Syndics et commissions occultes: pan !

PIM · #1 03-06-2015 17:53:40

Voir ceci sur notre blog....

grmff · #21 24-06-2015 22:40:21

On peut intervenir en direct?

didier21, PIM, Adam

PIM · #22 06-07-2015 14:19:21

Le podcast de l'émission RTBF du 25 06 2015: http://www.rtbf.be/radio/player/lapremiere?id=2026143&e

GT

QRieuse · #23 13-07-2015 00:26:13

Bonjour,
Comme le dit Tomtom, l’IPI et le ministre Borsus n’ont réagi que suite à la persévérance du SNPC qui intervient depuis février.
Je reçois régulièrement des infos sur le cas Omnimo via un ex-propriétaire d’un immeuble géré par ce syndic.

Si le syndic ne dit pas aux copropriétaires qu’il reçoit des commissions, comment ceux-ci peuvent-ils savoir que des firmes en versent au syndic ? Est-il imaginable d’aborder ce sujet en AG en le mettant à l’ordre du jour et de demander au syndic de certifier qu’il ne reçoit rien et de lui faire acter cela dans le PV d’AG ? Ou bien la copropriété doit-elle écrire aux firmes en leur demandant si elles accordent des commissions ?
J’ai lu que les firmes se retranchent derrière le fait qu’elles signalent simplement au syndic qu’il doit en informer la copropriété.

Que penser ? Que faire ?

luc · #24 13-07-2015 05:54:54

QRieuse a écrit :

Si le syndic ne dit pas aux copropriétaires qu’il reçoit des commissions, comment ceux-ci peuvent-ils savoir que des firmes en versent au syndic ?

phase 1: mettre dans les statuts que le commissaire aux comptes doit poser cette question annuellement et et mentionner la réponse dans son rapport (Art 577-8/2 CC)
phase 2: proposer à l'AG de nommer un reviseur d'entreprise comme commissaire aux comptes
phase 3: proposer à l'AG de nommer un reviseur d'entreprise pour effectuer un audit
phase 4: si nécessaire faire confirmer par le juge

Dans mon cas j'ai un jugement "phase 4" pour la période de 1999 à de fait 2015. Comme l'ACP traine à le nommer, j'en ai cherché un. Le principe des notaires est d'application.

Dernière modification par luc (13-07-2015 05:56:25)

GT · #25 13-07-2015 07:18:34

luc a écrit :

grmff a écrit :
TOMTOM a écrit :
Le problème est que L'IPI est jugé et parti ?
Ben non. L'IPI n'est pas jugé, et il est toujours là...
La Chambre Exécutive de l'IPI est un tribunal selon les dires du président de l'IPI, durant le coloque, tenu lors de la journée du syndic du 07.05.2015. J'y étais.

Tribunal :oui mais tribunal DEONTOLOGIQUE

QRieuse · #26 18-07-2015 23:23:22

Merci à Luc pour sa réponse. Je retiens la phase 1 pour faire mettre ce point à l’ordre du jour de notre prochaine AG.

Dans Le Cri de juin 2015, le SNPC conseille :

« Il appartient aux copropriétés et aux copropriétaires de se prendre en mains. Nous les invitons, à l’initiative soit du Conseil de copropriété, soit de tout copropriétaire, à écrire aux fournisseurs de la copropriété ; on pense notamment ici à l’ascensoriste et aux autres fournisseurs d’énergie. Des travaux importants ont été effectués récemment à votre immeuble, écrivez aux entrepreneurs qui sont intervenus etc.. »

« Dans le dossier Omnimo (voir Le Cri de mai 2015), un copropriétaire a écrit à Schindler pour faire apparaître la réalité des choses (voir encadré p. 18). Bingo ! Une commission de 3 % (environ 20.000€) a été versée au syndic sans que la copropriété en soit avertie. Elle compte bien maintenant se retourner contre qui de droit pour récupérer cette somme et d’autres, dès lors que dans ce dossier, le syndic avait en outre réclamé à la copropriété 1 % pour assurer le suivi des travaux.
Plus généralement, le SNPC invite les copropriétés à remettre en question tous leurs fournisseurs pour faire jouer la concurrence.
Nous sommes convaincus que les charges de copropriété peuvent ainsi baisser entre 5 et 15 % »

GT · #27 21-07-2015 07:27:04

POUR INFO

la réponse du vice-premier ministre et ministre de l'Emploi, de l'Économie et des Consommateurs, chargé du Commerce extérieur à 2 questions parlementaires relatives aux "commissions illicites de certains syndics d'immeubles" en ce qui concerne le contrôle de l'Inspection économiques des commissions reçues par les syndics

Je cite :
"Au sens du Code de droit économique, ne peut être consommateur qu'une personne physique, tandis qu'une copropriété est, dans les conditions du Code civil, une personne morale. La problématique tombe donc en dehors de mes compétences."

