Selon l'article 2277 du Code civil, l'action du bailleur en recouvrement des sommes dues par le preneur se prescrit par cinq ans. A défaut pour vous de payer, le bailleur doit donc agir devant les tribunaux dans ce délai, faute de quoi il perd son droit au recouvrement forcé des sommes en cause.

Ceci dit, puisque vous estimez que les sommes réclamées ne sont pas dues, vous avez tout intérêt à réagir au décompte qui vous est soumis, en adressant une lettre claire au bailleur, dans laquelle vous  exposez les arguments qui fondent votre prétention. A défaut, l'on pourrait vous reprocher votre négligence, voire votre mauvaise foi, car, si j'ai bien compris, la situation n'est pas parfaitement limpide.

Si vous êtes convaincu que les sommes ne sont pas dues et que vous pouvez le démontrer, contrat et autres pièces à l'appui, vous ne devez pas payer évidemment. Mais ne pas payer ce qui peut s'avérer dû par la suite, peut se retourner contre vous en termes de dommages et intérêts.

A cet égard, l'article 1153 du Code civil précise :

Moralité : ne traînez pas dans vos démarches auprès du bailleur.

Bien à vous,

Art. 1728quater du Code civil :

Citation : § 1. Les sommes que le preneur aurait payées au-delà de celles dues en application de la loi ou de la convention, lui seront remboursées à sa demande. Celle-ci doit être adressée au bailleur par lettre recommandée à la poste.

La restitution n 'est toutefois exigible que pour les montants échus et payés au cours des 5 ans qui précèdent cette demande.

L'action en recouvrement se prescrit dans le délai d'un an comme prévu à l'article 2273.

Bien noté en ce qui concerne les montants échus et payés.
Mais quid des montants repris sur le relevé de charges dernièrement reçu et payable ultérieurement.

Au regard du droit, les sommes doivent-elles être payées et ensuite contestées ou simplement contestées dès maintenant et dois-je par conséquent défalquer les montants contestés du montant global de la facture ?

Mais quid des honoraires de syndic?
Le lien ci-dessous me semble explicite (droit belge)
http://www.droitbelge.be/fiches_detail.asp?idcat=9&id=50

Toutes charges non forfaitaires dont la répartition n'a pas été clairement stipulées dans le bail seront réparties selon leur nature.
En règle générale, les frais relatifs à la propriété (en ce visé le salaire du syndic) seront portés au débit du proprio.

Citation :Le contrat de bail stipule également que le droit au recouvrement de frais indûment payés par le locataire s'éteint après 12 mois. Je me rends compte que les mêmes charges (assurance + honoraires syndic) ont été imputés l'année passée. Cette extinction de droit après 12 mois est-elle bien légale ?
A mon avis, c'est illégal. Mais j'espère que Gof, remis de sa bâfrerie chocolatée, passera nous en dire plus: cela m'intéresse aussi...

Art. 1728quater du Code civil :

Art. 2273 du même Code

Donc, en résumé, le locataire a cinq ans pour réclamer le remboursement d’une somme qu’il aurait indûment payée.

Une fois adressée sa réclamation par lettre recommandée (dans les cinq ans donc = courrier parvenu chez le bailleur), un nouveau délai d'un an s'ouvre dans lequel le preneur doit introduire sa demande en justice pour le cas où le bailleur ne s’exécuterait pas volontairement.

La disposition du contrat qui déroge au délai de cinq ans est nulle, en sorte qu’il faut obligatoirement s’en référer à l’article 1724quater.

Enfin, ouaaaiillle, la crise de foie    (cependant virtuelle  )

Dans le cas qui m'occupe, le proprio prend plutot le locataire pour un cochon payeur en lui facturant même la surprime de son assurance avec abandon de recours sans que le bail le prévoit. Et en sus, le proprio m'oblige à contracter une assurance habitation. Je ne peux accepter de payer ma prime plus la surprime de l'assurance du proprio.

Un proprio qui a les dents trop longues vous oblige à pinailler.

Le contrat de bail stipule également que le droit au recouvrement de frais indûment payés par le locataire s'éteint après 12 mois. Je me rends compte que les mêmes charges (assurance + honoraires syndic) ont été imputés l'année passée. Cette extinction de droit après 12 mois est-elle bien légale ?

A mon avis, c'est illégal. Mais j'espère que Gof, remis de sa bâfrerie chocolatée, passera nous en dire plus: cela m'intéresse aussi...

Comme je l'entends, les charges de syndic sont purement des charges de gérance liées aux copropriétaires.

Vous êtes donc bien locataire. C'est souvent comme cela que les locataires voient des charges auxquelles ils tentent d'échapper, et c'est humain.

Comment le locataire est-il censé avoir été mis au courant des décisions de l'AG ? Par quelle voie ? Ne doit-on pas lui délivrer une copie de ces décisions en annexe du contrat ?

