salaire peur être saisie.
Et si le bailleur demandant une saisie est une maman célibataire, ça compte, monsieur ?
Bonjour,
Que l'état des lieux ait été enregistré ou non (car l'administration est loin d'être infaillible), n'a aucune importance sur sa validité ou des conséquences dont vous pourriez profiter.
Il n'a pas été réalisé de façon très orthodoxe, mais ça n'a rien d'illégal.
Vous avez pu faire vos constats, ils ont été pris en compte... Il est contradictoire. Difficile d'y trouver à redire, selon moi.
Peu importe la manière dont a été fait l'état des lieux d'entrée, le propriétaire ET le locataire ont tout à fait le droit de faire appel à un expert pour la sortie.
S'il est inscrit dans le bail que c'est à frais partagé, chaque partie est censée respecter cet engagement. Néanmoins, il est régulièrement admis que la partie ne souhaitant pas être représentée ne sera pas tenu aux frais de l'expertise et pourra se faire représenter à sa guise.
(De mon point de vue, c'est une erreur de ne pas mandater un expert, car dans ce cas, il n'agira pas au bénéfice de chacun, et ne défendra que son unique mandataire).
Pour le rendez-vous, vous êtes en droit de proposer un autre rendez-vous. Mais vous ne pouvez pas plus l'imposer tout seul.
Si aucun accord n'est trouvé, il est courant de revenir sur le dernier jour du bail, à une heure raisonnable.
(La partie qui se montre déraisonnable s'en trouvera pénalisée, si un litige devait être jugé ensuite).
En plus je trouve ça ahurisant que on ne peu pas entrer dans le logement sans son accord et tant donné la situation dans la qu'elle on ce trouve !
Il doit bien avoir un moyen de faire bouger les choses sans devoir attendre 10ans que une décision de justice sois prise ou qu'elle décide de partir...
Bienvenue dans la peau d'un propriétaire