Lorsque vous dites , au point 5 de votre intervention précédente , que 50 euros sur 340 font +- 14% de hausse et que de ce fait le juge ne pourrait accepter la révision du loyer car cette augmentation n'atteint pas le point pivot de 20% , je pense en toute humilité que vous vous trompez .

Il ne faut pas confondre valeur locative et loyer effectivement payé.

L'article de loi stipule que c'est la valeur locative qui doit augmenté de 20% ( pas le loyer ) et cela suite à de circonstances nouvelles ( aménagement du quartier , création de voies de communication ...) et donc si la valeur locative a augmenté de 20% dans ce quartier , le propriétaire comme le juge peut exiger seulement une augmentation de 50 euros ( soit +- 14% )

Bien à vous.
KAPLAN

Je pense que chacun devrait relire un excellent livre, excellente source d'inspiration pour tout comportement en cette matière délicate qu'est le "locataire management"

Je vous donne donc une excellente adresse web :Code civil sur les résidences principales

Voici quelques commentaires:µ
1. Virer un locataire sous une fausse raison peut couter cher: jusqu'à 18 mois de loyer
2. Virer un locataire pour travaux: les travaux doivent couter 3 ans de loyer (et non 3 mois!!!) et être prouvés par facture
3. Les locataires ne connaissent généralement pas la loi. Tout investisseur l'aura remarqué lors de la visite d'un immeuble de rapport: ils ont peur d'être à la rue le lendemain de la vente!
4. Par contre, je confirme qu'un compromis n'est pas opposable aux tiers: en clair, les courriers que vous enverriez aux locataires n'ont aucune valeur
5. 50 euros sur 340 font 14%. C'est donc inférieur aux 20% que le juge considérera comme pivot (augmentation sans travaux suite à circonstances nouvelles)

Concernant les indemnités dues aux locataires pour une résilisation sans motif:
"§ 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
  Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.
(...) L'indemnité due (...) par le bailleur qui met fin au bail à l'expiration du troisième triennat ou d'un triennat subséquent, est équivalente à trois mois de loyer"

Bref, vous êtes pieds et poings liés par vos baux. Perso, j'attends la période de renégociation des baux (entre 6 et 9 mois avant la fin du triennat) C'est ce qu'à prévu le code civil et c'est ce que j'applique(rai)

D'autre part, suivant le message du SNP, rien ne vous empêche effectivement de signer la résiliation du bail en cours, et d'en resigner un immédiatement, avec des conditions différentes. Reste à convaincre votre locataire et à être fin dans votre explication et exploitation de son éventuelle naïveté.

D'un autres côté, si les loyers valent vraiment 450 euros comme vous le mentionnez, que le quartier est agréable, et que pour vous c'est vital de ne pas attendre les délais de triennats, le locataire, même mal embouché, aura intérêt à accepter une augmentation raisonnable de 50€. Attention à ce que les débats restent oraux jusqu'à la signature des documents. Un locataire vraiement mal embouché pourrait s'en servir contre vous pas la suite.

Un argument pour agir de suite: les locataires y sont préparés, malgré que vous ne soyiez pas dans votre droit.

Un argument pour agir plus tard: si un juge considère que c'est une annulation factice et que c'est une augmentation illégale, il peut demander le remboursement de l'augmentation sur les 5 années précédentes, et refuser toute nouvelle augmentation parce que vous avez estimé que 14% (=50€) correspondait à la réalité. Moins de 20%: pas d'augmentation...

A réfléchir donc. Qu'en pense le SNP?

Comme il y a déjà vente ( accord sur prix et chose ) , cela m'étonnerait que le propriétaire vendeur se décarcasse pour obtenir un accord à l'amiable avec ses FUTURS EX- LOCATAIRES !!!!

Le locataire du premier ne vous pose pas de problême  car si vous lui donnez son préavis ( 3 mois ) dans les 3 mois qui suivent le signature de l'acte authentique , vous ne devrez pas verser d'indemnité ( car 3ème triennat ).

Quant aux autres locataires si ils connaissent bien la loi , ils auront du mal à accepter un accord à l'amiable dans lequel ils sont perdant et où ils perdent les avantages octroyés par la loi sur les baux de résidence principale.

Bien à vous.
KAPLAN.

Si je puis me permettre d'essayer résumer.  Pour le 1er, il ne me reste que jusqu'à la fin du mois pour être dans les temps, pour le rdc j'ai encore 2,5 mois (30/11/2002 + 3 ans = 30/11/2005 - 6 mois = 31/05/2005), et pour le 2e je suis bon pour attendre fin 2007.