Je retiens 2 éléments dans cette réponse :
1) une ACP n'est pas un consommateur au sens du Code de droit économique et les dispositions du CDE protégeant le consommateur ne s'appliquent pas aux ACP
2) la problématique soulevée se situe en dehors du champ d'application des compétences du Ministre Peeters.

http://www.lachambre.be/doc/CCRI/pdf/54/ic109.pdf
pages 24,25 et 26

Nash0474

luc · #28 21-07-2015 11:19:45

Mais une ACP est et reste protégé par d'autres dispositions.

En fait le syndic est le responsable à 100% de la protection des copropriétaires et peut être mis en cause directement par requête d'un seul CP sur base de l'Art. 577-8 §7 CC.
Si le syndic est une firme il doit être extrèmement attentif à l'application correcte d'entre autres l'Art. 77 et surtout 78 du Code des Sociétés.
Un exemple concret: il doit fournir immédiatement, sans aucune demande explicite d'un CP, l'attestation qu'il est assuré (Art. 577-8 §4 10°).

Art. 577-8 CC
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : (...)
§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
§ 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.
§ 7. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire.
Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.

Art. 577-8 § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : (...)
10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; (...)

Code des Sociétés
Sous-section III. - Opposabilité.
Art. 76. Les actes et indications dont la publicité est prescrite ne sont opposables aux tiers qu'à partir du jour de leur publication par extraits ou par mention aux Annexes du Moniteur belge, sauf si la société prouve que ces tiers en avaient antérieurement connaissance.
Les tiers peuvent néanmoins se prévaloir des actes dont la publicité n'a pas été effectuée.
Pour les opérations intervenues avant le seizième jour qui suit celui de la publication, ces actes ne sont pas opposables aux tiers qui prouvent qu'ils ont été dans l'impossibilité d'en avoir connaissance.
En cas de discordance entre le texte déposé et celui qui est publié aux Annexes du Moniteur belge, ce dernier n'est pas opposable aux tiers. Ceux-ci peuvent néanmoins s'en prévaloir, à moins que la société ne prouve qu'ils ont eu connaissance du texte déposé.
En cas de discordance entre les documents visés a l'article 67, § 1er, alinéa 2, et à l'article 67, § 1er, alinéa 3, cette dernière traduction volontairement publiée n'est pas opposable aux tiers. Ceux-ci peuvent toutefois se prévaloir des traductions volontairement publiées, à moins que la société ne prouve qu'ils ont eu connaissance de la version visée à l'article 67, § 1er, alinéa 2.
Art. 77. L'accomplissement des formalités de publicité relatives aux personnes qui, en qualité d'organe de la société, ont le pouvoir de l'engager, rend toute irrégularité dans leur nomination inopposable aux tiers, à moins que la société ne prouve que ces tiers en avaient connaissance.

TOMTOM · #29 11-02-2016 02:05:15

Bonsoir,
Dans un récent dossier contre le commissionnement d'un syndic par son courtier dont des preuves ont été transmises par le SNPC, l'IPI répond que le courtier est un intermédiaire et donc pas le fournisseur de la copropriété ??!!
Par cette phrase audacieuse de la chambre exécutive de l'IPI, celle-ci ne peut donc poursuivre ce syndic indélicat ! Qu'en pensez vous ?
Sachant que le gérant incriminé est une "pointure" dans le monde du syndic et les organismes annexes ... C'est pour ma part une réponse maladroite de l'IPI afin de protéger ce syndic indélicat qui a bien signé une convention avec commissionnement à la clef avec le courtier ... Franchement c'est scandaleux !

commissaireauxcomptes

luc · #30 11-02-2016 07:36:27

TOMTOM a écrit :

Bonsoir,
Dans un récent dossier contre le commissionnement d'un syndic par son courtier dont des preuves ont été transmises par le SNPC, l'IPI répond que le courtier est un intermédiaire et donc pas le fournisseur de la copropriété ??!!
Par cette phrase audacieuse de la chambre exécutive de l'IPI, celle-ci ne peut donc poursuivre ce syndic indélicat ! Qu'en pensez vous ?
Sachant que le gérant incriminé est une "pointure" dans le monde du syndic et les organismes annexes ... C'est pour ma part une réponse maladroite de l'IPI afin de protéger ce syndic indélicat qui a bien signé une convention avec commissionnement à la clef avec le courtier ... Franchement c'est scandaleux !

