Des m², oui mais quels m² ?
Pour autan que l’on puisse connaître la valeur d’un m² d’appartement dans une région bien précise, on se trouverait encore devant une question primordiale : comment calculer la surface de l’appartement à évaluer ?
Je me suis livré à un petit exercice de calcul de superficie d’un appartement standard de 2 chambres.
L’immeuble comporte 1 appartement par niveau. La largeur de façade ( axes de murs mitoyens) est de 8 m. La profondeur du bâtiment est de 12.65m. Par facilité de calcul j’ai fixé l’épaisseur des murs intérieurs à 15 cm, celle des murs de façades à 20 cm et celle de la moitié des mitoyens à 15 cm.
L’appartement se compose de : 1 living, 1 cuisine, 1 hall central, 1 w.c., 1 salle de bains, 2 chambres et 1 terrasse. La cage d’escalier et le hall d’étage sont parties communes de l’immeuble.
Les superficies sont les suivantes :
1.    superficie plateau ( largeur façade x profondeur ) : 101.20 m²
2.    superficie brute appartement ( superficie plateau – parties communes ) : 95.20 m².
3.    superficie nette habitable ( somme des superficies nettes de chaque pièce hormis la terrasse ) : 73.52 m
Vous constatez comme moi les différences importantes entre les superficies.
Si on utilise une valeur au m² de 1500€, on obtient pour cet appartement les valeurs suivantes :
1.    151.800€
2.    142.800€
3.    110.280€
A méditer avant d’utiliser des données aussi précises et objectives apparemment que les m² .
Et je n’évoque pas la variabilité des valeurs au m² suivant le type d’appartement, sont état d’entretien, d’équipement, de décor, etc…ni l’influence de facteurs négatifs ou positifs à proximité tel que trains, tram, bus, avion, station service, parc, commerce etc …

Matière à réflexion !

Voir à ce sujet, sur PIM (évidemment), notre page m²

En Belgique, c'est votre 2e mode de calcul qui est habituellement utilisé (95,20 m²)
En France, on utilise plutôt la 3e (= m² "balayables")... mais le prix au m² n'y est pas de 1.500 euros 

Matière à réflexion !

C'est exact et je précise ma pensée.
La valeur d'une évaluation est proportionelle à la compétence de celui qui l'établit.
Je ne conteste pas la qualité profesionnelle des agents immobiliers sérieux ni la gratuité d'une évaluation pratiquée à la demande d'un propriétaire vendeur potentiel réel mais attire l'attention sur certains... qui par le biais de toutes boîtes, mailings etc... utilisent l'argument de la gratuité d'une évaluation pour appater le client. J'ai rencontré plusieurs cas de propriétaires qui avaient confiés leur bien à vendre sur base d'une valeur d'expertise surestimée et qui par la suite ont étés qq peu forcé devendre à un prix bien moindre sous la pression de l'agent immobilier nanti de son mandat et invoquant  une baisse soudaine du marché immobilier ou une autre excuse du même type.
Je ne vise donc pas les agences sérieuses mais certains malandrins qui sévissent dans le secteur.
Il faut choisir ses partenaires avec soin.

On ne pourrait mieux dire

Pim a dit

quand "Francis" écrit : "Quelle confiance avoir dans l'estimation gratuite d'un agent immobilier?", il pose mal la question. Il s'agit d'avoir confiance tout court ou pas du tout.
Le client qui s'adresse à Pim fait confiance à Pim.
S'il ne me fait pas confiance, j'aime autant qu'il ne s'adresse pas à moi. Des farceurs, il y en a assez sur le marché....
C'est exact et je précise ma pensée.
La valeur d'une évaluation est proportionelle à la compétence de celui qui l'établit.
Je ne conteste pas la qualité profesionnelle des agents immobiliers sérieux ni la gratuité d'une évaluation pratiquée à la demande d'un propriétaire vendeur potentiel réel mais attire l'attention sur certains... qui par le biais de toutes boîtes, mailings etc... utilisent l'argument de la gratuité d'une évaluation pour appater le client. J'ai rencontré plusieurs cas de propriétaires qui avaient confiés leur bien à vendre sur base d'une valeur d'expertise surestimée et qui par la suite ont étés qq peu forcé devendre à un prix bien moindre sous la pression de l'agent immobilier nanti de son mandat et invoquant  une baisse soudaine du marché immobilier ou une autre excuse du même type.
Je ne vise donc pas les agences sérieuses mais certains malandrins qui sévissent dans le secteur.
Il faut choisir ses partenaires avec soin.

Tiutefois, je crois que c'est toujours plus marrant de converser sur le forum, parce qu'on veut écrire vite et clairement et qu'on fait des gaffes puisqu'on arrive pas toujours à y énoncer complètement le fond de sa pensée (en fonction de l'heure, du temps que l'on a, ou de son état).

Bien entendu, je rejoins les remarques sur le sens du respect du travail d'autrui ainsi que la réflexion qu'une estimation professionnelle peut accélérer une décision de vente (surtout après mes aventures encore en cours exposées sur ce forum ). 

