Merci Kaplan !
Payer des droits sur la pleine propriété n'est en effet pas très réjouissant.

Je vais en effet consulter mon notaire.

Au plaisir.

A la bonne heure !
Bon courage à vous.
KAPLAN

Je vais en effet consulter mon notaire.

Au plaisir.

Bref, si je ne participe pas réellement à l'achat de ma quotité de nu-propriété, je devrai payer des drois de succession sur cette même partie.

Non , vous m'avez mal compris!
Si vous ne participez pas réellement à l'achat de la nue propriété , au décès de l'usufruit ,vous devrez payer des droits de succession SUR LA PLEINE PROPRIETE .

1/Si donation du montant total de l'opération  ( don manuel d'argent doit respecter certaine rêgle afin d'être valable) pas de problême si pas de décès du donateur dans les 3 ans.
2/Vous prenez , pour vous couvrir , une assurance risque décès  ( limitée à 3 ans ) si j'ai bien compris.
Cela peut être une solution mais ATTENTION si l'assurance risque décès a été souscrite par le donateur car le bénéficiaire devra quand même payer des droits de succession sur la somme recueillie !! D'ou soit augmenté le montant du capital assuré afin de tenir compte des droits de succession à venir soit c'est le donataire (vous) qui souscrit et qui paye les primes.
Ce genre d'assurance doit être fait sur mesure d'ou l'utilité de faire appel à des professionnels de l'assurance.
3/Achat du donataire.Vous devenez alors plein propriétaire
4/Vous versez les loyers au donateur. OK mais vérifier l'incidence fiscal pour le donateur.
5/Pourquoi pas mais de toute façon le donateur devra payer des droits de succession car il hérite l'usufruit.

Je vous le dit encore une fois , LA MEILLEURE SOLUTION POUR VOUS EST DE VOUS RENDRE CHEZ VOTRE NOTAIRE;

Bien à vous.
KAPLAN

Bref, si je ne participe pas réellement à l'achat de ma quotité de nu-propriété, je devrai payer des drois de succession sur cette même partie.

Le plus simple ne serait-il pas :

1) donation pure du montant de l'opération
2) souscription par le donataire d'une assurance solde restant dû de 3 ans couvrant les frais de successions éventuels sur le montant de cette donation
3) achat au nom du donataire
4) engagement du donataire de rétrocéder les loyers au donateur
5) testament spécifiant qu'en cas de décès du donataire, le donateur hérite de l'usufruit

Ce scénario tordu tient la route ? 

Si ces conditions sont remplies , pour le fisc le bien est donc ( comme dit dans le post plus haut ) censé DEPENDRE EN PLEINE PROPRIETE DE LA SUCCESSION DU DEFUNT et le cocontractant ( vous) est réputé légataire du bien.Donc vous devrez payer des droits de successions sur la pleine propriété  ( valeur du bien au jour du décès ).

3/Réponse à la question 3 :

Si vous achetez l'US avec votre propre argent , vous pouvez RENVERSER LA PRESOMPTION LEGALE de l'article 9 en prouvant que cette opération ne déguise pas une libéralité en montrant que l'achat de la NP a été payé au moyen de fonds personnels.
A ce propos , il faut remarquer que la simple mention dans l'acte que la nue propriété a été payée par ses fonds propres est insuffisante pour renverser la présomption légale.
Vous devrez prouvez qu'au moment de l'opération , vous aviez l'argent nécessaire et que vous l'avez affecté à l'acquisition.
Cette preuve doit être faite en dehors de l'acte.
Si l'US vient à décéder , vous recevez son usufruit et devenez de ce fait plein propriétaire SANS DEVOIR PAYER DE DROIT DE SUCCESSION ( pas de droit de succession de l'US au NP).

J'éspère avoir été plus ou moins clair et encore une fois , je vous conseille de VERIFIER TOUTES CES INFORMATIONS AUPRES DE VOTRE NOTAIRE  .
N'étant ni juriste ni notaire , il se peut qu'il y ait une ou deux erreurs  qui se soit glissées dans cette démonstration.

En espérant vous avoir rendu service et au plaisir de vous revoir sur le forum.

KAPLAN

Et oui, à nouveau une question dans le cadre de mon projet d'acquisition de cet appartement !!!
Prix de vente : 99.000 euros. But : le mettre en location. En supposant qu'il n'y ait pas d'application TVA ==> +/- 114.000 euros à débourser. MAIS : je serais nu-propriétaire et une tierce personne usufruitier.

1) comment détermine-t-on les valeurs d'usuf et nu-propriété ?
2) si je n'ai pas les moyens de payer ma partie et que c'est l'usufruitier qui me la paie par une donation préalable, le montage tient-il toujours ?  ==>est-ce que je ne risque pas de payer des droits de successions (sur tout) si décès de l'usuf. avant 3 ans?
3) si je paie ma part moi-même, le montage tient-il  toujours si décès de l'usuf avant 3 ans ?

Vous allez certainement me conseiller de m'adresser auprès de mon notaire, mais je souhaiterais recueillir vos commentaires afin de pouvoir préalablement en discuter avec l'usufruitier.

Le plus simple, c'est peut être que la tierce personne effectue une donation simple en ma faveur, que j'achète à mon nom et que nous établissions un pacte adjoint spécifiant mon engagement de lui rétrocéder les loyers. Y a danger ?

Merci à tous !

