En fait, pour répondre à votre question, je ne suis sûre de rien, si ce n'est que cet été j'ai accompagné des amis qui visitaient un immeuble  dans un village voisin, et en discutant avec la personne chargée de faire visiter (promoteur immobilier ? ) je me souviens que nous avons justement discuté du montant des loyers des appartement et il m'a parlé de l'ordre de 450 euros pour un beau studio, et jusqu'à 600 euros pour un bel appartement.

Il y a quelques appartements loués, mais ils sont pour la plupart aménagés dans des vieilles maisons, un peu n'importe comment.

Peut-être suis-je trop optimiste lorsque j'espère louer à 600 euros... Mais je me suis dis que :

1)  Les appartements seront neufs, bien conçus, et bien équipés. De plus, si je demande un peu cher, cela m'évitera peut-être des locataires à problèmes ?
2)  J'habite sur la place du village (mais du côté où il n'y a quasiment pas de trafic, le passage  des voitures se faisant en face, il n'y a que les riverains qui passent devant chez moi).
3) Devant ma maison, il y a donc un espace vert de +/- 250 m X 100 m, pelouse, maronniers, haies, avec une aire de jeux aménagée pour les jeunes (filet de tennis et panneaux de basket)
4) Le village est situé à +/- 5 km de la frontière française, et à mi-chemin entre Mons et Tournai.
5) Nous sommes à 2 km de l'autoroute Bruxelles/Charleroi/Mons/Paris et à 3 km de l'autoroute Tounai/Courtrai/Lille 
6) Le village est entouré d'une part, par le canal et, d'autre part, par des bois. 

C'est donc la tranquilité assurée, un air de bout du monde et la facilité quand même d'être au pied de l'autoroute. C'est la raison pour laquelle je pense que ces appartements valent bien un loyer de 600 euros.

Mais, vous faites bien de soulever cette question, actuellement, il y a un appartement  à louer au village, c'est dans le journal toutes boîtes :  app mansardé 2e ét 1 ch cuis équ ch cent compr 450 euros (bon, je viens de réaliser que ça veut dire avec le chauffage compris dans le prix. Je vais téléphoner pour demander confirmation)

Sinon, c'est vrai que je ne vois jamais d'affiches de maison à louer, et celles des appartements ne restent jamais trop longtemps.

Pour continuer avec le journal, je vois dans les villages voisins :
1 ch 334 euros Hors charges
1 ch 430 euros
2 ch 480 euros
duplex 3 ch terrasse 400 euros

Bon, ben, je crois que je dois calmer mes ardeurs, revoir mes prétentions, et continuer de me renseigner. Je pense que ce serait bien d'aller visiter des appartements dans la région, voir avec les agences, qu'est-ce qu'on offre et pour quel prix, dans quel état, quel environement. Je vais aussi demander au CPAS de ma commune (j'y ai des amis) quel est le montant maximum qu'ils acceptent de payer pour le loyer d'un appartement 2 chambres, cela me donnera déjà une idée de prix, et je vais aller voir aussi le notaire du village, il pourra aussi me renseigner peut-être.

Hier, j'ai vu l'entrepreneur,  il a été étonné de voir que je connaissais déjà si bien mon sujet... je ne lui ai pas parlé de ma botte secrète (vous et ce forum)
Il me dit qu'en gros les décisions se prendraient entre l'architecte, le coordinateur de sécurité, l'ingénieur en stabilité, lui et moi-même.
Il pense qu'il y aurait moyen de faire 6 appartements, et même un 7ème si on le fait au-dessus de la maison (dans mon grenier, avec entrée par la grange)
PS : il dit d'oublier le mot "Grange"  (21 % TVA) mais de parler de la "rénovation d'une habitation"  (6%)
Il se chargerait de choisir, coordonner, et  diriger les différents corps de métiers (sous-traitants).
Il m'a aussi renseigné les noms et adresses de 2 architectes différents (de la région) avec qui il a déjà travaillé à plusieurs reprises en rénovation, et avec lesquels tout s'est toujours bien passé. Il me conseille, puisque je n'ai pas d'architecte, de les rencontrer l'un et l'autre, de discuter avec eux de mon projet, et d'en choisir un.
Il me suggère aussi d'aller voir un fiscaliste ou un comptable, pour voir si ce projet est rentable et pour obtenir des conseils financiers (par rapport au PH, aux déductions fiscales sur les intérêts, etc... )