Il se peut que ce type de convention, connexe au contrat de syndic, n'est pas une faute déontologique (ressort de l'IPI), mais d'abord une faute civile (ressort d’un juge civil) et/ou pénale (ressort d’un juge pénal). Dans ce cas l'IPI ne peut que sanctionner qu'après un jugement civil ou pénal, qui est définitif. Extraits des codes civil et pénal ci-après. Il est important de déposer une plainte déontologique en même temps que la plainte civile et/ou pénale, pour interrompre la prescription déontologique. L'IPI va d'abord "classer sans suite". Dès que le jugement défintif lui est communiqué, elle peut reprendre le dossier et statuer dans le contexte déontologique.

Juridat a écrit :

Code Civil
Art. 1993. Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.

Juridat a écrit :

Code Pénal
SECTION II. - DES ABUS DE CONFIANCE.
Art. 491. Quiconque aura frauduleusement soit détourné, soit dissipé au préjudice d'autrui, des effets deniers, marchandises, billets, quittances, écrits de toute nature contenant ou opérant obligation ou décharge et qui lui avaient été remis à la condition de les rendre ou d'en faire un usage ou un emploi déterminé, sera puni d'un emprisonnement d'un mois à cinq ans et d'une amende de vingt-six [euros] à cinq cents [euros]. <L 2000-06-26/42, art. 2, En vigueur : 01-01-2002>
Le coupable pourra, de plus, être condamné à l'interdiction, conformément à l'article 33.

Dernière modification par luc (11-02-2016 07:37:26)

TOMTOM · #31 11-02-2016 22:36:33

Bonsoir Luc,

Vu ce dossier m, il y a des fautes déontologiques ! Je le confirme et c'est indiscutable !
Depuis quand l'IPI doit attendre que les faits soient jugés au pénal pour réagir ??
Il y a une cambre exécutive pour ce genre de faits pour rappel!
Un contrat signé avec convention qui stipule un commissionnement avec un courtier sans accord de l'assemblée est contestable et illégale ! Mais pire, dans ce contrat il y a un lien contractuel entre le courtier et le syndic sans en avoir avisé les COPROPRIETAIRES (voir déontologie de l'IPI)! Ce n'est pas grave, ce dossier fera grand bruit vu la réponse inadéquate de l'IPI qui comme une "secte" protège un de ses membre qui je rappel à un statut qui lui a permis de poursuivre des indélicatesses sans être inquiété et en toute impunité.
Le SNPC se chargera de mettre cela au grand jour et malheureusement cela ne va pas redorer l'image de la profession! Certe ce dossier ira également au pénal mais pas certain que l'inaction de l'IPI sera excusable malgré les faits et documents transmis par le SNPC!

GT · #32 12-02-2016 10:49:47

@tomtom

Je suppose qu'une plainte a été déposée contre un agent immobilier.

L'instruction de celle-ci devrait avoir été menée par l'assesseur juridique de la Chambre exécutive de l'IPI.

A la clôture de celle-ci une décision de classement a-t-elle été prise par l'assesseur avec information au plaignant par écrit du motif de cette décision ?

Ou bien une absence de sanction disciplinaire a-t-elle été prononcée par la Chambre exécutive devant laquelle l'affaire a été renvoyée par l'assesseur ?

Apparemment vous êtes bien informé.

Il serait intéressant de prendre connaissance de l'ensemble des faits reprochés et de la décision de classement sans suite prise par l'assesseur juridique avec sa motivation complète ou de la décision motivée prononcée par la Chambre exécutive de l'IPI, tout en veillant à conserver l'anonymat du syndic concerné.

Dernière modification par GT (12-02-2016 10:52:03)

Syndics et commissions occultes: pan !

Syndics et commissions occultes: pan !

Re : Syndics et commissions occultes: pan !

Re : Syndics et commissions occultes: pan !

Re : Syndics et commissions occultes: pan !

Re : Syndics et commissions occultes: pan !

Re : Syndics et commissions occultes: pan !

Re : Syndics et commissions occultes: pan !

Re : Syndics et commissions occultes: pan !

Re : Syndics et commissions occultes: pan !

Re : Syndics et commissions occultes: pan !

Re : Syndics et commissions occultes: pan !

Re : Syndics et commissions occultes: pan !

Re : Syndics et commissions occultes: pan !

Pied de page des forums