Voilà de belles économies grâce à vous!

Et accessoirement grâce aussi au forum de PIM 

Merci à giannigianni de nous avoir ainsi tenu informé de l'évolution de l'affaire, au plus grand profit de tous.

Voilà de belles économies grâce à vous!

giannigianni a écrit :
Dans quel mesure un jugement du Tribunal de Paix qui modifie les quotites est donc oposable aux tiers?

Pour être opposable aux tiers, mention du jugement doit être inscrite en marge du registre du Conservateur des Hypothèques. Il faut demander au Notaire de faire procéder à cette formalité ou de constater dans un acte en bonne et due forme - qui sera alors transcrit et non inscrit - les modifications décidées par le jugement devenu définitif par l'écoulement des délais de recours.

Pour en savoir plus: le service juridique du SNP est de plus en plus compétent en matière de copropriété! Toutes infos sur notre site, lien ci-contre.

Voila la suite de ce dossier: le jugement du Tribunal de Paix a été deposé, par moi-meme, pour transcription en marge. Donc l'acte de base est modifié!. Il n'y a pas lieu de signifier le jugement par huissier car le greffier à adopté l'alternatif de la notification art. 792 du C.J. par lettre simple (soit il y a signification soit notification).

Merci pour toutes ces explications.

Dans notre cas, le problème s'est posé bien avant la loi de 95. Et au vu du peu d'exemple, nous avons décidé en conseil de gérance, basé sur un avis de notre avocat, d'enterrer le dossier. Nous avions en effet conclu qu'il fallait la signature de tous les propriétaires pour modifier l'acte de base, ou qu'un jugement devait être signifié par huissier aux récalcitrants.

Vu le cout potentiel, et le manque d'intérêt de cette modification de l'acte de base, nous avons décidé de laisser tomber.

Visiblement, vous avez opté pour l'action, et vous y êtes arrivé à moindre frais.

Vu la multiplicité des interventions, j'ai bien peur de ne pas m'y retrouver. Pourriez-vous raconter l'histoire depuis le début, avec le rôle de chacun (syndic, acheteur de la partie commune, juge, huissier, greffier, etc...)? Je suis sûr que je ne suis pas le seul intéressé...

L'histoire est très longe mais vous en avez le resumé dans mon message du 26/10/2004 (inclus hyperlien) et suivants. L'histoire n'est pas encore terminée et j'attends encore la passation de l'acte de vente mais tous les elements sont là pour y arriver . Quant au role des differents parties le probleme est que sur le dossier ont travaillé 3 notaires, 3 Syndics, une dizaine d'AG, avis des differents avocats alors que à la fin j'ai decidé pour l'action tout seul... En resume après les decisions de l'AG je suis partis en Justice de Paix où j'ai eu gain de cause . Après j'ai decoverte simplement téléphonant au Conservateur que je pouvais deposer et transcrir mon jugement (la loi parle bien d'acte notarié ou jugement deposé). Une fois l'acte de base modifié par le jugement et transcrit il est simplement opposable aux tiers comme on m'a dit ici sur le forum...(merci ). Le gros probleme est l'inertie des differents parties et pas mal de manque de savoir faire et competence.
PS: il se peu encore que dans mon cas la signature des coproprietaires est necessaire pour l'acte de vente de l'ex-conciergerie mais pour l'acte de base il me semble chose faite. Meme la loi me semble claire quant au role d'un Syndic sur la base de ses pouvoirs et mandats d'AG.
A la fin de l'histoire j'amene une champagne virtuel ici!

Dans notre cas, le problème s'est posé bien avant la loi de 95. Et au vu du peu d'exemple, nous avons décidé en conseil de gérance, basé sur un avis de notre avocat, d'enterrer le dossier. Nous avions en effet conclu qu'il fallait la signature de tous les propriétaires pour modifier l'acte de base, ou qu'un jugement devait être signifié par huissier aux récalcitrants.

Vu le cout potentiel, et le manque d'intérêt de cette modification de l'acte de base, nous avons décidé de laisser tomber.

Visiblement, vous avez opté pour l'action, et vous y êtes arrivé à moindre frais.

Vu la multiplicité des interventions, j'ai bien peur de ne pas m'y retrouver. Pourriez-vous raconter l'histoire depuis le début, avec le rôle de chacun (syndic, acheteur de la partie commune, juge, huissier, greffier, etc...)? Je suis sûr que je ne suis pas le seul intéressé...

Suite à la division d'un lot entre divers autres lots, l'acte de base n'a jamais été modifié. Un lot a pourtant disparu, ses quotités ayant été réparties entre les propriétaires des lots qui ont intégré le lot feu disparu.