Voilà, dites-moi ce que vous en pensez,
merci, et bonne journée.
Claudine

Charges à prévoir:
- Assurance: 1500€ de suplément?
- Précompte Immobilier: à voir selon projet et région
- Travaux d'entretien (gouttières, jardins, ...)
-  Frais de remise en location et perte de loyer suite à mutation de locataire: des cacahuettes
-remboursement d'emprunt

Si les travaux sont de 360.000€, le PH pour 360.000€ sera de 2000€/mois, ce qui laisse 1000€ de marge pour payer les "petits" frais annexe et vous laisser des sous pour vos vacances...

20 ans plus tard, vous êtes effectivement propriétaire de votre bien immobilier.

Question, comment êtes-vous sûre de votre évaluation de 600€/mois???

Vos réponses m'amènent à chaque fois à une réflexion et s'ensuivent de nouvelles questions...

1) Comment connaître le montant des frais à déduire du montant du loyer annuel ? Quels sont ces frais dont il faut tenir compte ? Précompte immobilier ? Assurance incendie ? Impôt sur le revenu ?

2) Dans mon cas, ne drevait-on pas faire le calcul à l'envers ? Calculer une fourchette de prix du  montant jusqu'où les travaux peuvent aller, du minimum au maximum, sachant qu'il y aurait donc 5 appartements loués à +/- 600 euros, qu'ils possèderaient chacun les compteurs individuels (donc pas de charges à partager dans les loyers).

Le coût minimum correspondant donc à une opération rentable (donc j'y retrouve encore quelque chose), et le coût maximum, correspondant au fait que si je ne fais pas ces appartements, je pense finalement faire un emprunt pour remettre une nouvelle toiture (charpente, chevron, latte à pannes, tuiles, zingages...la totale en fait) Donc, je devrai rembourser cet emprunt.
La solution idéale, étant de tomber entre les deux : si je n'y gagne rien à court terme, à la fin du remboursement, je posséderais un bien qui aura pris de la valeur, et qui se sera payé lui-même, et qui pourra enfin commencer à rapporter.

Pouvez-vous m'aider à faire ce calcul avec les données que je vous ai fournies ? 

Merci de me consacrer du temps, et bonne journée.

C'est seulement dans notre dernier investissement, un peu plus risqué par sa taille, ma méconnaissance de ce secteur, sa localisation, et le type de locataire potentiel, que nous avons compté un vide de 10% (madame, plus prudente, calculait 50% (sic!) pour voir si on pouvait suivre à payer l'emprunt sans changer de vie sur longue période.

Selon mes divers scénarios, j'ai vite compris qu'il me fallait un rendement de 10%.

Mon calcul est fait comme suit: loyers annuel hors charges -précompte mobilier - 30% des loyers commerciaux = revenus locatif net
Le cout d'achat = prix d'achat + frais
Le rendement = (revenu locatif net / cout d'achat) doit être minimum de 10% pour s'autofinancer sur une période raisonnable.

Il va sans dire que ce rendement est impossible à atteindre à Bruxelles pour l'instant. Je ne pense pas que ce genre de rendement puisse être obtenu par une nouvelle construction. Le tout est de faire le calcul complet en prenant de bonne marges de sécurité... et de venir nous le raconter au fur et à mesure.

Vous me dites que les emprunts se remboursent d'eux même. C'est dans ce sens que mes calculs allaient aussi, mais avez-vous eu de grosses périodes de vide locatif ? Plusieurs en même temps ?
Je pense pouvoir faire 5 appartements, et louer chaque appartement +/- 500 à 600 euros. Mais je ne sais pas encore combien couteraient les travaux (il n'y à plus que les 4 murs).
Pour ce qui est du calcul de la rentabilité, je ne comprends pas de quels 10 % que vous parlez, ils sont calculés sur base de quoi ?
Et qu'en est-il du RC ? il va augmenter fortement bien sûr . Il y aura aussi les assurances incendie, quels autres frais dois-je compter encore en plus du remboursement de l'emprunt ?
Merci de bien vouloir me renseigner.
Claudine

..., même si on y perd parfois quelques cheveux.

