Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

panchito · #1 19-08-2014 07:03:30

Bonjour,

Si mes informations sont correctes, l'Acte de Base adapté à la nouvelle loi sur la Copropriété doit être signé par tous les copropriétaires avant le 1er septembre, dernier délai pour en avoir la gratuité. Passé ce délai, il faut obligatoirement passer devant notaire.

Est-ce exact? La date butoir a-t-elle encire été déplacée? Suffit-il que l'Acte de Base adapté ait été voté en AG?

D'avance merci

GT · #121 10-02-2016 10:55:50

@max11

Certes, comme vous le soulignez, le texte légal prévoit que le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique .Soit. Mais il énonce aussi que le syndic est tenu de soumettre à l'approbation de l 'AG dans un certain délai une version de l'acte de base, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptés aux articles 577-3 à 577-14 du code civil.
D'où le judicieux questionnement de Panchito.

La question est de savoir si oui on non l'adaptation hors délai entraîne l'établissement d'un acte authentique.

Il s'agit,sans plus, d'une question d'interprétation de la loi, objet de l'intervention initiale de Panchito à laquelle j'ai renvoyé.

A cet égard, la dernière intervention de Luc apporte un éclairage intéressant.

La loi (Art. 577-4, § 1, C.civil) est que l'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
L'art. 19, § 2, L. 2 juin 2010 déroge à l'art. 577-4, § 1, C. civil dans le cas particulier qui y est visé : adaptation dans un délai imparti..

Dernière modification par GT (10-02-2016 11:14:51)

max11 · #122 10-02-2016 11:50:24

Merci à Luc et GT pour les précisions.
Je ne suis pas juriste, même pas en amateur. Et je comprends (ou j'interprète) peut-être mal ce que je lis de vos interventions et la QR Parlementaire.
Je ne vais pas alourdir en reprenant chaque fois vos réponses.

L'art 577-4 dit que l'AB doit faire l'objet d'un acte authentique avec description de l'acp, quotités, ... ==> une acp ancienne à un acte authentique avec toutes ces informations.
Si l'AB (et les autres doc) sont uniquement adapté par rapport à la loi (donc pas de modification de quotités, de lots, ...) mais, de ce que je sais de ces adaptations obligatoires, ce sont des articles de lois, des procédures, des termes, ... ==> l'acp est toujours en ordre avec son ancien acte authentique + acte modificatif non authentique.

Est-ce qu'il y a dans la loi un article qui impose un acte authentique si on modifie l'acte sur des éléments tels que des numéros d'article, des dispositions générales, des rappels à la loi, .... ? La QR parlementaire semble dire que ce n'est pas nécessaire dans le cadre d'une coordination avec la loi....

Je ne vois pas comment interpréter qu'il faut un acte authentique si on ne respecte pas le délai ?

Précisions : c'est une question pas une affirmation, j'en sais rien....
Et j'ai bien compris que ce n'est que le cas de la coordination à la loi, pas de changement des éléments de base comme les lots, les quotités, les règles de répartitions, ... qui, eux, demandent un acte authentique que l'acte soit ancien ou déjà avec la nouvelle loi....

GT · #123 10-02-2016 16:11:22

@max11

Je relève dans la revue Immobilier" (n°10 17-31 mai 2013, page 6) sous la plume de Martine WAHL

"Selon certains commentateurs, passée la date du 31 août 2013, l'adaptation des statuts devra se faire nécessairement par acte authentique au motif que la mise en concordance est un régime d'exception et qu'il paraît évident que toutes les adaptations postérieures devront être effectuées conformément à l'article 577-4, § 1er du code civil".

Je reprends la note de bas de page concernant ce texte : R. TIMMERMANS, "Hoe ver reikt de coördinatie van de statuten onder de nieuwe appartementswet van 2 juin 2010", T.App. - R.C.D.I. 2010/4, p 7, n°17) .

Par ailleurs, Iris GERLO (conseiller juridique au département juridique de la FNRB, constate l'existence d'un accord politique revenant à déroger (temporairement et à des conditions très strictes ) à la règle selon laquelle toute modification des statuts doit faire l'objet d'un acte authentique. Et pour I. GERLO, l'adaptation des statuts consiste à y apporter des modifications. Il s'agit donc de la suppression de certaines dispositions et de leur remplacement par d'autres (La pratique notariale de la copropriété, Bruylant 2012, p. 90 et svtes).

