Copropriété: qui est consommateur ?

luc · #1 25-06-2016 07:16:55

Contexte :

1. En 1924 la première loi concernant la copropriété ne réglait rien quand à représentation de la communauté des copropriétaires. En pratique le syndic représentait, assisté par un conseil de gérance. En cas de doute le syndic s’imposait souvent.

2. En 1994 le législateur a donné la personnalité juridique à cette communauté, qui s’appelle dorénavant « association des copropriétaires » (ACP). Le pouvoir décisionnel était donné à l’AG et le pouvoir exécutif au syndic. Tout cela a été consolidé en 2010.

3. En 2010 le législateur belge a intégré dans la législation belge une décision européenne qu’un consommateur doit être une personne physique.
Un principe à première vue négatif pour les copropriétaires et pour les associations de défense des intérêts des copropriétaires.
Le CNIC en a subi les conséquences et a du fermer boutique en avril 2016.

4. En 2013 le législateur a créé le « Code de Droit Économique » (CDE) et y intégré entre autres le droit comptable de 1975 (CDE-Livre III), les règles du BCE (CDE - Livre III) et le droit des consommateurs de 2010 (CDE - Livre VI).

5. En 2014 le tribunal de commerce est devenu compétent pour entre autres pour les litiges entre des entreprises.

Wikipedia a écrit :

(...) Le tribunal de commerce est depuis le 1 juillet 2014 compétent pour connaître des "contestations entre entreprises", définies comme suit : "les contestations entre toutes personnes qui poursuivent de manière durable un but économique, concernant un acte accompli dans la poursuite de ce but et qui ne relèvent pas de la compétence spéciale d'autres juridictions".
En outre, un non-commerçant qui entame un procès contre un commerçant a la faculté, s'il le préfère, de porter l'affaire devant un tribunal de commerce. Par contre, un commerçant ne peut entamer aucune procédure devant le tribunal de commerce contre un non-commerçant.
Les jugements du tribunal de commerce dont la valeur du litige est inférieure à 2500 euros ne sont pas susceptibles d'appel devant la cour d'appel.
À noter que dans les tribunaux de commerce siègent aussi des juges n'ayant pas une formation juridique les juges consulaires qui représentent les milieux du commerce et de l'industrie nommés par le Roi pour 5 ans. (...).
Source: Wikipedia

6. Durant les débats concernant le CDE il est apparu qu’un Code des Entreprises est en voie d’être proposé (2018 ?), qui reprendra probablement en essence le Code des Sociétés et y intègera probablement la loi sur les ASBL, les règles de fonctionnement des ACP, … . Le Ministre compétent ne serait dans ce cas plus le Ministre d’Économie, mais conjointement les Ministres d’Économie et de Justice. Donc deux commissions parlementaires devront donner leur avis.

7. Avant la création de ce code le Tribunal de Commerce devra en principe intégrer le Tribunal de première instance. En plus le système des juges consulaires (voir ci-devant) devrait au moins être adapté et inclure des juges consulaires qui représentent les milieux des ASBL, copropriétaires, … . Il serait utile de réflichir quand à leur utilié, vu qu'on n'est plus dans le 19ème siècle. Pour les tribunaux militaires on a déja tiré ses conclusions. Ces tribunaux avaiant un système analogue de juges non-professionnels.

8. On devrait aussi être plus concret quand au représentant permanent du syndic, si ce syndic est une personne morale. Mais aussi quant à la publication de l'identité de la personne qui représente l'ACP, tant physique (Art. 577-8 §2 CC) que électronique (Art. 577-8 §2/1 CC).

Analyse :

Depuis 2010 la question suivante me perturbe: "Qui est consommateur au sein de la copropriéte". Je sais que les règles européens ne sont pas fantaisistes, mais basé sur un contexte global. Ils ne sont pas complet, puisque le droit européen n'est pas un droit fédéral. Il doit toujours être mis en oeuvre, par les Etats membres, qui doivent prendre leur responsabilité. D'un coté intégrer ces règles dans la législation nationale, mais d'un autre coté, et surtout, d'informer la nation du contexte tant européen que nationale qui impose ce changement spécifique. Pas se limiter à dire "l'EU l'impose".

