G.B. a écrit :

G.B. a écrit :
@jvd , aviez-vous une adresse pour situer précisement le parking convoité ?

Pourquoi poser cette question indiscrète ?

REPONSE : pour dire à notre ami JVD que la consultation de la BCE précise  si l'adresse du bien correspond  éventuellement à une copropriété forcée avec un syndic obligatoire ( ACP), ou pas.

« Aurais-je fait une si mauvaise affaire, sachant que j'aurais dû payer chaque coup de réparation dans la copropriété (un complexe de 2-3 immeubles) 1/700ème des frais ? Ca arrive souvent que des réparations coûte 1 000 000 ? Je voulais, de base, acheter la place de parking pour résister à l'inflation et la louer ...
Je pense que j'aurais fait une mauvaise affaire mais je serais curieux de connaître vos réactions ... »

a écrit jvd.

En quoi est-il répondu à la question de jvd ?
Alors que la parking n'a pas été acheté par jvd, je n'imagine pas qu'un syndic utiliserait son temps pour répondre gratuitement à ce tiers souhaitant identifier les charges liées à ce parking sur une période déterminée.

La notion de bonne ou mauvaise affaire fluctue selon les attentes de l'acheteur, la localisation du bien... et différents autres facteurs  plus ou moins importants selon les critères individuels de chacun

Bonjour,

je retiens cette remarque sur le précédent sujet parking : Une place de parking fait en effet toujours partie d'une(co)propriété. Et vous aurez toujours des fais qui y sont liés. Syndic, électricité, porte d'accès, éclairage, eau, entretien de l'accès...Si votre idée est de trouver un parking sans aucun frais, je vous souhaite bonne chance.

Ma question : connaissez-vous des copropriétés qui dispensent les propriétaires de garages de certains frais ?

Vos expériences de terrain sur ce sujet seraient les bienvenues.

J'ai le cas d'une copropriété où plusieurs garages ont été progressivement vendus, séparément des appartements, à des bailleurs professionnels qui en retirent un loyer depuis 15ans. Le syndic de cette copropriété utilise un tableur pour répartir toutes les charges de copropriété (y compris une rénovation du toit du garages..) entre les copropriétaires au prorata des millièmes (charges générales). 

EN 2026, ces propriétaires de garages veulent révolutionner ce principe statutaire car ils estiment ne pas devoir participer au financement de l'ascenseur, par exemple.

Leur contestation est apparue depuis que ce syndic s'acharne à vouloir faire voter une mise en conformité de l'acte de base qui n'intéresse personne. Ce syndic menace même de démissionner pour y parvenir.

D'avance merci

Ma question : connaissez-vous des copropriétés qui dispensent les propriétaires de garages de certains frais ?
Bien sur que oui !

Mais cela va dans les deux sens !

J'ai fait voter en AG le principe de la séparation entre "bâtiment avant" (appartements) et "bâtiment arrière (garages).

Les  garages paient uniquement, mais dans leur totalité les frais qui se rapportent aux garages. Comme l'entretien de la cour, le remplacement du moteur de la porte d'accès, mais aussi les réparations/remplacement/entretien de la toiture des garages et le remplacement des clinkers de la cour par exemple. La cour a été rénovée  il y a quelques années pour un montant de 35 mille euros, à diviser en 9 garages et un parking. Ces travaux ont été bloqués durant de nombreuses années parce qu'au départ, les garages auraient payé selon les quotités (5/1000 par garage) tandis que des appartements dépourvus de garage auraient payé le prix fort. Pour cela, il a fallu condamner un accès à la cave donnant sur la cour, pour justifier que les appartements n'avaient aucun usage de la cour s'ils ne disposaient pas d'un garage. De plus, cela sécurise le bâtiment avant.

Ils paient leur quote-part dans les frais généraux comme l'assurance de l'immeuble, les requêtes en justice de l'ACP, et tout ce qui concerne autant les garages que les appartements de manière générale.

Par contre, ils ne paient ni l'ascenseur, ni l'entretien des communs du bâtiment avant, ni aucun des frais qui se rapporte uniquement aux appartements.

Concernant le syndic, les propriétaires de garages qui n'ont pas d'appartement dans l'immeuble paient un forfait de 10€ mensuels en frais administratifs. Les autres paient 20€ mensuels, avec ou sans garage. Je suis syndic bénévole et mon avis personnel est que les garages sans appartements sont de manière générale un problème dans la gestion d'un immeuble.

max11 a écrit :

(...) Cela a été fait dans le compte de clôture du vendeur de votre situation ?

Je ne suis pas sûr d'avoir tout compris. Mais de ce que je perçois, rien n'a été fait.

Pour dire simplement, est-ce que le fonds de roulement a été payé par le nouveau propriétaire et déduit du décompte de clôture de l'ancien propriétaire ?