Pour terminer sur une note    : je trouve aussi le réconfort sur ce site.
Et puis, si c'était si facile, il n'y aurait pas de mérite à être (jeune-)proprio :
"...à combattre sans péril, on triomphe sans gloire ... "

PS : bien qu'étant d'un naturel curieux, je n'ai pas (encore ?) eu recours aux propositions gratuites d'estimation par des agences, ... on n'est pas des bêtes quand même !

Mais, ce que plusieurs vendeurs ont oublié (cela a été vrai pendant la période citée dite "des suédois"), c'est que si cette vente concernait leur logement principal, la dite plus-value disparaissait dans l'achat de leur nouveau logement...

Petit mot complémentaire pour "jeuneproprio" : je n'ai pas voulu vous agresser. Mais je revendique tout de même le droit d'avoir moi aussi la possibilité de m'énerver de temps en temps dans ce forum 

A moins que je ne doive utiliser un pseudonyme pour ces messages-là ???

quant à dire qu'il faut d'office considérer ceux qui travaillent, excusez-moi mais j'ai un peu d'expérience avec les agents immobiliers et peu d'entre eux peuvent se prévaloir de faire leur travail correctement. je n'attaque personne mais relève simplement que comme dans tout corps de métier le respect n'est pas une valeur dûe (comme celui de répondre sur ce forum de façon agréable....)

Pour finir je dirais que ce type d'évaluation est aussi intéressant en fonction du quartier etc savoir si la situation géographique de votre bien se dégrade peut être intéressant à savoir avant qu'il ne soit trop tard. etant propriétaire de plusieurs immeubles situés en différents endroits de Belgique je suis par exemple sidérée de l'augmentation constante des prix à la côte..

J'en connaîs un, appelons le Glups, à qui on téléphonait régulièrement pour demander s'il n'était pas vendeur. Glups ne savait pas d'où "on" tenait son adresse. Puis, un jour, excédé, Glups répondit qu'à xx.xxx.xxx bof, il serait vendeur mais que ce n'était pas la peine pour le contacter en dessous de ce prix. Le prix était exorbitant, deux fois la valeur de ce que le proprio pensait.  Il laissa faire une expertise gratuite. Et, évidemment, le bien fut vendu en ... 1semaine. (sinon je ne le raconterait pas.) Glups, fit Glups (ou Glups fit glups, au choix)

C'était sans doute une autre période, où la bourse flamboyait et les Suédois rachetaient n'importe quoi à n'importe quel prix. L'histoire est un peu caricaturale, et pourtant vraie. Pour la petite histoire, Glups fit construire une villa dans la banlieue, et la loua à... des Suédois.

Cet exemple pour dire que effectivement, il est des agents immobiliers prêts à faire une expertise gratuite, même si le proprio n'est pas prêt à vendre, espérant tomber sur quelqu'un qui sera d'accord de vendre à ce prix-là car semblant exorbitant pour lui, et tombant pile pour son planning fiscal, familial, successoral, ou cérébral.

En guise de PS, je dirai que je suis d'accord d'être honnête avec les gens qui travaillent: ti vends ou ti vends pas, ti dois le dire avant!

Comment fixer le prix de vente ?  (cliquez ici)

Et pour ce qui est du débat généré :

- oui, il y a de nombreuses agences qui vous proposent "une estimation gratuite" en espérant ainsi décrocher une mission de vente. La qualité de leur travail estimatif va souvent de pair avec la qualité de l'agence-même....

- oui, même sur PIM, il y a une page de ce type. Mais - et je rejoins ainsi l'avis pertinent de Grmf (ndlr: non, je ne sais toujours pas qui c'est ce gars-là) (ndlr2 : oui, cela m'agace) (ndlr3: mais ses messages m'amusent) - je réponds souvent "non" aux sollicitations que je reçois, dès qu'il s'agit d'un immeuble qui sort de mon "créneau" (pour mémoire, sur PIM, on fait dans le "chic et cher"    )

- cette page annonce clairement la couleur. Il y est notamment indiqué :
si votre immeuble relève de notre compétence, (à savoir, en fonction du type de bien, de sa localisation et du créneau traité habituellement par PIM) nous procéderons, pour vous, à son évaluation, en valeur vénale. Cette expertise vous est offerte gratuitement, s'il en résulte une mission de vente confiée à PIM, sur des bases établies et acceptées de commun accord.

- quand "Francis" écrit : "Quelle confiance avoir dans l'estimation gratuite d'un agent immobilier?", il pose mal la question. Il s'agit d'avoir confiance tout court ou pas du tout.
Le client qui s'adresse à Pim fait confiance à Pim.
S'il ne me fait pas confiance, j'aime autant qu'il ne s'adresse pas à moi. Des farceurs, il y en a assez sur le marché....

- lorsque "jeune proprio" écrit qu'elle a juste envie de savoir combien vaut son bien, pour satisfaire sa curiosité... sans dépenser des frais d'expertise, c'est vraiment avoir peu de considération pour le travail d'autrui.

- et Nathalie, curieuse aussi, va dans le même sens : comment donner du crédit à l'estimation du premier prospecteur venu pour estimer un bien que l'on a de toute façon pas envie de vendre.

Prenez le thé ensemble pour bavarder sur la valeur hypothétique de vos immeubles ou acceptez de rémunérer ceux qui travaillent sérieusement ! Faut choisir.

Curieuse ma réaction ?....