Finalement ma conclusion est que le résultat de l'application de ce principe ("l'ACP n'est pas un consommateur mais soumis au droit des entreprises") est une bonne chose et va (après une (longue) période de transition) permettre d'arriver à une meilleure gestion de la copropriété, surtout dans le contexte de la gestion du contentieux. Il va mettre à leur place réelle les copropriétaires, mais aussi l'ACP et ses mandataires. Il va clarifier les relations entre les différents composantes de la copropriété et les rendre beaucoup plus simples.

Pourquoi? Parce que le droit existant des consommateurs est/sera applicable aux relations entre les copropriétaires et l'ACP.

Question:

Est-ce mes conclusions suivantes sont correctes?

I. Qu'on évolue/évoluera lentement vers une application du droit des consommateurs entre l'ACP et les copropriétaires?

II. Que ce droit des consommateurs est déja applicable aux relations entre les copropriétaires individuels et l'ACP?

ninifel, Nash0474

dach · #2 25-06-2016 11:15:43

Que le droit des consommateurs est applicable ou non aux relations entre les copropriétaires individuels et l'ACP, l'impact financier sera toujours pour le copropriétaire en fonction de la répartition prévue par les statuts. Donc que le CP face usage de son droit ou pas, il paiera toujours la facture.
Je vois déjà les discutions pour repartir une facture contestée sur base du droit des consommateurs entre ceux qui ont fait valoir ce droit, ceux qui ne l'ont pas fait et les copropriétaire en société qui ne sont pas concernés par ce droit ...

luc · #3 25-06-2016 13:44:16

dach a écrit :

Que le droit des consommateurs est applicable ou non aux relations entre les copropriétaires individuels et l'ACP, l'impact financier sera toujours pour le copropriétaire en fonction de la répartition prévue par les statuts. Donc que le CP face usage de son droit ou pas, il paiera toujours la facture.

Qui paiera la facture si le syndic est rénuméré ?
Le syndic et/ou son assureur RC.

grmff · #4 25-06-2016 14:24:36

Personnellement, j'ai mis dehors Kone de la copropriété que je gérais sous le principe de la loi de protection du consommateur.

Les contrats de service qui sont tacitement reconduit sont tacitement reconduit pour des périodes de 1 ans. Or, le contrat de Kone prévoyait une reconduction de 10 ans. La loi de protection des consommateurs était telle que les copropriété étaient inclues dans les "consommateurs". Devant le juge, l'avocat de Kone s'est couché.

Ce n'est plus le cas aujourd'hui. Les copropriétés ne sont plus "consommateurs" protégés, et les syndic qui font parfois n'importe quoi engagent les copropriétés. En cas d'erreur (ou de stupidité congénitale) du syndic, le contrat reste signé, et c'est à la copropriété de se retourner contre son syndic.

Un cas? Un syndic qui signe un contrat de 20 ans, avec des reconduction pour la même période, avec un (grand) ascensoriste pour un prix largement surfait. C'en est de l'escroquerie. A se demander combien il a touché. Mais le contrat est valable... Avec la loi de protection du consommateur, cela ne serait pas le cas, je pense.

C'est donc bien dommage que les copropriétés ne soient plus protégées par les loi de protection du consommateur.

ninifel

luc · #5 25-06-2016 15:28:20

grmff a écrit :

(...) Les copropriétés ne sont plus "consommateurs" protégés, et les syndic qui font parfois n'importe quoi engagent les copropriétés. En cas d'erreur (ou de stupidité congénitale) du syndic, le contrat reste signé, et c'est à la copropriété de se retourner contre son syndic. (...)

C'est donc à l'AG de mettre le syndic devant ses responsabilités. L'AG a assez d'instruments à le responsabiliser. Si elle ne veut pas les utiliser alors ... c'est la volonté de l'AG de se laisser rouler. Il ne faut alors pas venir pleurer que les charges augmentent d'une façon démentielle (comme c'est le cas dans mon ACP et d'autres).

dach · #6 25-06-2016 15:41:12

luc a écrit :

Qui paiera la facture si le syndic est rénuméré ?
Le syndic et/ou son assureur RC.

Je doute que le syndic puisse être tenu responsable que l'ACP doivent légalement assumer un contrat approuvé par l'AG malgré qu'un CP ai fait valoir un droit de protection en tant que consommateur. Le syndic est mandataire de l'ACP, par des CP individuellement
Le syndic serrait responsable si il a modifié les conditions du contrat sans l'accord AG. Et cette responsabilité n'est pas liée au statut de consommateur des CP.