C'est un peu juste pour les 2 premiers, vu que l'acte n'est pas encore passé, et pour le dernier c'est un peu loin.

Que pensez-vous de la proposition suivante ?
- nous demandons au propriétaire actuel de convenir d'une résiliation à l'amiable avec tous les locataires, de façon à mettre fin aux baux actuels au 30/09/2005, ceci accorderait une sorte de période de grâce (par rapport au changement de propriétaire) aux locataires du rdc et du 2e;
- parallèlement, nous accompagnons cette résiliation d'un engagement à conclure (au plus tard 1 mois après le passage de l'acte) un nouveau bail avec chacun à partir du 01/10/2005, semblable à leur bail actuel mais avec un loyer augmenté à un montant déjà fixé dans cet engagement;
- une fois l'acte passé, nous réalisons notre engagement.

Bien entendu, avant d'envoyer ce courrier aux locataires, nous aurons pris contact avec eux par téléphone pour le leur annoncer et recueillir leur sentiment.  Il va de soi que nous supposons avoir l'accord du propriétaire actuel pour le premier élément, mais je pense que cela ne posera pas de problème.

Bonne chance et donnez nous le résultat.

Zenon ,

Ce que je viens d'énoncer juste en dessous est la théorie mais je suis persuadé que grmff pourra vous donner d'autres tuyaux plus pratiques basées sur sa grande expérience.

Bien à vous
KAPLAN

Grmfff est en vacances au soleil, me semble-t-il (cfr l'un de ses autres messages). Un peu de patience donc...

Il ne suggèrera de toute façon pas quelque chose d'illégal: pas son genre, ni le mien non plus d'ailleurs.

Je dis cela pour préciser la portée de son message où il demande "vous voulez quel genre de solution"....

Ce que je viens d'énoncer juste en dessous est la théorie mais je suis persuadé que grmff pourra vous donner d'autres tuyaux plus pratiques basées sur sa grande expérience.

Bien à vous
KAPLAN

J'ai pris comme hypothèse de départ :

1/ vos locataires occupent leur bien à titre de résidence principale.
2/ Vos locataires n'ont pas enregistrés leur bail .( majorité des cas )

A/ Pour le  RDCH : tout d'abord la fin du triennat est bien le 30/11/2006 et non le 30/11/2005

Soit vous allez jusqu'à la fin du triennat et vous négocier à l'amiable une augmentation du loyer avec lui entre le 9ème et 6 ème mois précédent la fin du triennat  si pas d'accord il faut introduire une demande de révision de loyer entre le 6ème et le 3ème mois précédant la fin de ce triennat auprès du juge de paix.

Soit vous donnez le préavis au locataire DANS LES 3 MOIS QUI SUIVENT LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE avec un préavis de 3 mois + pour occupation personnelle ( pas bien pour vous car vous perdez un loyer )                    + pour travaux ( pas bien pour vous car le montant des travaux doit représenter 3 mois de loyer + manque à gagner  car pas loué )
                                                                              + sans motif ( oui MAIS indemnité égale à 6 mois de loyer car 2 ème triennat )

B/ pour le premier:fin de bail le 30/9/2005

Soit vous donnez le préavis au locataire DANS LES 3 MOIS QUI SUIVENT LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE avec un préavis de 3 mois sans motif et sans devoir verser une indemnité car le locataire se trouve dans le 3 ème triennat .

Soit garder le locataire et attendre, entre le 9 ème et le 6 ème mois précédant la fin du triennat , pour négocier à l'amiable avec lui ( si j'ai bien calculé il ne vous reste que le mois de mars pour négocier ; après vous êtes hors délai pour une négociation à l'amiable ) et si pas d'accord à l'amiable avec lui vous devez introduire une demande de révision de loyer entre le 6ème et 3 ème mois précédant la fin de ce triennat auprès du juge de paix.

C/ pour le deuxième étage: fin du tiennat 31/12/2007

Soit vous allez jusqu'à la fin du triennat MAIS C'EST UN PEU LOIN.

Soit vous donnez le préavis au locataire DANS LES 3 MOIS QUI SUIVENT LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE avec un préavis de 3 mois sans motif MAIS  vous devrez verser une indemnite de 6 mois de loyer ( 2 ème triennat ) au locataire.

Voilà en gros ce que vous pouvez faire .