Ceci a eu lieu il y a bientôt 15 ans. Malgré les interventions de notaires, avocats et autres, nous ne sommes jamais arrivé à réunir toutes les procurations notariées. Il s'agit d'un copropriété avec plus de 100 lots, et personne ne s'en porte plus mal.

Les répartitions actuelles des charges tiennent compte des quotités effectives, et non des quotités mentionnées à l'acte de base.

Dans un autre cas, un commun transformé en lot privé en échange d'un lot privé transformé en commun (pour d'excellentes raisons qu'il est difficile d'expliquer ici), nous avons poursuivi l'exercice jusqu'à se retrouver devant un lot sans propriétaire. En effet, ce lot fait partie d'une succession relativement compliquée, qui ne trouvera sans doute jamais d'issue.

Le syndic avait pourtant obtenu les signature notariées de tous les propriétaires (plus de 100 lots également). Il avait même obtenu la signature devant l'ambassadeur d'un propriétaire perdu en Afrique, pourtant propriétaire d'un quart de la moitié de la nue propriété du bien suite au décès de sa mère.

J'en connais qui ont essayé, mais des mineurs étaient propriétaires suite au décès de leurs parents. En ce cas, le juge doit autoriser le tuteur à signer la modification de l'acte...

Bref, il semble bien que la modification d'un acte de base soit bien complexe, très onéreuse, fort longue et passablement inutile.

Je connais par contre une copropriété (de petite taille) qui a fait modifié son acte de base à 3 reprises en 10 ans. Comme quoi...

Et je connais des dizaines de copropriété qui utilisent des clés de répartition différentes des clés mentionnées à l'acte de base: les surfaces (répartition du chauffage), les quotités en exceptant les garages (qui n'ont pas de chauffage ni d'eau), les quotités multipliées par l'étage (pour les ascenceurs!), etc.

Il faut savoir qu'une certaine jurisprudence existe quant à l'imputation de charges sur un lot qui ne profite pas de la dépense (ascenseur pour les rez commerciaux sans accès à un sous sol, chauffage pour les garages non chauffés, etc) En ce sens, il est intelligent de voter une modification des répartitions. Cette modification peut aussi résulter de l'usage dans la copropriété, dans le cas où les répartitions sont effectuées d'une certaine manière depuis de nombreuses années

Pensez-vous à une situation particulière?

Pourquoi le Syndic aurait besoin des signatures notariées des tous les coproproprietaires (procurations?). La loi me semble claire dans le sens que elle a attribué la capacite de disposer, modifiér et administrer les biens immobiliers communs à l'association des coproprietaires, donc l'AG, qui sont representées par les Syndic en vertu de l'art. 577-8 §4,3° et 6°c.c.  A mon sens le Syndic aura recu le pouvoir et mandat pour signer les actes.

giannigianni a écrit :
Dans quel mesure un jugement du Tribunal de Paix qui modifie les quotites est donc oposable aux tiers?

Pour être opposable aux tiers, mention du jugement doit être inscrite en marge du registre du Conservateur des Hypothèques. Il faut demander au Notaire de faire procéder à cette formalité ou de constater dans un acte en bonne et due forme - qui sera alors transcrit et non inscrit - les modifications décidées par le jugement devenu définitif par l'écoulement des délais de recours.

Pour en savoir plus: le service juridique du SNP est de plus en plus compétent en matière de copropriété! Toutes infos sur notre site, lien ci-contre.

Le notaire n'ayant pas procedé encore par son acte, j'ai deposé moi-meme le jugement, au sens de la loi hypotecaire, pour trascription. Il me semble de comprendre que les statuts en resultent modifiés. En theorie plus besoin d'un acte de base modificatif et ces frais mais j'attends la position du notaire.

Un jugement modifiant l'acte de base peut -etre enregistré sans soucis (si même on parle d'enregistrement en la matièreà

Le problème pour un jugement, c'est que l'ensemble des propriétaires doit être partie à la cause. En clair, cela veut dire frais d'huissier importants pour contraindre les récalcitrants de participer aux débats.

Et cela veut dire frais d'huissier importants pour signifier le jugement.

En clair, le jugement parait simple, mais est encore plus couteux qu'un notaire...

Voila la suite de ce dossier: le jugement du Tribunal de Paix a été deposé pour trascription en marge donc l'acte de base est modifié!. Il n'y a pas lieu de signifier le jugement par huissier car le greffier à adopté l'alternatif de la notification art. 792 du C.J. par lettre simple (soit il y a signification soit notification).