Pas plus que vous, je n'ai la réponse à la question posée par Panchito. Et, sauf mauvaise expression dans mon chef ou lecture trop rapide par quiconque, je n'ai pas affirmé avoir une réponse tranchée au questionnement de Panchito. Je me suis limité, me semble-t-il, à tracer des pistes de réflexion.

PIM

max11 · #124 10-02-2016 16:27:07

@ GT merci

Une chose est donc claire : c'est que ce n'est pas clair !
Encore un texte mal foutu et imprécis ouvrant la porte à toutes les interprétations...
Du boulot pour les avocats, les juges et les auteurs...

GT, PIM

luc · #125 11-02-2016 08:12:08

max11 a écrit :

@ GT merci
Une chose est donc claire : c'est que ce n'est pas clair !
Encore un texte mal foutu et imprécis ouvrant la porte à toutes les interprétations...
Du boulot pour les avocats, les juges et les auteurs...

Ayant été présent aux séances publics de la commission parlementaire (= dans le public) durant la discussion de la proposition de loi de 2007, je sais que le bût secondaire des parlementaires était d’éviter de frais « inutiles » selon eux, pour le cas au il ne fallait aucun autre changement, que ceux imposés par la loi de 2010.

Le but primaire était de rendre les statuts transparents pour les copropriétaires, comme imposé depuis 1994 par l’Art. 577-4 CC, mais pas observé. Ceci tout en préservant le caractère souverain de l'AG (= laisser l'inititiave à l'AG pour imposer des règles plus ou moins détaillés).

En mettant cette mission "proposition du texte" aux mains d’un syndic conventionnel (et pas d'un syndic provisoire nommé par le juge) et en lui obligeant de soumettre un projet avant le 01.09.2014 (= si pas: faute déontologique), ils se sont assurés ce projet serait ajouté à l’invitation d’une séance d’AG et le point « délibération et vote de la coordination des statuts » serait mis à l’ordre du jour avant le 01.09.2014.

Le copropriétaire banalisé serait donc informé en recevant le texte intégral de coordination proposée, de la répercussion de la loi de 2010 et de l’AR du 12.07.2012.

Il est un fait que le texte proposé par le syndic conventionel pourrait être amendé et voté des années après, si le point est postposé à chaque séance suivante et voté seulement par exemple en 2099.

La discussion actuelle est si ce texte voté en 2099, dont la version initiale était proposée avant le 01.09.2014, doit encore être soumis à la procédure de l’acte authentique.

GT · #126 14-02-2016 12:36:51

Dans un article intitulé "Mise en conformité obligatoire des statuts : suite (et pas fin...), Pierre ROUSSEAUX, avocat, Président du SNP Charleroi, de la position des notaires nous informe de l'interprétation qu'ils font du texte de l'article 19, § 2 de la loi du 2 juin 2010.

"Que disent les notaires ?

Selon eux, comme le délai précisé de quarante-huit mois a pris fin le 1er septembre 2014, ceci signifierait que toutes les adaptations des statuts aux articles 577-3 à 577-14 du Code Civil, (en ce compris les règlements de copropriété) doivent être transcrits au Bureau de la Conservation des hypothèques (art. 1 L. Hyp.)"

"Ainsi, la thèse notariale est claire : délai expiré signifie obligation incontestable de transcription du règlement de copropriété."

http://www.rousseauxavocats.be/download_green.php

Seuls les actes notariés et les jugements tenant lieu de vente sont admis à la transcription (art. 2 L. Hyp.) ; ils doivent être préalablement enregistrés (art. 29 C. enreg.).

PIM

PIM · #127 14-02-2016 13:22:51

Merci GT pour ce lien vers cet article de janvier 2015.

En clair, selon les notaires, il faut acte authentique, le délai ultime du 1er septembre 2014 étant dépassé..

