Et merci pour le site, c’est toujours intéressant de le lire.

Voici ma question: Si j’achète un bien et je souhaite le vendre à la découpe, je dois me renseigner a la commune pour voir si la situation du bien est conforme ou bien avec un acte de base je peux le diviser et la commune va accepter ca après? Je parle des appartements existants d’uns 70-75 m 2 avec des compteurs séparés. Je dis ca parce que la commune m’informe de la situation n’est pas très claire et elle va demander une régularisation.

Merci pour votre aide et bonne soirée,

Malli

Il ne faut pas chercher si loin. Un système similaire existe en Hollande.

Pour une grande copropriété l'ACP aurait un bilan de +50 millions d'euros ... d'où toute une série d'obligations .... ce qu'on n'aime pas en Belgique.

Pas plus que pour n'importe quelle SA... Syndic=conseil d'administration, AG pour AG etc....

Il existe un système aux états unis, et particulièrement à New-York :
Une société possède un immeuble. Le capital de cette société, sorte de SA, est représenté par autant d’actions qu’il existe d’appartements. A chaque action est rattachée le « droit d’usage » d’un appartement, de telle sorte que chaque actionnaire, s’il ne possède pas « réellement » un appartement, en a la jouissance exclusive.
Pour vendre un appartement , facile, il suffit de vendre l’action qui lui est attachée..
Je me suis toujours demandé pourquoi ce système n’existerait pas en Belgique : Pas de droits d’enregistrement, pas d’impôt sur la plus-value etc…
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Il ne faut pas chercher si loin. Un système similaire existe en Hollande.

Pour une grande copropriété l'ACP aurait un bilan de +50 millions d'euros ... d'où toute une série d'obligations .... ce qu'on n'aime pas en Belgique.

Bonjour,

Et le bénéfice de cette vente serait taxe dans le sein de la société ou constitue une pluvalue latente? Ou je mélange 2 concepts?

Exemple: Si je vends un appartement a 80.000€ et son prix originaire (product de la division de bien en différents unités) était de 50.000€ chacune, je paie l’impôt sur la pluvalue de 30.000€ ou bien je suis taxe sur le bénéfice au taux marginal que je paie d’habitude dans la société (p.e. 34%) ?

Et je paie pour les 80.000€ ou pour les 30.000€ de bénéfice réel?

Merci pour votre réponse,

Augardi

Une plus-value n'est plus latente.... lorsqu'elle est réalisée !

Le compte d'exploitation de la société , ce sont les dépenses et les recettes. Vous êtes taxé sur le bénéfice imposable.

Il faut le calculer sur l'année fiscale complète.

Vous devriez consulter votre comptable avant de vous lancer dans ce type d'opération....

Et le bénéfice de cette vente serait taxe dans le sein de la société ou constitue une pluvalue latente? Ou je mélange 2 concepts?

Exemple: Si je vends un appartement a 80.000€ et son prix originaire (product de la division de bien en différents unités) était de 50.000€ chacune, je paie l’impôt sur la pluvalue de 30.000€ ou bien je suis taxe sur le bénéfice au taux marginal que je paie d’habitude dans la société (p.e. 34%) ?

Et je paie pour les 80.000€ ou pour les 30.000€ de bénéfice réel?

Merci pour votre réponse,

Augardi

Bonjour Pim,

Alors la solution envisageable est sortir le bâtiment de la société (complet), payer donc les droits de 12.5% pour le tout et après le revendre a la pièce? C' est bien ca?

Merci pour votre réponse,

Augardi

Pourquoi le sortir de la société d'abord ?
L'immeuble doit faire d'abord l'objet d'un acte de division (acte de base) (à moins que ce ne soit déjà fait) créant les entités individuelles et la société vend "à la découpe", par ventes traditionnelles.

Le résultat des ventes rentre dans le compte d'exploitation de la société.

Alors la solution envisageable est sortir le bâtiment de la société (complet), payer donc les droits de 12.5% pour le tout et après le revendre a la pièce? C' est bien ca?

Merci pour votre réponse,

Augardi

Bonsoir,

Je viens de lire les messages postés et j’ai une question aussi:

- Si j’achète une société avec une maison de rapport avec plusieurs unités (j’achète les actions) et je revends les appartements un per un, (je sors parts de la société que un particulier va acheter comme personne physique) comment je serais taxée? J’ai cette opportunité mais je ne sais pas très bien quoi faire si je trouve des acquéreurs pour les différentes unités.

Merci de me donner votre avis et bonne soirée,

Augardi

La structure envisagée est impraticable en Belgique

Il existe un système aux états unis, et particulièrement à New-York :
Une société possède un immeuble. Le capital de cette société, sorte de SA, est représenté par autant d’actions qu’il existe d’appartements. A chaque action est rattachée le « droit d’usage » d’un appartement, de telle sorte que chaque actionnaire, s’il ne possède pas « réellement » un appartement, en a la jouissance exclusive.
Pour vendre un appartement , facile, il suffit de vendre l’action qui lui est attachée..
Je me suis toujours demandé pourquoi ce système n’existerait pas en Belgique : Pas de droits d’enregistrement, pas d’impôt sur la plus-value etc…
Ce système ne conviendrait-il pas aux belges qui ont trop le sens de la propriété (La fameuse brique dans le ventre)? Ou ne serait il pas légal ??
Qu’on ne me dise pas qu’un « droit » ou un « privilège » spécial ne peut pas être attaché à une action, je me souviens d’avoir eu un aller-retour gratuit dans le tunnel sous la manche quand j’ai acheté mes actions Eurotunnel (C’était bien le seul avantage…) !!!
Il me semble que la multipropriété est basée sur le même principe..

Probablement parce qu'en Belgique on n'aime pas mettre en place des solutions fiscales simples qui permettent d'éviter de payer des droits de mutation.....

Est il exacte que l'on peut, si on posséde déja un immeuble ( de rapport) en société: pour la somme de 25 € + frais d'acte notarié je peux apporter à cette société mon immeuble privé ???
Quels sont les avantages et les inconvénients:.................

Inexact.
L'apport d'immeubles résidentiels sont soumis aux droits d'enregistrement pleins.

Je viens de lire les messages postés et j’ai une question aussi:

- Si j’achète une société avec une maison de rapport avec plusieurs unités (j’achète les actions) et je revends les appartements un per un, (je sors parts de la société que un particulier va acheter comme personne physique) comment je serais taxée? J’ai cette opportunité mais je ne sais pas très bien quoi faire si je trouve des acquéreurs pour les différentes unités.

Merci de me donner votre avis et bonne soirée,

Augardi