Pour avoir connu un cas similaire, vous avez toute ma sympathie. Vous vous retrouvez, comme déjà dit par d’éminents intervenants, en présence d’un dol, l’un des vices de consentement repris par notre Code Civil en matière de contrat (article 1109 et suivants). Le dol est considéré comme une cause de nullité d’une convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’un des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces dernières, l’autre partie n’aurait pas contracté ou, alors à, des conditions nettement plus avantageuses Il semble que, dans votre affaire, on puisse déduire de l’attitude du vendeur (fausses déclarations, omission d’éléments importants, etc…) une intention de tromper, notamment  sur la valeur de l’immeuble et son potentiel locatif. En droit, on parle de manoeuvres dolosives. Il s’agit d’un comportement tel que, en son absence, il est extrêmement probable que vous n’auriez jamais acheté l’immeuble, ou que vous l’auriez acheté à des conditions nettement plus défavorables pour le vendeur. Egalement comme expliqué, suivant l’importance du préjudice, vous pouvez tenter d’obtenir en justice l’annulation de la vente (dol principal) ou un réduction du prix (dol incident), outre l’octroi éventuel de dommages-intérêts.
Je crois que si, en droit, vous pouvez prouver de manière irréfutable le dol, il ne doit pas être exclu d’intenter une action en justice. Aucune règle de trois ne trouvera à s’appliquer, mais une expertise devrait déterminer votre préjudice. Prenez conseil sans tarder.

Une autre question se pose : sur quelle base a été octroyé le crédit hypothécaire ? S’il a été octroyé sur base du rapport locatif annoncé, l’organisme bancaire pourrait également estimer avoir subi un préjudice puisqu’elle n’a pas été en mesure d’octroyer le crédit en pleine connaissance de cause. La question est théorique mais peut devenir d’actualité si vous deviez rencontrer un jour, bien malgré vous,  des difficultés de remboursement en raison de ce dol. Je pense qu’il serait bon d’informer l’organisme bancaire de ce « nouvel » élément, ce qui constitue du reste une obligation qui figure souvent dans les contrats d’ouverture de crédit ou d’emprunt.

Meme si un des loyers est "fictif" (car il n'est pas payé) il est bien un loyer potentiel si on pourra l'obtenir avec un autre locatare. Si dans la vente on n'a pas produit les baux (mieux si annexés aux actes) ou les preuves de paiement des loyers il sera plus difficile de prouver une intention de tromper l'acheteur sur la valeur de l'immeuble et son potentiel locatif. Different le cas si on avait vu les baux et après on decouvre que pour une raison ou l'autre un des loyers n'est pas payé. En tout etat de cause il faudra toujours evaluer l'importance du préjudice que dans le cas en espece s'eleve à 20% en moins de loyer annoncé (et pas prouvé).
Quant à la banque, si pour octroyer le credit n'a pas demandé copie des baux et preuves de paiement (j'ai eu cette demande pour un simple pret à temperament) ça veut dire que soit elle avait des autres garanties (tojours l'hypotheque!) soit estimait que le loyers, meme potentiels etaient correcte et realiste. On sait très bien que les loyers ne sont jamais garantis et en durée et en montant reçu pendant la durée d'un credit..

Une autre question se pose : sur quelle base a été octroyé le crédit hypothécaire ? S’il a été octroyé sur base du rapport locatif annoncé, l’organisme bancaire pourrait également estimer avoir subi un préjudice puisqu’elle n’a pas été en mesure d’octroyer le crédit en pleine connaissance de cause. La question est théorique mais peut devenir d’actualité si vous deviez rencontrer un jour, bien malgré vous,  des difficultés de remboursement en raison de ce dol. Je pense qu’il serait bon d’informer l’organisme bancaire de ce « nouvel » élément, ce qui constitue du reste une obligation qui figure souvent dans les contrats d’ouverture de crédit ou d’emprunt.

Le total des différents loyers ( = le revenu locatif total ) qui a été communiqué était RÉALISTE , MAIS dans un contexte BIEN PRÉCIS.