Votre question est assez technique et la meilleure solution est de vous  rendre chez votre notaire qui pourra vous consiller de la meilleure façon.
Ceci étant dit , comme vous m'avez demandé mon avis sur le sujet ,  je vais tenté de vous donner quelques informations.

1/Réponse à la question 1 :

Comme écrit dans le post précedent , la valeur de l'US dépend de l'age de l'usufruitier ( voir tableau sur le post précedent ) mais NE PEUT DEPASSER 4/5 DE LA VALEUR VENALE EN PLEINE PROPRIETE .
Plus l'usufruitier est age , plus la valeur de l'usufruit est faible.
Lorsque l'on a déterliné la valeur de l'US , on connait du même coup la valeur de la NP . ( PP=US+NP)

2/Réponse à la question 2 :

Vous achetez la NP avec l'argent de l'usufruitier ( donation ) car vous ne disposez pas assez de fonds personnels pour achetez la NP .
La réponse à la question est assez complexe et fait appel à des notions de droit de succession.
Selon l'article 9 du code des droits de succession qui vise à empêcher que de son vivant le défunt ne dispose de ses biens au profit des personnes auxquelles il entend laisser sa succession et ce à l'abri de tout impot ou moyennant le paiement de droit d'enregistrement inférieur au droit de succession.
Cet article cite plusieurs opérations dont la votre c'est à dire l'acquisition à titre onéreux d'un bien immobilier simultanement en usufruit par le futur défunt et en nue propriété par vous.
Dans ce cas  , le bien qui a fait l'objet de cette opération est censé DEPENDRE EN PLEINE PROPRIETE DE LA SUCCESSION DU DEFUNT et le cocontractant de celui ci ( vous) est réputé légataire du bien ( présomption légale ) d'ou , ce bien doit être déclaré dans la succession dans l'état et d'après la valeur au jour du décès ( base imposable ).
Cette présomption légale PEUT ETRE RENVERSEE par le cocontractant du défunt ( vous ) qui doit prouver que cette opération ne déguise pas une libéralité ( pas possible dans ce cas ci car vous avez achetez la NP avec l'argent de l'usufruitier )

CONDITION QUANT A LA CONVENTION
L'article 9 vise toute les conventions enregistrées ou non portant sur des biens mobiliers ou immobiliers et QUELQUE SOIT LA DATE A LAQUELLE LA CONVENTION EST INTERVENUE ( donc même si décès de l'US dans les 3 ans ou après 3 ans ).
La convention doit être à titre onéreux d'ou l'article 9 n'est pas applicable si l'acquisition par le défunt pour l'usufruit et par le tiers pour la nue propriété procède d'une donation ou d'une succession.

CONDITION QUANT A LA PERSONNE DU COCONTRACTANT
Le cocontractant du défunt doit avoir survécu .
Le cocontractant doit appartenir à l'une des 3 catégories de personnes.
                -a/les héritiers:sont les personnes qui recueillent le patrimoine du cujus de part la loi.
                -b/les légataires et donataires:sont les personnes qui recueillent le patrimoine du cujus exprimé par le testament.
                -c/les personnes interposées:sont réputées personnes interposées/
                                            -le père , la mère,les descendants et l'époux de l'héritier , du légataire ou du donataire
                                            -toute personne dont l'héritier , le légataire ou le donataire est lui- même héritier présomptif.

Pour que l'article 9 soit applicable aux héritiers , donataires , légataires , il faut que la qualité d'héritier , de donataire , de légataire EXISTE AU JOUR DU DECES.
Pour que l'article 9 soit applicable aux personnes interposées , il faut que la présomption d'interposition EXISTE AUSSI BIEN AU JOUR DE LA CONVENTION QU'AU JOUR DE L'OUVERTURE DE LA SUCCESSION

ATTENTION SUITE AU POST SUIVANT

1) comment détermine-t-on les valeurs d'usuf et nu-propriété ?

Calcul actuarial en vertu de l'âge de l'usufruiter. Voir chez votre notaire. Ou sur :
Tables mortalité (cliquez ici) répertorié dans les adresses immobilières utiles de notre Annuaire PIM

Effectivement : vous m'enlevez les mots du clavier 
La complexité de ce type de structure - lié à la variété des solutions possibles- dépasse le cadre de ce forum. Il faudrait donc effectivement que vous exposiez les tenants et aboutissants de votre "cas de figure" à votre notaire qui vous donnera un éclairage adéquat. Vous pouvez le faire avant de rencontrer l'usufruitier.

1) comment détermine-t-on les valeurs d'usuf et nu-propriété ?
2) si je n'ai pas les moyens de payer ma partie et que c'est l'usufruitier qui me la paie par une donation préalable, le montage tient-il toujours ?  ==>est-ce que je ne risque pas de payer des droits de successions (sur tout) si décès de l'usuf. avant 3 ans?
3) si je paie ma part moi-même, le montage tient-il  toujours si décès de l'usuf avant 3 ans ?

Vous allez certainement me conseiller de m'adresser auprès de mon notaire, mais je souhaiterais recueillir vos commentaires afin de pouvoir préalablement en discuter avec l'usufruitier.

Le plus simple, c'est peut être que la tierce personne effectue une donation simple en ma faveur, que j'achète à mon nom et que nous établissions un pacte adjoint spécifiant mon engagement de lui rétrocéder les loyers. Y a danger ?

Merci à tous !