Un indice de plus pour tenter d'identifier Grmff 

ps pour les nouveaux venus sur ce forum: = petit clin d'oeil relatif au  "jeu de l'été"

Je suis propriétaire-investisseur depuis plus de 10 ans, et je n'ai qu'à m'en féliciter! Mes loyers m'apportent une confortable rente, et les emprunts hypothécaires se payent au fur et à mesure.

Bref, être propriétaires, c'est tout de même rentable, même si on y perd parfois quelques cheveux.

Je vous conseille de faire faire l'avant projet, ou directement si vous savez ce que vous voulez faire, convoquer un entrepreneur qui vous donnera une fourchette de coûts.

Regardez les loyers dans votre coins pour des appartements similaires, et vous verrez votre rentabilité. En dessous de 10%, je ne me lancerais pas. Si tout est à refaire, vous constaterez que la rentabilité n'y sera pas...

En vous souhaitant une bonne réflexion...

- Bon, de toute façon, tout ceci m'amène à me demander si la meilleure solution ne serait pas de vendre cette grange, cela me permettrait de vivre un peu mieux chez moi (je ferais poser des doubles vitrages,  je pourrais aménager les combles, aménager un jardin plus décoratif, et surtout, je ne verrais plus ce bâtiment se dégrader, mais plutôt renaître. Et en fin de compte, c'est ce que je voudrais: qu'il reprenne vie.
Enfin, je vais pas me précipiter, mais parfois, si j'y pense, ce n'est plus l'horreur.
Surtout que si je me plante, c'est pas la grange seule que je perd, mais la maison, ma solvabilité, et 25 ans de travail pour arriver à avoir quelque chose.
Faut que j'y réfléchisse bien,

- Dois-je choisir l' architecte avec l' entrepreneur ? Ou, l'entrepreneur doit-il être choisit par l'architecte ? Ou encore, est-ce mieux si l'un et l'autre ne se connaissent pas ? ---------------Normalement, un architecte doit être indépendant. C'est même mieux s'il doit 'tutoyer' l'entrepreneur. C'est donc à mon avis mieux de choisir soi-même son architecte.

- Le banquier m'a fait une simulation de CH, juste pour me donner une idée, a t il dit, sur base d'un montant de 25.000 euros, remboursable en 180 mensualités. Il m'a fait une comparaison entre la variabilité annuelle et le taux fixe. Qu'en pensez vous ? En taux fixe il parle de 5.45% et en variabilité annuelle de 3.75% avec limitation à 5 % de hausse. Il a eu l'air de vanter la formule, mais je ne crois pas que ce soit vraiment à mon avantage... Pouvez-vous m'en dire un peu plus à ce sujet ?----------------Mon dernier prêt (investissement) fut fait sur 20 ans en variabilité annuelle. C'est ce que j'ai considéré de plus avantageux.

-De plus, il m'a bien précisé que c'est une simulation, qu'il n'est pas dit qu'au moment où nous signerons l'accord, le taux n'ait pas changé, à la hausse ou à la baisse.-----------les taux sont bas et stables... c'est même pas 0.5% par an qui va vraiement changer votre mensualité des masses. Ne vous inquiétez donc pas de ce côté-là. La vraie difficulté sera d'obtenir l'accord de la banque.

- Je suis allée à la Région Wallonne, mais il semble que je n'ai droit à aucune prime par rapport à cette rénovation, sauf si j'en fais des gîtes. Mais les gîtes, même s'ils sont loués plus cher, ne sont jamais loués pour de longues périodes, de plus les appart, je peux les louer "murs nus" tandis que les gîtes doivent être peints, tapissés, meublés, habillés, donc, la prime couvre plus la déco que les travaux... Votre avis ? ---------------- des gîtes, c'est un 'métier' ou la présence est indispensable, l'énergie demandée considérable, le statut fiscal instable et le rendement nettement plus élevé... si vous êtes dans une région demandée et que cela marche bien. bref, c'est une question de choix de vie, pas une question de prime. A ma connaissance, les primes sont conçues pour faciliter l'accès à la propriété des jeunes qui s'installent. Cela n'est pas votre cas...

