Je viens vous donner un feed-back sur ce dossier :
- suite à mes mises en demeure de paiement des loyers en retard, les locataires ont invoqué des troubles de jouissance (subi durant une dizaine de jours en avril);
- sur mon refus de les prendre en considération, ils se sont adressés à un avocat, qui m'a écrit des lettres salées, exigeant des indemnités disproportionnées, pour me faire peur sans doute ...
- n'obtenant pas le paiement des montants dus, j'ai introduit illico une requête en conciliation en JP, et tout le monde s'y est présenté (avocat, les 2 locataires et bien sûr, moi)
- j'ai obtenu gain de cause auprès de l'avocat, qui a accepté de rédiger un accord signé en JP, prévoyant même la désignation d'un expert pour l'état des lieux de sortie aux frais exclusifs des locataires (conformément au bail) + le paiement des arriérés (moyennant un geste consenti de ma part pour dédommager les locataires des troubles de jouissance) + la remise des doubles des clés pour faire visiter l'appartement avant la fin du bail (l'appartement étant quasi vidé par les locataires qui n'avaient pas envie de revenir pour les 3 x 2 heures de visite par semaine) + une indemnité d'un mois (je voulais vrrraiment me débarraser d'eux aussi vite que possible)  .
- mais j'ai vu l'appartement, avant de le faire visiter et il est dans un état de saleté qui dissuaderait tout candidat locataire, je suis donc quasi obligée d'attendre l'état des lieux de sortie (30/8) pour nettoyer et repeindre après estimation des dommages locatifs, qui selon moi, additionnés au décompte de charges locatives excèdera la garantie locative bloquée sur un compte bancaire  .

Il y aura donc probablement encore un épisode à vous raconter dans cette histoire. 
A bientôt.

Merci d'avoir pris le temps de nous donner ce feedback.
Faudrait que je crée un statut "membre fidèle"

Il y aura donc probablement encore un épisode à vous raconter dans cette histoire.
A bientôt.

Pour ce qui est du compromis avec le locataire, étant un peu à cheval sur certains principes d'honnêteté intellectuelle (sisi.), je serai moins tendre avec quelqu'un qui se fout de moi et me met des bâtons dans les roues, qu'avec un locataire qui à toute une histoire de collaboration pour que cela se passe bien mais qui doit partir.

Je suis proprio, et j'ai droit à mon loyer. Mais pour ce qui est des indemnités, je considère qu'elles sont des armes qui me mettent en position de force pour concéder le droit au locataire de ne pas les payer si tout se passe bien (= si pas de dégâts, pas de réparation/remise en état entre les locataires, pas de retard dans les loyers, et pas de trou locatif parce qu'il me présente des candidats locataires corrects)

Ceci dit, je connais des sâlcons que j'ai flanqué dehors manu militari (dans le respect de la loi, bien entendu) et qui m'ont laissé 2 mois de dédits. J'ai donc loué certains biens 14 mois cette année. J'en suis pas fier, mais c'était vraiment des sâlcons. Et s'ils n'avaient pas obtempéré à mon ordre militaire et à mes décisions purement unilatérales, j'aurais saisi la justice même pour 10 balles. Question de principe. Mais attention, car les principes peuvent coûter cher. Voire très cher.

Et moi qui pensait que les clauses d'un contrat (de bail en l'occurence) faisaient loi aux yeux des parties; tant qu'elles n'allaient pas à l'encontre des clauses impératives de la loi sur les loyers...

Finalement, le bail à court terme (3 ans) n'est pas intéressant, autant conclure 2 fois un bail de 24 mois puis 12 mois; puisque de toutes façons, soit après les 3 ans , soit après le deuxième bail de 12 mois reconduit, on se retrouve dans un bail de 9 ans.

Si votre bail précise 3 mois d'indemnité et que vous allez en justice, il faudra une bonne raison pour demander 3 mois plutôt que deux. Sans doute que votre locataire ne le sait pas, mais le juge sera au courant.

Mais que voilà un sujet qui enflamme les claviers!

Davantage que les problèmes de cuve à mazout 

De la "chek-liste" , je retiens quand même le bon conseil de l'extrait de compte en plus de la fiche de paie, de nos jours, on fait tant de choses avec un PC.

Mais comment faire constater le refus du droit de visite ! par huissier ? ou simplement par ma lettre de demande qui restera sans réponse ?

pour ce qui est du locataire remplacant il est vrai qu'avec la convention tripartite l'ancien est responsable du nouveau mais à nouveau si l'ancien est insolvable, ce n'est pas vraiment un gage de sérieux...

Une petite question n'a pas été posée à Nathalie: depuis combien de temps ton locataire est-il là? Certe dans un bail de type court, on met ce que l'on veut comme clause de rupture, y compris la possibilité légale d'exiger le loyer jusqu'au bout du contrat. Mais le juge ne sera pas nécessairement prêt à mettre sur le locataire des contraintes supérieures à celles imposées par un bail à durée indéterminée (dit 3-6-9)

En clair, si ton locataire quitte au bout de 26 mois d'occupation, l'indemnité risque de se voir réduite à 1 mois par un juge.

