Comme vous le savez, je suis rarement d'accord avec les solutions de Luc que je trouve lourdes, peu praticables et fort théoriques.

Sur le plan des principes pourtant, je le rejoins en règle générale. Ses théories sont en général correctes.

Je le rejoins donc tout à fait quand il dit que le syndic se rend complice d'une décision illégale. Et s'il est professionnel, il est supposé connaître les règles. Sa culpabilité n'en est que renforcée.

Exemple extrême pour montrer l'absurdité:
Et si un AG décidait d'emmurer tous les mauvais payeurs tant qu'il ne sont pas à jour, est-ce que le syndic devrait aussi appliquer cette règle???

Theorie, Principes et quoi d'autre? Il y à le Code et la jurisprudence.
Pour les mauvais payeurs aussi il y a des procedures à suivre! Un Syndic professionel connait talment bien les regles qu'il essaye de les "plier" toujours à ca facon et à vouloir faire dans la maison des autres les choses à sa guise. Souvant le Syndic oublie que sa mission est d'executer les decision d'AG, si il en pas envie bien sur il peut demissioner mais je ne vois pas sur quel base juridique engage sa responsabilite, si c'est l'AG à decider, et il se rendrait complice. On lui a pas demander d'aller tuer quelqun. Moi je lui demande d'executer toujours correctement les decisions d'AG et pas de decider à sa place....L'inititative et le conseil sont bienvenus de la parte d'un Syndic, les decisions no si la loi ne le prevoit pas!

Sur le plan des principes pourtant, je le rejoins en règle générale. Ses théories sont en général correctes.

Je le rejoins donc tout à fait quand il dit que le syndic se rend complice d'une décision illégale. Et s'il est professionnel, il est supposé connaître les règles. Sa culpabilité n'en est que renforcée.

Exemple extrême pour montrer l'absurdité:
Et si un AG décidait d'emmurer tous les mauvais payeurs tant qu'il ne sont pas à jour, est-ce que le syndic devrait aussi appliquer cette règle???

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Selon le Code il n'est pas charger de "conseiller"...Ca c'est le probleme de pas mal de Syndics: estimer que l'AG est en erreur alors qu'elle est simplement souveraine.  Donner ses demission c'est un mencae classique parce que on sait bien que le demission d'un Syndic "bloque" la gestion alors que l'ACP a besoin d'un Syndic....Bien sur il peut demissioner comme il peut etre revoqué selon le Code ou lui adjoindre un'autre Syndic.
Vous savez bien qu'une AG est tallment souverain qu'une decisione illegale ou abusive comme vous le dite devient reguliere si elle n'est pas attaqué dans le 3 mois. Et c'est ne pas au Syndic de le juger...

Si l'AG prend en pleine connaissance des décisions qui sont irrégulières, abusives et/ou frauduleuses, alors le syndic n'a pas seulement le droit mais le devoir de donner sa démission. Si non il en est complice et en devra subir les conséquences.

Concrètement: le syndic doit prendre à sa charge les frais d'une nouvelle AG, suite à l'annulation d'une AG organisé par lui, sauf s'il a notifié ses réserves au PV ou s'il a donné sa démisison suite à cette AG.

Je vous rappelle en plus que la décision irrégulière peut devenir de facto regulier si on ne la conteste pas, mais elle est assez souvent pas applicable, puisque l'application de cette décision pourra assez souvent être contesté comme étant irrégulière, ...

Les coproriétaires sont des membres forcées de l'association. Mais le syndic n'est pas forcé de rester syndic. Il peut démisisonner quand il veut, sous condition de convoquer une AG avec le point de sa démisison et l'élection d'un noiuveau syndic. Avec suffisament de temps entre l'envoi de l'invitation et la date de l'AG pourque les copropriétaires puissent chercher des candidats.

Citation :Il n'appartient pas au Syndic de juger incorrect les decisions de l'AG mais de les executer. Par contre dans mon experience l'AG a été "poussée" souvant de facon subtile par le Syndic à prendre des decisions soit irreguliers soit de mauvaise gestion pour l'ACP. La facon de presenter les choses, les devis, de mener la discussion influence beacoup les decsision d'un AG.
Faux!!! Le syndic professionnel se doit de conseiller l'AG.

Si' l'AG prend des décisions inutiles, mauvaises, abusives, illégales ou contraires à la déontologie, le syndic professionnel se doit de les informer complètement, et de donner sa démission si l'ACP persiste dans son erreur.