Bon, récapitulation de tout ce que j'ai appris avec vous.

Questions à approfondir

Par rapport au banquier:
- Quid si retards ou suppléments durant les travaux ? 
- Quid si vide locatif ?
Autant savoir à quel moment je dois craindre l'absence de parapluie, et faire cette demande au banquier avant va peut-être permettre de trouver des accords favorables.

Par rapport à l'architecte:
- avant-projet : gratuit ? Ou honoraires forfaitaires modérés ?       (1.2 à 1.8 % du coût de l'ouvrage Htva) 
- honoraires : tjrs 21 %, même si rénovation à 6 % tva
- Important de titrer "plan rénovation", sinon, risque de 21 % sur les travaux.
   
Nouvelles questions:

- Pour choisir un architecte, dois-je me diriger vers quelqu'un de plus jeune, ou vers quelqu'un déjà installé depuis de nombreuses années ? Cela fait-il varier les prix ? Et un "jeune" est-il capable de réaliser ce projet ? Comment être sûre de choisir le bon architecte pour ce genre d'ouvrage ?
- Dois-je choisir l' architecte avec l' entrepreneur ? Ou, l'entrepreneur doit-il être choisit par l'architecte ? Ou encore, est-ce mieux si l'un et l'autre ne se connaissent pas ?
- Le banquier m'a fait une simulation de CH, juste pour me donner une idée, a t il dit,  sur base d'un montant de 25.000 euros, remboursable en 180 mensualités. Il m'a fait une comparaison entre la variabilité annuelle et le taux fixe. Qu'en pensez vous ? En taux fixe il parle de 5.45% et en variabilité annuelle de 3.75% avec limitation à 5 % de hausse. Il a eu l'air de vanter la formule, mais je ne crois pas que ce soit vraiment à mon avantage... Pouvez-vous m'en dire un peu plus à ce sujet ?
De plus, il m'a bien précisé que c'est une simulation, qu'il n'est pas dit qu'au moment où nous signerons l'accord, le taux n'ait pas changé, à la hausse ou à la baisse.
- Je suis allée à la Région Wallonne, mais il semble que je n'ai droit à aucune prime par rapport à cette rénovation, sauf si j'en fais des gîtes. Mais les gîtes, même s'ils sont loués plus cher, ne sont jamais loués pour de longues périodes, de plus les appart, je peux les louer "murs nus" tandis que les gîtes doivent être peints, tapissés, meublés, habillés, donc, la prime couvre plus la déco que les travaux... Votre avis ?
 
   Merci de votre patience,
Claudine.

La tva sur les honoraires de l'architecte est toujours de 21% même lorsqu'il s'agit de rénovations dont les travaux sont facturables à 6%.

Comme apparemment il s'agira quasi d'une reconstruction (pas rénovation), la TVA risque d'être de 21 % et pas 6 %...

Pour ce qui est de l'absence de fonds propres, c'est ce qui m'embête le plus, mais je pense que celui qui ne risque rien n'a rien, et les banques sont là pour régler les problèmes d'argent il me semble. .

Phrase très connue sur ce forum" le banque vous prête un parapluie lorsqu'il y a du soleil et vous l'enlève lorsque la pluie arrive "

Sans fonds propre ou autre garantie , la banque sera très frileuse à s'engager .
Les honoraires d'architecte , pour un avant projet ( même si certain le font gratuitement ) , s'élèvent grossièrement entre 1.20% et 1.80% du coût réel de l'ouvrage HTVA ( selon qu'il s'agit d'une construction neuve ou d'une rénovation ).
La tva sur les honoraires de l'architecte est toujours de 21% même lorsqu'il s'agit de rénovations dont les travaux sont facturables à 6%.

Bien à vous.