Existe-t-il une position contraire fiable (le titre "et pas fin" étant non résolu ?)

max11 · #128 15-02-2016 10:08:11

GT a écrit :

Dans un article intitulé "Mise en conformité obligatoire des statuts : suite (et pas fin...), Pierre ROUSSEAUX, avocat, Président du SNP Charleroi, de la position des notaires nous informe de l'interprétation qu'ils font du texte de l'article 19, § 2 de la loi du 2 juin 2010.
"Que disent les notaires ?
Selon eux, comme le délai précisé de quarante-huit mois a pris fin le 1er septembre 2014, ceci signifierait que toutes les adaptations des statuts aux articles 577-3 à 577-14 du Code Civil, (en ce compris les règlements de copropriété) doivent être transcrits au Bureau de la Conservation des hypothèques (art. 1 L. Hyp.)"
"Ainsi, la thèse notariale est claire : délai expiré signifie obligation incontestable de transcription du règlement de copropriété."
http://www.rousseauxavocats.be/download_green.php
Seuls les actes notariés et les jugements tenant lieu de vente sont admis à la transcription (art. 2 L. Hyp.) ; ils doivent être préalablement enregistrés (art. 29 C. enreg.).

Merci GT même si malheureusement cela ne fait pas avancer le schmilblick....

"Selon les notaires" il faut passer par un notaire.... Ben oui, c'est une belle rente garantie pour eux. Dans ce cadre, les notaires sont des commerçants comme les autres. Il vente leurs prestations sans risque & sans responsabilité pour (pratiquement) aucun conseil, aucune assistance mais des documents types ou des documents préparés par d'autres (syndic, propriétaires, prestataires tiers,...).

Toujours le flou juridique et chacun tire la corde vers soi en fonction de ses intérêts personnels...
Ce serait trop simple d'avoir une loi (ou un "truc" du genre, désolé pour le terme) qui clarifierait la situation.

En pratique, quel serait l'utilité de faire enregistrer un Acte qui ne ferait que se conformer à la loi ? Quel est le problème de dire que la loi s'impose à tous, quelque soit les autres documents ? Cela se fait régulièrement en droit (par exemple les baux...)

luc · #129 15-02-2016 15:15:31

max11 a écrit :

En pratique, quel serait l'utilité de faire enregistrer un Acte qui ne ferait que se conformer à la loi ? Quel est le problème de dire que la loi s'impose à tous, quelque soit les autres documents ? Cela se fait régulièrement en droit (par exemple les baux...)

Le législateur a laissé le choix à l'AG pour décider de, par exemple:

4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission ;

Le texte, extrait de l'Art. 577-4 est très concret : la loi donne le pouvoir à spécifier les « obligations consécutives à la fin de sa mission » dans les statuts. Un contrat de syndic ne peut pas y passer outre.

Ce qui permet de, par exemple, décider à ce qu’un syndic qui veut démissionner durant son mandat, qu’il doit organiser une AGE à ses frais avec comme seul point « nomination d’un syndic conventionnel », et envoyer l’invitation au moins 30 jours à l’avance et indiquer le nom et adresse de l’huissier chargé à réceptionner les candidatures sous enveloppe fermé. Ce dernier ouvrira les enveloppes durant une séance du CdC, accessible à tous, le 9ème jour de travail avant l’AGE, en fera PC au frais du syndic et le CdC enverra immédiatement un rapport à tous els membres de l‘AG.

Cet exemple est un exemple concret.

Il y a au moins une vingtaine de places dans les Art. 577-3 à 577-14 CC où l’AG peut ajouter, en application de la loi du 02.06.2010, dans les statuts des dispositions qui seront au moins contractuellement obligatoire pour le copropriétaire, membre de l'AG, syndic, président de la séance de l'AG, commissaire aux comptes, ... de cette ACP.

Naturellement cela demande de l’initiative. Il faut semer pour pouvoir moissonner.

En pratique c'est à vous de décider qui est le chef au sein de la copropriété et déterminera les règles:
les copropriétaires ou les syndics/notaires.

