Les compliments sont pour vous et aussi pour les autres personnes 

Vous avez tout à fait raison sur le rôle que j'essaie de porter. C'est vrai qu'il y a surement un moyen de trouver un issu à ce problème et surtout lorsqu'on n'est que 7. J'aimerais aussi, comme vous le dites très bien, aller voir le propriétaire en question et le syndic pour mieux comprendre leur affaire. Mais d'abord il faut que je m'imforme... auto-formation comme on dit dans mon métier ICT 

Bon, revenons à nos moutons:
1) Le système de répartition est par quotité. Le propriétaire en question a présenté lui - même les calculs avec sa méthode et ainsi montré que les frais répartis ne sont pas corrects... du moins pas correct pour lui et un autre propriétaire. Alors que pour mon décompte, tout est correct.
2) Il doit payer trop et demande au syndic des explications. La réponse n'est pas satisfaisante. Et durant leur ébat, nous autres découvrons les fautes de part et d'autres: le syndic ne sait pas justifier certaines factures; le proprio en question ne paye plus les charges mensuelles depuis 2 mois ... ... ...

Bref ils se sont disputés à haute voix et la fin, vous la connaissez...
LUC a raison! En tant que mandataire du compte de la co-propriété, il est lui-même un des pouvoirs du syndic. C'est pour cette raison qu'il a l'air très sûr de lui. Mais il refuse toujours être syndic...

Je nage ... ... 

C'est génial de savoir qu'on a dans ce forum des personnes compétentes et expérimentées. Merci Messieurs.

De rien... (si c'était pour moi...

Le tout est de savoir qui a raison. Lors d'une Assemblée générale, ce n'est pas évident d'y voir clair. Mais à 7 personnes, il devrait y avoir moyen de s'entendre. Rencontrez à part le proprio récalcitrant, et le syndic. Faites vous expliquer le point de vue de chacun. Faites-vous votre opinion en étant le plus neutre possibe.

Difficile de donner un avis par internet sur un sujet aussi complexe si vous ne comprenez pas grand chose...

Normalement, les frais sont répartis suivant quotités.

Non, il n'a pas le droit.

Quelques questions à se poser:
- Qu'est-ce qui est contesté par le propriétaire? La méthode de répartition? Les frais répartis? Certaines factures?

- Comment les frais sont-ils répartis? Par quotités (=millièmes)? Par critères de surface? Par compteurs?

Expliquez mieux, et on pourra mieux vous guider dans vos recherches.

...

Le co-propriétaire concerné est du genre : tout doit fonctionner sur le principe. Il est très franc mais manque de diplômatie. Il est aussi mandataire du compte de la copropriété, donc il en sait plus que nous. Il souhaite aussi la continuation du syndic démissionaire. Seulement il veut que les choses soient claiers et nettes.

...

Si ce co-propriétaire est mandataire du compte, alors il exécute une des pouvoirs du syndic, donc ... en pratique vous avez une syndic ... .

S'il veut que les choses soient claires et nettes, alors
1. qu'il admet que tous les pouvoirs d'exécution des décisions reviennent au syndic et à lui seul.
2. qu'il ne discute de cette exécution que lors les AG en présence de tous, après que le syndic a rendu son rapport.
3. qu'il prépare avec tous les décisions à prendre
4. qu'il s'assure que les décisions sont exécutable (y compris un budget réaliste et en concordance avec la décision).
5. qu'il vote une assurance RC pour le syndic à payer par la copropriété (obligatoire à partir du 01/08/2006 - statut du volontaire).

S'il ne le veut pas, alors votez à la majorité absolue (50%+1) que le seul mandataire du compte est le syndic en application de la loi. Le syndic peut alors aller avec le PV de l'AG à la banque. Ce co-propriétaire concerné perdra alors automatiquement et directement la signature du compte, sans autre formalité si le compte appartient vraiment à l'ACP. Si non il faut leur donner aussi les références de votre acte de base (copie de la première et dernière page). Dans tous les cas il faudra aussi une copie de la carte d'identité de votre syndic.