Cela dit, pense que le statut de consommateur et la protection qui va avec devrait être lié au rapport de force entre le client et son fournisseur, au moyen que chaque partie peut mettre en oeuvre pour négocier ou analyser le contrat et non au statut de personne physique.

luc · #7 26-06-2016 07:49:04

dach a écrit :

(...) Le syndic est mandataire de l'ACP, par des CP individuellement. (...)

Le syndic est mandaté par l'AG, organe décisionnel de l'ACP, et n'est pas mandaté par les CP individuellement.

dach a écrit :

Cela dit, pense que le statut de consommateur et la protection qui va avec devrait être lié au rapport de force entre le client et son fournisseur, au moyen que chaque partie peut mettre en œuvre pour négocier ou analyser le contrat et non au statut de personne physique.

L'Etat et l'EU veulent protéger des gens qui consomment. Ils partent du fait que des entreprises ont été créé par des gens qui investissent et qui ont donc les moyens à se protéger soi-même.

- La protection de l'investisseur peut se faire par la voie de lois spécifiques, comme les Art. 577-3 à 577-14 CC pour un immeuble en copropriété forcée.

- Si le client est une personne physique la protection par l'État des consommateurs est d'application.
Voir la page "Protection des consommateurs" du site SPF Économie.

Concernant l‘application du TVA, la fiscalité des entreprises, … les codes NACEBEL sont utilisés. Ces codes sont une application d’une directive européenne, puisque le TVA est une taxe européenne, … .
Dans le contexte du sujet le Code 68.32 (version 2008) est significatif :

BCE a écrit :

Code NACEBEL 2008
68.32 Administration de biens immobiliers pour compte de tiers
Appartient à
- 68.3 Activités immobilières pour compte de tiers
contient
- 68.321 Administration de biens immobiliers résidentiels pour compte de tiers
- 68.322 Administration de biens immobiliers non résidentiels pour compte de tiers

L'activité du code 68.321 concerne en essence les ACP où les personnes physiques sont résidents (= appartements, ..) et celui du code 68.312 concerne en essence les ACP constitués par des lots privatifs avec la destination de bureaux, magasins, … utilisés par des sociétés.

En d'autres mots ceux du code 68.321 sont des consommateurs, ceux du code 68.322 ne le sont pas.

dach · #8 26-06-2016 12:52:48

luc a écrit :

Code Nacebel :
68.321 Administration de biens immobiliers résidentiels pour compte de tiers
68.322 Administration de biens immobiliers non résidentiels pour compte de tiers
L'activité du code 68.321 concerne en essence les ACP où les personnes physiques sont résidents (= appartements, ..) et celui du code 68.312 concerne en essence les ACP constitués par des lots privatifs avec la destination de bureaux, magasins, … utilisés par des sociétés.
En d'autres mots ceux du code 68.321 sont des consommateurs, ceux du code 68.322 ne le sont pas.

Les codes Nacebel que vous citez concernent l'activité des agents immobilier IPI ( ou dans certains cas les comptables, géomètres, avocats, ...) et les tiers sont des personnes physique ou personne morales indépendamment de l'aspect résidentiels ou non du bien.
Dans le cas de l'administration des parties communes d'une copropriété forcée, le tiers est l'ACP, et selon le Code de Droit Économique que vous avez cité, ce tiers ne peut être considéré comme un consommateurs même si 100% des membres de l'ACP sont des consommateurs.

Comme l'a indiqué Grmff, il semble que l'ACP en tant que personne morale fait maintenant blocage entre les CP et les fournisseurs de l'ACP dans le cadre de la protection des consommateurs. Le CP peux invoquer son statut de consommateurs envers l'ACP, mais l'ACP ne pourra pas reporter le problème sur son syndic ou son fournisseurs. C'est donc bien l'ACP qui devra assumé la protection du CP consommateur sans report possible vers le syndic si celui-ci n'a fait qu'appliquer la décision de l'AG.

luc a écrit :

L'Etat et l'EU veulent protéger des gens qui consomment. Ils partent du fait que des entreprises ont été créé par des gens qui investissent et qui ont donc les moyens à se protéger soi-même.

Sans vouloir lancer un débat politique, je pense que nos représentants politiques feraient mieux de nous considérer comme des citoyens au lieu de nous considérer comme des consommateurs ou des clients. Il ne faut pas non plus simplifier à l’extrême en opposant uniquement 2 camps: Petits consommateurs faibles ou ignorant et Grands investisseurs puissants ou ayant la bonne réponse à tout.

PIM

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