Selon le Code il n'est pas charger de "conseiller"...Ca c'est le probleme de pas mal de Syndics: estimer que l'AG est en erreur alors qu'elle est simplement souveraine.  Donner ses demission c'est un mencae classique parce que on sait bien que le demission d'un Syndic "bloque" la gestion alors que l'ACP a besoin d'un Syndic....Bien sur il peut demissioner comme il peut etre revoqué selon le Code ou lui adjoindre un'autre Syndic.
Vous savez bien qu'une AG est tallment souverain qu'une decisione illegale ou abusive comme vous le dite devient reguliere si elle n'est pas attaqué dans le 3 mois. Et c'est ne pas au Syndic de le juger...

Citation :Il n'appartient pas au Syndic de juger incorrect les decisions de l'AG mais de les executer. Par contre dans mon experience l'AG a été "poussée" souvant de facon subtile par le Syndic à prendre des decisions soit irreguliers soit de mauvaise gestion pour l'ACP. La facon de presenter les choses, les devis, de mener la discussion influence beacoup les decsision d'un AG.
Faux!!! Le syndic professionnel se doit de conseiller l'AG.

Si' l'AG prend des décisions inutiles, mauvaises, abusives, illégales ou contraires à la déontologie, le syndic professionnel se doit de les informer complètement, et de donner sa démission si l'ACP persiste dans son erreur.

D'accord. mais selon moi c'est valable tant pour le syndic professionnel que bénévole.

Il n'appartient pas au Syndic de juger incorrect les decisions de l'AG mais de les executer. Par contre dans mon experience l'AG a été "poussée" souvant de facon subtile par le Syndic à prendre des decisions soit irreguliers soit de mauvaise gestion pour l'ACP. La facon de presenter les choses, les devis, de mener la discussion influence beacoup les decsision d'un AG.

Faux!!! Le syndic professionnel se doit de conseiller l'AG.

Si' l'AG prend des décisions inutiles, mauvaises, abusives, illégales ou contraires à la déontologie, le syndic professionnel se doit de les informer complètement, et de donner sa démission si l'ACP persiste dans son erreur.

giannigianni a écrit :immorp a écrit :giannigianni a écrit :
Ici on parle des dossiers en justice, pour lequel un Syndic peut "engager" un avocat à condition que l'ACP et l'AG en soient informé et aient donné un'autorisation. Cette mission propre au Syndic serait donc completement delegué.
Moi je veux parler des décisions annulées, des comptes approuvés puis à refaire, des travaux faits puis l’obligation de remettre dans l’état initial etc… Un enfer !

Etes vous sure que la responsabilité de l'enfer soit la loi? Dans mon experience dans un' autre domaine, on avait toujours tendence à dire que les reglements et la loi etaient mal faite ou on pouvait toujours les interpreter alors que le probleme etait simplement mauvaise gestion et interet personel.

Il se peut aussi qu'un syndic correct doit exécuter des décisions incorrects de l'AG et qu'il n'arrive pas à les persuader de changer de cap, mais en doit subir les conséquences matérielles. Si au moment opportun on n'avait pas voulu suivre son avis, alors il est selon moi déontologiquement et légalement correct qu'il donne sa démisison après avoir corrigé la situation comme le Juge le demande et convoque une AG dans ce sens.

Il n'appartient pas au Syndic de juger incorrect les decisions de l'AG mais de les executer. Par contre dans mon experience l'AG a été "poussée" souvant de facon subtile  par le Syndic à prendre des decisions soit irreguliers soit de mauvaise gestion pour l'ACP. La facon de presenter les choses, les devis, de mener la discussion influence beacoup les decsision d'un AG.

immorp a écrit :giannigianni a écrit :
Ici on parle des dossiers en justice, pour lequel un Syndic peut "engager" un avocat à condition que l'ACP et l'AG en soient informé et aient donné un'autorisation. Cette mission propre au Syndic serait donc completement delegué.
Moi je veux parler des décisions annulées, des comptes approuvés puis à refaire, des travaux faits puis l’obligation de remettre dans l’état initial etc… Un enfer !

Etes vous sure que la responsabilité de l'enfer soit la loi? Dans mon experience dans un' autre domaine, on avait toujours tendence à dire que les reglements et la loi etaient mal faite ou on pouvait toujours les interpreter alors que le probleme etait simplement mauvaise gestion et interet personel.

Il se peut aussi qu'un syndic correct doit exécuter des décisions incorrects de l'AG et qu'il n'arrive pas à les persuader de changer de cap, mais en doit subir les conséquences matérielles. Si au moment opportun on n'avait pas voulu suivre son avis, alors il est selon moi déontologiquement et légalement correct qu'il donne sa démisison après avoir corrigé la situation comme le Juge le demande et convoque une AG dans ce sens.

giannigianni a écrit :
Ici on parle des dossiers en justice, pour lequel un Syndic peut "engager" un avocat à condition que l'ACP et l'AG en soient informé et aient donné un'autorisation. Cette mission propre au Syndic serait donc completement delegué.
Moi je veux parler des décisions annulées, des comptes approuvés puis à refaire, des travaux faits puis l’obligation de remettre dans l’état initial etc… Un enfer !