Il n'empêche que l'un des loyers était fictif (car jamais payé), et que certains autres étaient disons... "difficiles à encaisser".

Cependant , le propriétaire-vendeur habitant sur place a "omis" de dire que untel ceci, untel cela, untel faut que, etc...

LUI, il s'en fichait, puisque, étant sur place, croisant les locataires 10 fois par jour, il arrivait toujours bien à se faire payer.

La situation étant désormais fort différente, je me retrouve avec un monsieur qui ne veut absolument pas de bail, un autre qui paie quand il peut, un troisième dont je n'ai encore jamais vu la couleur du versement, etc... , etc...

EN FAIT , au final , il n'y a que deux personnes qui ne me posent pas de problèmes, DONT la personne au "loyer fictif"...

Monsieur Estragon, le vendeur ne vous a point caché de vices concernant le bâtiment en question.
Je suis aussi d'avis que vous manquez de prudence et qu'à force de "magouiller" vous risquez de perdre toute crédiblité auprès de vos locataires.
Face un proprio tel que vous , les locataires vont se méfier fortement...
Bonne chance tout de même dans vos démarches ..... j'aime le chocolat

Je vous délaisse la responsabilité du terme "magouiller" , qui , non seulement dans le cas présent ne me concerne nullement , mais que , vous , carotte , vous n'héstez pas à ME mettre sur le dos...   Bizarre...

Pour le reste, je vous dirai :   Et ça, c'est QUOI.......??? :

"Le vendeur est supposé effectuer une vente de bonne foi, en informant correctement l'acheteur. S'il a caché une information importante, vous pouvez demander l'annulation de la vente, ou maintenir le contrat MAIS demander le paiement de dommages et intérêts, ou le remboursement d'une partie du prix. Pour cela, vous devez prouver que la vente n'aurait pas eu lieu -- ou dans des conditions tout-à-fait différentes -- si vous aviez été au courant de l'information en question".

C'est UN  des principes fondamentaux du droit commercial et de la protection du consommateur...

Ceci dit sans parler du volet PÉNAL de la chose : faux, usage de faux , dol principal , tentative d'escroquerie, et j'en passe...! ! !

Monsieur Estragon, le vendeur ne vous a point caché de vices concernant le bâtiment en question.

Je suis aussi d'avis que vous manquez de prudence et qu'à force de "magouiller" vous risquez de perdre toute crédiblité auprès de vos locataires.
Face un proprio tel que vous , les locataires vont se méfier fortement...

Bonne chance tout de même dans vos démarches ..... j'aime le chocolat

Je penses que vous avez eu l'avis de la plupart des intervenants. Si jamais vous vous lancez dans l'aventure judiciaire, n'hésitez pas à nous informer du suivi.

Tiens, si vous avez gain de cause, je vous offre une boite de chocolat contre une copie du jugement...

Clair, net et précis que jamais un juge n'appliquera une telle règle de 3. Clair net et précis qu'il faut arrêter de fumer de la moquette de récup... A mon sens, vous n'avez rien à y gagner. Aucun juge n'y donnera droit. Don't shoot the monkey... tu risque pire qu'un trou dans le pied...

Merci pour l'idée de la "moquette de récupération," qui ne fait en rien avancer le problème. De plus, je ne fume pas. Merci.

Et ça, c'est QUOI.......???????????????????    :

"Le vendeur est supposé effectuer une vente de bonne foi, en informant correctement l'acheteur. S'il a caché une information importante, vous pouvez demander l'annulation de la vente, ou maintenir le contrat MAIS demander le paiement de dommages et intérêts, ou le remboursement d'une partie du prix. Pour cela, vous devez prouver que la vente n'aurait pas eu lieu -- ou dans des conditions tout-à-fait différentes -- si vous aviez été au courant de l'information en question".

Doir commercial.............

A mon sens, vous n'avez rien à y gagner. Aucun juge n'y donnera droit.

Don't shoot the monkey... tu risque pire qu'un trou dans le pied...