ATTENTION:
VOUS NE POUVEZ ENVOYER DE PREAVIS AU LOCATAIRE QUE SI VOUS AVEZ SIGNE L'ACTE AUTHENTIQUE .

Bien à vous.
KAPLAN.

Vous voulez un avis légal sur la question, ou une manière de procéder? La distance entre les deux peut-être fort importante...

A vrai dire les 2 aspects nous intéressent.  Nous tenons à respecter les règles.  La façon de procéder nous intéresse aussi.  Au risque de me répeter, nous ne pensons pas que l'augmentation que nous envisageons soit exagérée (bien au contraire).  Même si dans le chef d'un propriétaire cette pensée vous semble logique, nous avons consulté le marché et comparé avant de nous fixer.

Pouvez-vous nous éclairer ?

.

Par contre, il faut bien savoir que si le locataire a un bail de 9 ans qui n'a pas date certaine, l'acquéreur peut donner congé dans les 3 mois de l'acte authentique, avec préavis de 3 mois et moyennant le paiement d'une indemnité. Pas d'indemnité si le congé est donné pour occupation personnelle ou pour travaux.
Le cas échéant, un nouveau bail peut être conclu librement avec un nouveau locataire ... ou avec le même.

1/ Même si le bail contient une clause d'entretien du bail ?

2/ Lorsque vous dites date certaine , cela veut dire que le bail doit être enregistré mais enregistré au moment de l'acte authentique ou au moment de la signature du compromis de vente car si c'est au moment de l'acte authentique le locataire qui voit que son bien est mis en vente a tout intérêt ET TOUT LE TEMPS pour faire enregistrer son bail afin de se protéger au maximum.

Bien à vous.

Résumé de la situation :
Nous avons acquis un immeuble de rapport (mais l'acte n'est pas encore passé).  L'immeuble comporte 3 appartements.

Au rez, le bail a été conclu en 11/2000 et courait du 01/12/200 au 30/11/2002, entre temps mué en bail de 9 ans.  Donc, si je compte compte bien, triennat échéant le 30/11/2005.

Au 1er, le bail a été conclu en 09/1996 et court du 01/10/1996 au 30/09/2005, sans reconduction tacite.

Au 2e, le bail a été conclu en 12/2001 et courait du 01/01/2002 au 31/12/2004, entre temps mué en bail de 9 ans.  Donc, si je compte compte bien, triennat échéant le 31/12/2007.

Les loyers sont vraiment trop bas par rapport au marché. 

Voici les questions :
Nous souhaitons tous les augmenter d'environ 50€ par mois.  En sachant que nous n'avons pas encore signé l'acte et en tenant compte des durées et échéances des différents baux (mentionnés plus haut). 

Comment pouvons-nous faire ?  A partir de quelle date pouvons-nous proposer l'augmentation ?  Cela peut-il proser des problèmes ?  Doit-on demander au propirétaire actuel (futur ex-propriétaire) de signifier un renom ou autre chose, à ses locataires (vu que nous n'avons pas encore signé l'acte) ?

Voilà, cela fait pas mal de questions, mais nous ne savons vraiment pas grand chose (et nous n'osons pas écrire rien) sur la question.

Merci beaucoup pour votre attention et votre temps.

Citation :Le cas échéant, un nouveau bail peut être conclu librement avec un nouveau locataire ... ou avec le même.

Peut-on conclure un bail écrit avec quelqu'un qui a un bail verbal avec des conditions différentes? N'y a-t-il pas là une certaine forme de modification d'un contrat de bail hors des dates acceptées et acceptable?

Question subsidiaire: quelles est la date à prendre en compte pour un contrat de bail verbal qui a pris court avec un propriétaire précédent?

Un bail purement verbal ne peut avoir date certaine dans l'esprit des articles 1743 et 1328 du code civil. L'acquéreur peut donc donner congé dans les conditions énoncées plus tôt. Et conclure un nouveau bail. Il y a extinction du premier bail et naissance d'un second et non modification du premier.

La date à prendre en compte pour le bail initial est en principe le premier jour du mois où le loyer a été payé pour la 1ère fois, à moins que le paiement ne fasse référence à une autre date pour le début du bail.
Exception: pour les baux ayant pris cours entre le 1/1/1987 et le 1/1/1991, la date de début du bail est le premier jour du mois où le locataire s'est domicilié dans les lieux (ce qui parfois pose de très gros problèmes, mais c'est une autre histoire  ).