C'est au syndic de proposer le projet initial, arriver par article, et le soumettre à la délibération, pour autant qu’une décision doit être prise par l’AG.
C'est au membres de l’AG d'en délibérer et proposer des amendements, puis voter le projet fonctionnel lors de l'AG suivante.
C'est au notaire de couler le texte fonctionnel dans un texte juridiquement correcte de le proposer le texte définitif (« version acte authentique ») durant une 3ème AG.

max11 · #130 15-02-2016 15:46:21

Merci Luc pour cette réponse.
Donc, la loi n'est pas impérative dans son entièreté mais laisse des "libertés contractuelles".
Tout cela devient trop juridique et peut-être trop politique pour moi.

On ne va pas refaire le monde (ni les lois) mais il aurait été possible d'indiquer dans les articles concernés la loi par défaut (en indiquant la liberté de convenir autre chose).
En sachant les problèmes d'implications très important des copropriétaires ainsi que les difficultés à obtenir des accords suffisants en AG pour faire modifier certains textes sans oublier les questions financières que cela engendre, il me semble que le législateur n'a vraiment pas choisi la meilleur voie pour la plupart des copropriétés....

J'ai vu quelques nouveaux AB mais jamais avec l'implication que vous présentez. Il m'a chaque fois semblé que l'on a fait le minimum pour remplir des obligations légales et que les textes étaient plutôt standardisés !

luc · #131 15-02-2016 18:09:42

max11 a écrit :

Merci Luc pour cette réponse.
Donc, la loi n'est pas impérative dans son entièreté mais laisse des "libertés contractuelles".
Tout cela devient trop juridique et peut-être trop politique pour moi.
On ne va pas refaire le monde (ni les lois) mais il aurait été possible d'indiquer dans les articles concernés la loi par défaut (en indiquant la liberté de convenir autre chose).
En sachant les problèmes d'implications très important des copropriétaires ainsi que les difficultés à obtenir des accords suffisants en AG pour faire modifier certains textes sans oublier les questions financières que cela engendre, il me semble que le législateur n'a vraiment pas choisi la meilleur voie pour la plupart des copropriétés....
J'ai vu quelques nouveaux AB mais jamais avec l'implication que vous présentez. Il m'a chaque fois semblé que l'on a fait le minimum pour remplir des obligations légales et que les textes étaient plutôt standardisés !

Le législateur a laissé cette liberté en 1994 aux CP, mais ils ne l'ont pas utilisé correctement (la jurisprudence l'a prouvé).

Un acte de base est un acte unilatéral fait à la demande d'un promoteur par un notaire. Ce promoteur confie alors en pratique les missions de syndic, régisseur, ... pour l'immeuble à une firme de son "groupe". Vous avez raison, les promoteurs exigent une adaptation minimale, qui change le moins possible leurs habitudes (= leurs profits).

La loi est impérative dans le sens qu'on doit rester dans le cadre légal, mais il laisse les liberté d'action à l'AG souveraine.

Exemple: la loi n'impose pas de convoquer l'AGO entre le 12 et 27 mai, mais il laisse le choix de la quinzaine à l'AG.

Ce n'est pas la politique politicienne (imposé par l'Etat Central, comme en France), mais la politique de voisinage dans l’immeuble de chercher un accord entre les copropriétaires. Cet accord doit rester dans le cadre imposé impérativement par la loi, mais peut tenir compte avec les spécificités de l'immeuble concerné.

Exemple très concret : il est primordial pour les promoteurs que les fonds de roulement et réserve sont comptabilisé dans la classe 1 (veille habitude = plus de bénéfices) et pas la classe 4 (norme internationale = gestion transparente des fonds).

Actuellement je défends au sein de mon ACP la position que les fonds de réserve/roulement ne peuvent pas être inscrit dans le classe 1. Mon point à l’OJ qui propose que l’AG prenne position vient d’être postposé aux calendes grecques. Résultat : aucune comptabilité remis aux membres de l’AG depuis 2013. On change de gestionnaire et/ou syndic en moyenne tous les 10 mois depuis le 28.11.2012. Cela sera peut-être discuté dans un autre sujet, si j’ai des questions spécifiques.

En marge: dans mon ACP on veut faire approuver une coordination des statuts, sans envoyer la proposition avec l'invitation aux membres de l'AG.

Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

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