Je me permets de recentrer le débat.

La question que je posais était la suivante : "notre copropriété est-elle l'interlocuteur pour nos voisins, ou au contraire, est-ce le copropriétaire de la parcelle qui est l'interlocuteur de nos voisins".

Autrement dit, s'ils estent en justice, serons-nous tenus de procéder au travaux (en plus des autres risques : amendes, dépens de justice, frais d'avocats adverse) ou est-ce que le juge condamnera le copropriétaire défaillant.

Je vous invite à relire l'excellente réponse de GT :

L'ACP est responsable vis-à-vis des tiers et doit réaliser l'entretien en cas ce défaillance du copropriétaire qui a la jouissance de cet espace. Le juge condamnera très probablement l'ACP propriétaire supposée du terrain. L'ACP pourra ensuite se retourner contre le CP défaillant, voire ester en justice au besoin.

On ne peut pas encore forcer un copropriétaire à vendre son lot? ...

Mais si !

ça existe depuis longtemps en pratique

Le modus  operandi en copropriété et aussi en maisons unifamiliales est le suivant :

1. Le Juge de paix condamne la dame ( en général ce sont des dames âgées) pour cause de  trouble divers ( odeur, cris, ébriété, perruche...) et le jugement n'arrive pas et/ ou n'est pas compris, mais les astreintes courent
2. La personne est aussi  mise sous administration de biens. Bon à savoir : il ne faut pas toujours de certificat médical, un juge peut prendre cette décision conformément à la jurisprudence publiée par JJT
3. Etape finale les revenus du proprio étant insuffisant pour payer la condamnation prévue au point 1., l'administrateur revend le bien

ça se passe comme cela, évidemment cela prend qq années

PS: pardonnez-moi de ne pas avoir davantage de temps à vous consacrer, et merci

« Bruxelles affiche une croissance rapide. Au 17 mars 2026, Brugel, le régulateur bruxellois du marché de l’énergie, recensait 27 projets actifs, 1.311 participants et 22,33 MWc de puissance photovoltaïque partagée. Au total, 31 communautés ont déjà été autorisées dans la Région. »....

Attention il y a plusieurs type de partage, des communautés qui partagent entre des immeubles, j'ai des PV et le boucher au coin de la rue est intéressé par les surplus moins cher (que son fournisseur), les contributeurs vendent plus cher que le tarif d'injection c'est du Win-Win.
Ces communautés nécessitent une structure légale.

Mais il y a un autre partage au sein d'un même immeuble, les résidents se partagent l'énergie produite par la copropriété,
On paye en frais de partage au sein d'un même immeuble:

• 0,0350106  EUR / jour pour Tarif pour l'activité de mesure et de comptage

• 0,0008426 EUR / kWh T pour Charges de pensions

• 0,0050684 EUR / kWh T pour Impôt des sociétés & autres prélèvements

• 0,0190361 EUR / kWh T pour Tarif des obligations de service public

La correction acoustique
Pourquoi nos intérieurs contemporains résonnent-ils ? ...le son ricoche, les voix se mêlent et le moindre bruit devient fatigant. Ce webinaire vous explique comment retrouver un intérieur apaisant grâce à des matières absorbantes, sans sacrifier votre décoration.
par Sophie Mersch, de Homegrade

D'expérience, je peux dire que les formations  en matière acoustique données chaque année par Sophie Mersch de Homegrade ou par des intervenants extérieurs professeur ECAM, ou acousticien de terrain dans le cadre d'un chantier de rénovation, donnent des conseils techniques sérieux de manière didactique / pratique de manière agréable.
Je recommande

Ces comportements isolés nuisent gravement à l’image de toute une profession.

Ce n'est pas tout à fait exact....

Le défaut de modernisation de cette profession qui n'offre quasi pas d'accès aux documents justificatifs des dépenses et des opérations financières ne permet nullement de conclure que les cas épinglés relèveraient du comportement isolé.

Le bâtonnier reçoit et examine les plaintes qui concernent les avocats de son Ordre.

https://avocats.be/sites/avocatsbe/file … CHAP13.pdf

L’ombudsman des avocats n’est pas compétent en ce qui concerne les plaintes disciplinaires

Sibyllanne a écrit :

Bonjour,

Mon appartement, dernier étage sur 6, a été désolidarisé du chauffage commun, pour des raisons de vétusté des serpentins et impossibilité technique pour résoudre le problème. J’ai donc maintenant un système de chauffage indépendant.
La copropriété est d’accord que je paye un montant réduit des frais de chauffage et mazout mais ne trouve pas un mode de calcul (il n’y a pas de vannes par étage) , et aucune aide de la part du syndic.
Y a t il une jurisprudence à ce sujet ?
Et ensuite comment faire pour entériner cela une fois pour toutes, que ce ne soit pas rediscuté à chaque AGO ?
Merci d’avance.