Est-ce une grosse copropriété? Le démissionnaire avait-il raison? Le copropriétaire avait-il un comportement de sale con? (cela arrive...) Y a-t-il des litiges?

Bonjour Grmff,

C'est une copropriété de 7 propriétaires.

Le démissionnaire avait démissionné pour ne pas pouvoir supporter les "sous-ententes" et les "insultes" (expliqué dans la lettre).

Le co-propriétaire concerné est du genre : tout doit fonctionner sur le principe. Il est très franc mais manque de diplômatie. Il est aussi mandataire du compte de la copropriété, donc il en sait plus que nous. Il souhaite aussi la continuation du syndic démissionaire. Seulement il veut que les choses soient claiers et nettes.

Je crois qu'il y a des litiges si l'on passe devant le juge.

Merci à vous.

Si vous permettez, je voudrais vous exposer plus clairement le problème causant la démission du syndic bénévole:

"Lors de l’Assemblé Général tenu habituellement le premier lundi de l'année, un co-propriétaire a démontré une mauvaise méthode de calcul du décompte de la part du syndic. Le syndic lui a expliqué sa logique en indiquant que le co-propriétaire en question n’a pas payé ses provisions pour les 2 derniers mois. Les deux ne sont pas parvenu à s'entendre sur la somme restant due. On avait passé plus d'une heure sur ce premier point dans l'ordre du jour... Le co-propriétaire concerné ne voulait pas passer au point suivant tant qu’on ne s’est pas mis d’accord sur la méthode de calcul. Les deux parties demandent un vote pour approuver l’une ou l’autre méthode. L’AG n’y répondait pas car ce n’est plus du tout clair… L'AG s'est embrouillé (ne sachant plus qui a raison!)... Le syndic a craqué... Enfin des courses, le syndic a claqué la porte en partant... Les co-propriétaires ne savent pas quoi faire... Le jour d'après, la co-propriété reçoit une lettre du syndic expliquant sa démission due aux divers faits moraux subis et demandant aux co-propriétaires de trouver un syndic au près du juge de paix  dans le plus bref délai..."

Ca fait 10 jours maintenant… Le but de la co-propriété dans le premier est de trouver un terrain d'entendre pour les parties concernées. Malheureusement, nous n'avons aucune compétence, ni référence pour savoir qui est en tord, qui est en droit. C’est pour cette raison que nous avons besoin de vos différents avis.

Exemple : quelle est la méthode pour calculer les décomptes ? Un co-propriétaire, a – il le droit de mettre le montant des provisions sur un compte à lui, au lieu de le mettre dans le compte de la copropriété comme tous les autres ? … … …

Il est évident que pour une petite copropriété de 6 lots avec procédures judiciaires en cours ne pourra être en "tout compris".

Mais, pour ce qui est du "normal et standard", vive le tout compris, disent les propriétaires.

Le tout compris est une demande répétitive, suite à de nombreux syndic qui facturaient selon barême IPI, mais sans le mentionner dans le contrat. Tout acte était alors sujet à tarification.

Cette copropriété n’avait aucune procédure en cours quand je suis arrivé il y a 5 ans… Les choses se sont envenimées depuis entre les copropriétaires. Heureusement que je n’avais pas fait du « tout compris » !
Mais je suis d’accord que l’offre d’un syndic doit être claire et limpide !

Mais, pour ce qui est du "normal et standard", vive le tout compris, disent les propriétaires.

Le tout compris est une demande répétitive, suite à de nombreux syndic qui facturaient selon barême IPI, mais sans le mentionner dans le contrat. Tout acte était alors sujet à tarification.

Sympa. Je suis en tout compris...

Oupsss ! Mieux vaudrait parfois tenir sa langue…

Mais enfin… Je suis syndic d’une petite copropriété de 6 lots, dans laquelle j’ai sur le dos 2 procédures judiciaires intentées par un des copropriétaires contre trois autres (et bien entendu, qui a cité la copropriété et le syndic..), une procédure judiciaire en cours contre mon prédécesseur, et je mène des travaux pour refaire l’égouttage de l’immeuble. Ce problème d’égouttage a en plus provoqué (ou le contraire) un problème de stabilité. Ce qui fait que le voisin a entrepris une procédure contre la copropriété. Expert judiciaire, experts des assurances, avocats des parties, architecte et ingénieur : Un beau cirque au milieu duquel je me trouve…
Vous comprenez pourquoi je ne suis pas un adepte du « tout compris » ??

refusez les offres « TOUT compris », sans autre spécification, car le tout compris ne concernera certainement que les missions légales (par ailleurs non spécifiées !)… et les surprises ne tarderont pas.