Etes vous sure que la responsabilité de l'enfer soit la loi? Dans mon experience dans un' autre domaine, on avait toujours tendence à dire que les reglements et la loi etaient mal faite ou on pouvait toujours les interpreter alors que le probleme etait simplement mauvaise gestion et interet personel.

Ici on parle des dossiers en justice, pour lequel un Syndic peut "engager" un avocat à condition que l'ACP et l'AG en soient informé et aient donné un'autorisation. Cette mission propre au Syndic serait donc completement delegué.

Moi je veux parler des décisions annulées, des comptes approuvés puis à refaire, des travaux faits puis l’obligation de remettre dans l’état initial etc… Un enfer !

giannigianni a écrit :Par contre si vous avez demissioné pour cette raison je ne le trouve pas juste  . Vous avez un mission à remplir, si ca devient trop lourd gerer des dossiers "extraordinaires" soit vous faites payer les extra ou vous pouvez deleguer avec autorisation de l'AG.

Même en étant correctement payé  pour le surcroît de travail, si le temps passé à gérer les problèmes de cette copropriété (à cause de quelques énergumènes) ne permet plus de s’occuper normalement des autres, il n’y a malheureusement pas d’autre choix !

Ici on parle des dossiers en justice, pour lequel un Syndic peut "engager" un avocat à condition que l'ACP et l'AG en soient informé et aient donné un'autorisation. Cette mission propre au Syndic serait donc completement delegué.

Par contre si vous avez demissioné pour cette raison je ne le trouve pas juste  . Vous avez un mission à remplir, si ca devient trop lourd gerer des dossiers "extraordinaires" soit vous faites payer les extra ou vous pouvez deleguer avec autorisation de l'AG.

Même en étant correctement payé (?) pour le surcroît de travail, si le temps passé à gérer les problèmes de cette copropriété (à cause de quelques énergumènes) ne permet plus de s’occuper normalement des autres, il n’y a malheureusement pas d’autre choix !

Après les étoiles de la certification des syndics, il faudra un hit-parade des juges. Où allons-nous ?

Saxo a écrit {)onjour,
Je réagis à votre remarque (Je trouve que cet article 577-9 § 6 2° est la porte ouverte à n’importe quoi…) pour vous dire merci. J'ajouterais dans votre raisonnement que le règlement de copropriété est un acte notarié et que le modifier suppose de grandes manoeuvres.
Hélas, je viens de vivre (avec un syndic pro. pourtant) une AG où des règles sont modifiées sans même débat.
J'espère donc que vous continuerez à intervenir sur pim.be pour faire valoir votre point de vue que je partage.

Je suis syndic d’une copropriété dans laquelle je ne compte plus les actions intentées par des copropriétaires sur base des articles 577-9 §2 et 577-9 § 6-2…. Au point que j’en ai remis ma démission car cette copropriété en devient ingérable…
C’est malheureusement le résultat d’une tendance actuelle à dénoncer ou revenir sur tout ce qui a été décidé ou accepté auparavant.
De plus, l’incompétence (ou plus tôt la méconnaissance des réalités) de certains Juges de Paix est désolente…

Je suis du meme avis que vous.
Par contre si vous avez demissioné pour cette raison je ne le trouve pas juste . Vous avez un mission à remplir, si ca devient trop lourd gerer des dossiers "extraordinaires" soit vous faites payer les extra ou vous pouvez deleguer avec autorisation de l'AG. Les avocats seront bien contents de vous aider...et dans mon cas sont nommés meme sans information et autorisation de l'AG - sic!. Il faut travailler sur les dossiers avant d'aller en Justice! Par example avant d'aller en Justice de Paix il faut etudier la situation et eviter l'engorgement de la Justice. C'est en AG et avec le soutien du Syndic qu'il faut discuter.
Pour le reste la loi donne des possibilités il faut seulment esperer dans le bon fonctionnement de la justice et le bonne sens des coproprietaires. Malhereusement on n'a pas souvent ni l'un ni l'autre. Les avocats se frottent les mains et les syndics à la limité demissionent. Le pire est quand on a des avocats comme coproprietaires....
Dans mon cas specifique il me semble claire, mais je ne suis pas juge, que pas seulment il y a un abus de minorite mais un total de 15/1010 soit 3 coproprietaires se sont reveillés independentistes ou free-riders et il veulent changer les statuts de l'immeuble (deux ACP) qui est le résultat d'un "subtil équilibre" qui ne doit pas etre rompu de manière intempestive.

Une solution est changer la loi et limiter les possibles interpretations...mais il y en aura toujours pour les avocats!