Bonjour.
Si vous êtes désolidarisée de l'installation commune, pourquoi devriez-vous encore intervenir dans les frais ?
Votre chaudière indépendante est au gaz sur un compteur qui vous est personnel ?

Continuez-vous à bénéficier d'un autre avantage fourni par la chaudière commune ? Par exemple l'eau chaude ? Sinon, je ne vois pas de raison objective pour vous faire payer une part du chauffage, d'autant plus que votre installation privative résulte d'un défaut de l'installation commune.

Bonjour à la communauté,
Copropriétaire d’un appartement dans une résidence à 2 entrées : 1 partie 7 appartements et l’autre 6, chaque partie est desservie par un ascenseur.
Il s’agit d’un bâtiment neuf, 4 ans !
Cette année, certains copropriétaires des Rdch voudraient répartir les frais d’ascenseur non plus par quotités mais par une clé (à définir éventuellement) par étages.
Il est à noter que l’acte de base NE spécifie PAS de critère d’utilité !
Ces copropriétaires mettent en avant le coût de l’entretien (contrat 10 ans avec Kone) qu’ils veulent ainsi répartir par étages. Par contre, ils ne parlent pas de la consommation de l’utilisation de l’ascenseur. Il est à noter qu’il n’y a pas de compteur électrique uniquement pour les dits ascenseurs !
Personnellement, répartir par utilité des frais fixes (entretien) ne tient pas la route. De plus, comme il n’y a pas de compteur destiné aux ascenseurs, les frais seraient calculés de deux façons pour la même fonction !!!
Qu’en pensez-vous ? Certains ont-ils été confrontés à ce problème ?
Merci de m’avoir lu et de … répondre.
Jean-Luc Bonnechère

Légalement, l'Assemblée générale peut créer ou modifier des clés de répartition de charges. L’ article 3.88 §2 point a prévoit qu'à une majorité des 4/5ème l'AG peur décider "de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété". Majorité qui est difficile d'atteindre dans la cas que vous exposez vu que ceux des étages inférieurs vont voter contre et les étages supérieurs pou.

Et ceci dit, je suis du même avis que Grmff, c'est une mauvaise idée.

@Bruno2

Les "syndics judiciaires" , les juges de paix et les avocats disent  qu'il "appartient au syndic judiciaire de faire rapport au juge" mais juridiquement le statut de "syndic judiciaire" n'existe pas : il est "dans les limbes".

Pour preuve, combien facture ledit syndic ?

Vous affirmez :

« Les "syndics judiciaires" , les juges de paix et les avocats disent  qu'il "appartient au syndic judiciaire de faire rapport au juge" »

Ce qui signifie que, en utilisant l’article défini « les » au lieu de l’article indéfini « des », vous visez tous les "syndics judiciaires" , tous les juges de paix et tous les avocats ;

1.Quelles sont vos sources en ce qui concerne l’unanimité des "syndics judiciaires" , des juges de paix et des avocats  ?

2.Quel est le texte légal qui prévoit l’obligation pour ces syndics de faire rapport au juge ? 

Vous écrivez qu'il appartient ( indicatif présent : c'est une certitude) et non qu'il appartiendrait.

En ce qui concerne Bruno2, il s’est plaint au juge qui avait désigné un syndic

1. Nous ignorons toujours le contenu précis et complet de la demande adressée au juge
2. Nous ignorons toujours le texte précis et complet de la réponse du juge ;

Dans une autre discussion Monsieur Y. VAN ERMEN faisait récemment remarquer qu’un syndic judiciaire ne pouvait être révoqué que par le juge

https://forum.pim.be/topic-297380-combi … l#p1931898.

Cette possibilité a-t-elle été exploitée dans le cadre de la copropriété de Bruno2 ? Etait-ce la demande de Bruno2  à laquelle le juge a réagi ?  Demande et réponse dont Bruno2 persiste à ne pas communiquer les textes.

« L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées. Toutefois, seul le juge peut révoquer le syndic désigné par jugement. »

Le texte en caractères gras trouve son origine dans l’article 168, j) de la loi 18 juin 2018 portant des dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges.Il est applicable . A partir du 1 janvier 2019, il est applicable à tout immeuble ou groupes d’immeubles  répondant aux conditions visées à l’art. 577-3 de l’ancien code civil (actuel art.3.84 du code civil)

Les conditions ?

« Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés aux articles 3.78 à 3.83, et les règles du présent chapitre, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé au présent chapitre si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes. »

Par ailleurs, l’art.3.89, § 7 , C. civil ne s’applique pas lorsque le syndic judiciaire, au terme de sa mission dont la durée a été fixée par le juge, est devenu un syndic conventionnel choisi par l’AG. Dans ce cas, l’AG peut toujours révoquer le syndic ( révocation ad nutum) qu’elle a choisi.