La demande des copropriétaires va malheureusement dans le sens du « tout compris »
Le syndic qui accepte cela est soit un idiot, soit quelqu’un qui a de mauvaises idées derrière la tête…

Le nouveau code de déontologie a malheureusement supprimé ce qui suit, mais je vous invite à le rajouter dans la convention qui liera le syndic à votre copropriété :

Toute autre rémunération, sous quelque forme que ce soit, est interdite.

Cela inclut le commissionnement pour les travaux que le syndic jugerait utile de vous imposer.

Le code de déontologie actuel, pour sa partie non censurée par le conseil d'Etat, est toujours en vigueur.
Le projet de nouveau code de déontologie est en débat au sein de l'Ipi.
Contrairement à ce que vous dites, ce projet ne supprime pas du tout cette idée d'interdiction de commissionnement. C'est toujours prévu.

Pas de tarif officiel. Chaque syndic fait le tarif qui lui plait... et qui plait à l'assemblée.

Le tarif IPI de 2002 comptait 20 euros par mois et par appartement, plus tout un tas d'autres frais (lettres, assemblées, tenue des registres, ...)

En effet, il n'y a plus de tarif recommandé par l'IPI.

En raison de mon expérience malheureuse de copropriétaire, je me permets de vous donner quelques conseils lorsque vous prospecterez :

1/ vérifiez si ce syndic est bien inscrit comme agent agréé IPI.

2/ vérifiez aussi auprès de l’OCA (Office de contrôle des assurances, www.cdv-oca.be ) si ce syndic n’est pas inscrit comme intermédiaire d’assurance …et donc qu'il sera intéressé aux primes que votre copropriété souscrira.
Un copropriétaire averti en vaut deux.

3/ préparez un cahier des charges avec vos souhaits concernant la gestion de VOTRE bien par le syndic et particulièrement la question de la gestion des sinistres de la copropriété. Seul ce cahier des charges vous permettra de comparer objectivement les offres des différents syndics.

4/ demandez au syndic de clairement tarifer ses missions légales, extraordinaires et complémentaires. A cet effet, je vous renvoie aux directives de l’IPI :
- l’art. 38, selon lequel le syndic agit conformément à un cahier des charges détaillé contenant les différentes énonciations de cet article ;

- l’art. 38 d, qui prévoit qu’en cas de gestion multilingue d’une copropriété, elle fait l’objet d’une rémunération supplémentaire à préciser dans le mandat ;

- l’art. 39, al. 2, qui stipule que toute mission complémentaire du syndic fait l’objet d’une convention distincte.

Le nouveau code de déontologie a malheureusement supprimé ce qui suit, mais je vous invite à le rajouter dans la convention qui liera le syndic à votre copropriété :

Toute autre rémunération, sous quelque forme que ce soit, est interdite.

Cela inclut le commissionnement pour les travaux que le syndic jugerait utile de vous imposer.

5/ refusez les offres « TOUT compris », sans autre spécification, car le tout compris ne concernera certainement que les missions légales (par ailleurs non spécifiées !)… et les surprises ne tarderont pas.

6/ demandez les références des deux dernières années de gestion de ce syndic et contactez ces copropriétés…et peut-être davantage celles que ce syndic a perdues.

7/ en bref, je peux vous assurer que l’offre la moins chère, parce que non détaillée, s’avère souvent la plus chère dans les faits.

Croyez-moi, on n’est jamais assez prudent.

Le tarif IPI de 2002 comptait 20 euros par mois et par appartement, plus tout un tas d'autres frais (lettres, assemblées, tenue des registres, ...)

Connaissez vous le tarif des honoraires si nous prenons maintenant un syndic professionnel?