Le contrat devient donc une arme de discussion avec ton locataire, afin d'obtenir une juste réparation de ton préjudice exact.

Pour ce qui est du droit de visite, s'il te l'interdit, il faut le faire constater. En effet, cela te causera un préjudice très clair, car cela retardera la remise en location de ton logement d'autant! Et cela, un juge ne le laissera à mon avis pas passer.

L'idéal est de demander la permission de faire visiter le logement même en l'absence du locataire s'il est "normal" S'il a une tendance schizophrénique, il risque de te taxer de vol s'il range mal ses affaires...

Sinon, je suis assez d'accord avec ce qui a été dit par le SNP: ne pas laisser ce sentiment d'impunité se répandre... avec ce qui a été dit par d'autres: ne pas laisser chercher un nouveau locataire par quelqu'un en qui vous n'avez pas confiance!

Pour ce qui est de la check list, je demande de remplir une candidature locative:
1. Données personnelles: copie de la carte d'identité (à comparer avec la vraie, évidemment), numéro de téléphone et date d'arrivée en Belgique
2. preuve de revenu (fiche de paie et extrait de banque)
3. détail des crédits en cours: but, montant emprunté, mensualité et durée restante Je met la possibilité de rempir 4 fois cette information. S'il a deux ou trois crédits en cours, je serai plus facilement au courant (hélas invérifiable à ma connaissance)
4. qui va habiter avec le locataire (nom, prénom, adresse actuelle, lien de parenté, etc.)
5. raison du changement  de résidence
6. adresse et téléphone du proprio actuel
7. accepte-t-il que je le contacte? (si le locataire a des problèmes avec son proprio, il n'acceptera sans doute pas... s'il a du culot et de très gros problèmes, le proprio donnera peut-être un avis positif pour en être débarrassé... )
8. loyer et date d'emménagement dans son logement actuel (est-ce un stable? Info à comparer avec l'info du proprio)
9.Statut social et nom de son assistant social (sur un joli formulaire, on hésite moins à deander ce genre d'information)
10. nom d'un aval éventuel
11. revenus mensuels nets (à comparer avec sa fiche de paie)
12. possibilité de déposer 3 mois de garantie locative? Si non, qui la dépose?
13. Qui a mis fin à votre contrat actuel et pourquoi?
14. quels animaux possède-t-il ou compte-t-il héberger?

Il est bien évident que face à un escroc, ce "dossier" ne servira à rien... Nous classons les dossiers par ordre de préférence, et cela nous permet de choisir notre locataire à l'aise, chez nous, et de ne pas dire oui tout de suite.

Je crains que le coup du locataire remplaçant ne soit à considérer comme risqué.

En signant une convention tripartite (bailleur + locataire entrat + locataire sortant) de cession de bail, avec caution solidaire du locataire sortant... cela incite le sortant à bien choisir son remplaçant....

alors pour moi le mieux serait de lui présenter les choses à l'amiable et en effet le faire contribuer aux frais d'agence pour la sélection d'un nouveau locataire en insistant bien sur le fait que cela ne sera que positif pour lui (moins de frais) mais qu'il doit aussi faire l'effort d'accepter les visites. malheureusement il est vrai qu'en cas de refus il n'y a à nouveau que la voie judiciaire...

je serais moi aussi intéressée par l'idée de la check list pour le choix d'un locataire mais malheureusement bien des critères objectifs peuvent être tronqués à l'ère de l'informatique (mes parents se sont vus présenté un couple "bien sous tous rapports" avec de très belles fiches de paie...comme ils faisaient bonne impression ils n'ont pas voulu entrer dans le jeu de la suspiscion pensant que les relations devaient aussi se construire sur un peu de confiance...et 3 ans plus tard plus de loyer, téléphone au secrétariat social émettant les fiches de paie....tout était faux! et ces gens insolvables ont disparu en faisant plus de 10,000€ de dégâts dans la maison!)

A priori, le dialogue ne semblera pas fructueux avec ce locataire qui vit dans "son monde" et n'est prêt à aucune concession (tendance parano-schizo-haute opinion de soi et pas des autres).

Je crains que le coup du locataire remplaçant ne soit à considérer comme risqué.  Déjà quand j'ai pu choisir les locataires moi-même sur base de critères stricts, j'ai été négativement surprise. 
Alors, un locataire, cherchant son successeur, prendra les premiers candidats venus, et si je le(s) refuse, il aura l'impression que je cherche à revenir sur ma parole et à obtenir quoi qu'il en soit un dédommagement.  On reporte donc le problème à la fin du bail. 
Lui faire payer les frais d'agence pour la relocation ne serait-ce pas plus "objectif" pour la recherche d'un candidat valable ?

Quid si le locataire parano refuse de laisser accès pour faire les deux visites par semaine, comme le bail le prévoit durant le préavis ?
Retour à la case Juge de Paix ?

Si quelqu'un dispose d'un modèle du type "chek-list" pour la sélection des locataires, ce serait gentil de partager ce privilège; sinon, ce serait peut-être bien un créneau porteur ...

Vos expériences à partager, c'est toujours sympa ...parce qu'on a toujours l'impression que les rôles sont inversés dans une telle situation.
En tous cas, je vous dis quoi de la suite des événements