Bien content de lire ton post, mais le problème , ou , plutôt , ma volonté , ici , ne réside pas à AUGMENTER les loyers , mais à faire en sorte de diminuer le prix d'achat de la maison.

Il y a des lois en ce sens, et j'en cite une, plus bas.

Mon pricipe est de dire , très schématiquement et avec des chiffres qui tombent "rond" : j'ai payé 175.000 Euros parce qu'il y avait 1.750 Euros de revenus locatifs  (charges comprises, hors charges, peu importe c'est 1 exemple),

A partir du moment où il n'y a, en fait , plus que 1430 Euros de revenus locatifs, vous me devez 175.000 - 143.000 = 32.000 de préjudice.

C'est   CLAIR   ,  NET   ,  et   PRÉCIS................

Si on n’a pas les moyens de faire place nette directement, mieux vaut procéder par étapes et hausser les loyers un à un suivant les opportunités.  Personnellement, mais cela m’a pris des années pour arriver à cet état d’esprit, mieux vaut un appartement vide qu’un locataire qui ne paie pas, ou mal, ou irrégulièrement, ou m’emmerde.

Comme disait l'autre, "play the ball where the monkey dropped it" (sur un terrain de golf bordé d'arbres couverts de singes, un écriteau disait "Veuillez jouer la balle de là où le singe l'a laissé tombé")

Pour les autres loyers qui seraient payés au lance-pierre, c'est le cas de tous les investisseurs. Inutile d'espérer une quelconque garantie du vendeur en la matière.

Bref, si j'étais vous, je m'arrangerais pour que le fils au moins vide les lieux.

Pour le locataire qui n'a pas de bail écrit, je vous conseille de le persuader d'en réaliser un. Souvent, les craintes des locataires sont injustifiées. A vous de lui démontrer... Et sinon, ce n'est pas si grave.

Grmff, si je proposais de vous faire parvenir la convention c'était parce que nous en parlions et que je trouvais + facile si vous pouviez la voir, cela pouvait donner "c'est du bèton" ou "ça ne vaut rien du tout"  (je schématise...)

Jacq : Pour les autres locataires, ils ont envie de rester. Celui qui paie 400, et celui qui paie 400. Celui qui paie 400 refuse catégoriquement d'avoir un bail. Je le lui ai proposé, mais il n'en veut pas. Mais c'est un autre problème.

Celui qui paie 250 veut rester aussi.

Le problème c'est le père (qui va payer 400 ET qui veut rester aussi), mais qui n'est pas d'accord de payer 320 pour son fils, parce qu'il SAIT que son fils ne le remboursera pas...

J'ai fait signer cette convention pour avoir quelque chose en mains au niveau des 320 Euros mensuels FICTIFS...

En quelque sorte, j'ai "transféré" la "fictivité" sur le dos du père, qui, évidemment, râle...

Reste un point pour lequel je voudrais votre avis et qui a été laissé de côté depuis le début : J'ai payé un certain prix, et même un prix certain, pour cette grosse maison, sur base de 1.905 Euros de revenus locatifs.

Ils n'y sont pas.

Où alors, ils seront payés au lance-pierres...

Contre qui , comment ,
A qui , comment ,
combien , etc...

Puis-je demander réparation de ce préjudice, en arguant du fait que j'ai payé la maison beaucoup trop cher et que si j'avais su cela je n'aurais PAS signé, ou alors à un prix moindre...???

(Voir mon premier post : pour des raisons de garanties bancaires j'étais OBLIGÉ de signer l'acte d'achat de cette maison. Si cela n'avait pas été le cas, je n'aurais évidemment pas signé...  --  La banque n'est, évidemment, PAS responsable...)

Merci à vous tous...

Bonne journée.

Si le père et le fils veulent partir, laissez les partir. Sur le long terme, promis, vous êtes gagnant.

Quant à m'envoyer une convention, je vous suggère de prendre contact avec la HotLine Juridique conseillée par Pim. Je ne suis pas prêt à étaler mon adresse mail, ni prêt à faire du conseil personnalisé par fax. Chacun son truc.

HotLine