Merci à tous pour les informations même si celles-ci recoupent quasi entièrement les miennes.
Pour le cas de Luc , je suis d'accord avec sa position.
Mais comme le disait Grmff, je pensai évidemment à une situation particulière.
Les répartitions de charges dans une copropriété ont fait l'objet de plusieurs modifications votées en AG, à la majorité requise, pendant plus de 20 ans mais jamais reprises dans un acte notarié.
Un nouveau propriétaire d'appartement, en possession de l'acte de base initial et du règlement général de copropriété initial, conteste la grille de répartition actuelle et demande le retour à la grille initiale. Il demande également que les décomptes soient refaits sur cette même base et ce pour les 2 années écoulées, soit depuis son achat. Il est demandeur de cela depuis le premier décompte de charge qu'il a reçu.
Il est évident que la copropriété aurait du régulariser la situation mais, comme indiqué par d'autres intervenants, les modifications font très rarement l'objet d'un acte notarié.
Quelqu'un aurait-il vécu une situation pareille et quelle en a été le dénouement?
Merci à tous.

Je suis en train de la vivre pour la trasformation d'une partie de commun en partie lot privatif dont je suis acheteur. Depuis 4 ans , le jugement du Tribunal de Paix et l'avis du notaire les status n'ont pas encore été modifiés. Entretemps des coproprietaires se reveillent et voudraient changer leur charges...Le jugement du Tribunal de Paix n'a pas encore éte excuté ni formalment ni pratquement (dans le decompte trimestriel) depuis 9 mois.

... .
Il est évident que la copropriété aurait du régulariser la situation mais, comme indiqué par d'autres intervenants, les modifications font très rarement l'objet d'un acte notarié.
Quelqu'un aurait-il vécu une situation pareille et quelle en a été le dénouement?
Merci à tous.

La même situation existe dans mon ACP.  Mais j'ai demandé l'annulation de tous les décisions de l'AG de début 2004 pour des motifs divers. Un de mes arguments secondaires pour quelques points est le fait que le syndic n'a pas consolidé les décisions des AG depuis 1979 avec un changement des RC via le notaire. 

On se retrouve maintenant avec des décisions partiellement contradictoires en ce qui concerne par example la composition et la mission du Conseil de Gérance (entre autres).

Ce dernier point spécifique sera soumis au juge pour décision, vu qu'on a utilisé un "changement" pour m'évincer du nouveau conseil de gérance et éviter un vote sur l'élection pour les fonctions du président de ce conseil et des 2 commissaires aux comptes.

Pas de jugement avant fin février 2005. Donc une réponse possible dans le futur.

Dans ce cadre j'insiste aussi, pour ceux qui ont un contrat écrit avec le syndic, que ce contrat devrait être renouvelé à chaque (ré)élection, avec adaptation avec les décisions des derniers AG.

Si non on risque de tomber dans la même situation. Dans mon cas le contrat date de 1983 et n'a jamais été changé, sauf directement (décision AG) ou indirectement (factures) en ce qui concerne les honoraires et frais du syndic. Il y a des contradictions flagrantes entre le contrat et le RC. Certains de ces  éléments (entre autre qui décide en ce qui concerne les contrats d'assurances) sont aussi soumis au Juge.

J'aimerais une réponse claire à la question initiale de francis : si modif. de la répartition des charges par décision d'AG (ex. 4/5e) mais pas d'acte notarié, est-ce opposable, par exemple à un nouveau copropriétaire ?

Oui, si la décision est dûment mis à l'ordre du jour, voté avec la majorité requise, repris dans le PV de cet AG, transmis au copropriétaires et n'a pas été contesté chez le Juge de Paix avec succès.

Mais il se peut que l'acheteur a un recours contre le vendeur, s'il y a eu une défaut de transmission d'info au moment de la vente.

Concrètement (exemple fictif):
Un travail de rénovation d'un mur mitoyen a été voté en 2000 pour exécution dès accord du voisin (pas membre de l'ACP), les dépenses seront seulement mis à charge des lots mitoyens du mur, le PV de l'AG 2000 n'est pas transmis lors de la vente du lot en 2003, le syndic ne mentionne pas ce travail sur les documents qu'il transmet au notaire,  l'accord est obtenu en 2004 et le syndic demande des provisions au nouveau propriétaire (d'un lot concerné) pour démarrer les travaux.
Le nouveau propriétaire devra payer ces travaux, mais il pourra se tourner contre le vendeur.

Dans quel mesure un jugement du Tribunal de Paix qui modifie les quotites est donc oposable aux tiers?

Pour être opposable aux tiers, mention du jugement doit être inscrite en marge du registre du Conservateur des Hypothèques. Il faut demander au Notaire de faire procéder à cette formalité ou de constater dans un acte en bonne et due forme - qui sera alors transcrit et non inscrit - les modifications décidées par le jugement devenu définitif par l'écoulement des délais de recours.

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