Le contrat de bail stipule également que le droit au recouvrement de frais indûment payés par le locataire s'éteint après 12 mois. Je me rends compte que les mêmes charges (assurance +  honoraires syndic) ont été imputés l'année passée. Cette extinction de droit après 12 mois est-elle bien légale ?

D'autre part, comment procéder cette année concernant les frais "litigieux" que je désire contester ? Faut-il refuser de les payer en envoyant un recommandé au proprio ? Faut-il les payer et saisir le juge de paix ?

Pour ce qui est des frais de syndic, les opinions divergent. Certains disent que tout doit être pis à charge du locataire, comme les frais de concierge.

D'autres disent que tout doit être à charge du proprio. Parce que ce n'est pas une charge d'entretien, mais de gestion. Si le proprio était proprio de tout le batiment, il n'y aurait pas besoin de ces frais.... donc c'est de la faute du proprio.

D'autre encore se reportent sur la décision de l'AG, opposable aux locataires qui en ont été informé ou qui sont rentrés dans le batiment après la décision.

D'autres encore précisent que c'est le calcul du syndic, qui reprend les charges de frais de syndic comme charges locative, qui fait foi.

Je parie que le JOsé trouve que cela doit être à charge du proprio.

Bref, 100 baux, 205 avis.

Pour ce qui est de l'assurance, elle ne peut pas être mise à votre charge, sauf mention contraire au contrat qui ne peut comprendre que la part locative d'abandon de recour.

Que dit le décompte du syndic?
Ce décompte est-il basé sur une décision d'AG?

Pour faire bref, un montant à titre de provision mensuelle est perçue par la propriétaire.
Dernièrement, j'ai reçu un décompte annuel sommaire avec des postes de dépenses dont :
- 50% d'une assurance habitation (il semblerait que la propriétaire désire me faire participer financèrement à ses propres frais d'assurance alors que je suis moi-même assuré (habitation) de mon côté conforfémement aux stipulations du bail.
- des honoraires de syndic : il n'est nullement stipulé si ce dernier décompte est basé sur une décision d'AG ou pas. En sus, le bail ne mentionne aucunement que le locataire est tenu de payer les charges de syndic.

Personnellement, je vous cette charge comme une charge devant être intégralement supportée par la propriétaire à défaut de stipulation contraire dans le contrat de bail.
Quelle différence cela ferait-il si les honoraires étaient la résultante d'une AG ? Comment le locataire peut-il se sentir concerné par ce type de charge alors qu'elle n'est pas reprise dans le contrat de bail.

Que stipule la loi à cet égard ou quelle est la jurisprudence en la matière ?

Merci !

Il me semble clairement que ces charges sont des charges nées du fait de l'appartenance du propriétaire à une copropriété gérée par un syndic.

A défaut d'une clause mettant ce type de débours à charge du locataire, ne doit-elle pas être intégralement supportée par le propriétaire ?

Les frais de gérance sont les frais de syndic. C'est la même chose.

Ces frais peuvent être considéré comme frais locataire ou comme frais propriétaire, selon les contrats.

Si le contrat de location mentionne les frais de syndic à votre charge, c'est relativement clair: à votre charge.

Il est aussi possible que les contrats mentionnent que le relevé de charge est celui qui est établis par le syndic... qui peut mentionner ses honoraires dans la colonne "locataire" pour autant que l'assemblée des propriétaire le lui ai demandé. En cas de changement de situation en cour de bail, le locataire est en droit de s'opposer à l'application de cette modification pour lui.

Pour référence, voici quelques avis et justification:
1. Les frais de syndic sont des charges récurrentes liée à l'exploitation, donc à charge du locataire
2. Les frais de syndic sont liées à la division du batiment par les propriétaires. Si le même batiment appartenait à un seul propriétaire, il n'y aurait pas de frais de syndic. Ce sont donc des charges propriétaires.
3. Le SNP, selon les version conseille de mettre la moitié des frais à charge de chaque partie (si je ne me trompe car il y a longtemps que je n'ai regardé)

Mon avis? peu importe tant que c'est défini au départ et que cela ne change pas.

Pour ce qui est d'un supplément de charge, il est clair que les provisions doivent être calculées en fonction de vraies charges. Il serait trop facile de louer avec un forfait de charge de 20€, pour se retrouver avec des charges réelles de 1800€/an. Si le proprio sait dès le début que le forfait est trop faible, c'est de l'arnaque.

Par contre, si vous n'avez pas fait attention, si vous avez une consommation de chauffage très supérieure à la moyenne de tous les autres, si votre consommation d'eau est le double de la moyenne des autres (chasse qui coule par exemple...) et si le prix du mazout a explosé entre le dernier décompte réalisé par le propriétaire (sur lequel il s'est basé pour calculer vos charges...) et aujourd'hui, vous ne devez pas vous étonner de vous retrouver avec un supplément...

Conclusion, si vous estimez que votre proprio vous arnaque en calculant des charges réelles hors de proportion des provisions, demandez lui de détailler le calcul de provision...

Merci en tout cas de vos réponses