Giannigianni,

Je donne raison à Grmff que la répartition des frais concernant parties communs spéciaux est difficile à expliquer et à gérer.

Mais votre premier point me paraît contradictoire avec la définition de justice.  Ce n'est pas au Juge de changer un contrat. Sa mission est de déterminer l'interprétation qui est le plus prêt du contrat (acte de base, décision AG, ...), mais aussi de déterminer s'il y a eu un vrai contrat (décision d'AG, ...).

La decision du juge de paix change authomatiquement l'acte de base et n'en donne pas une interpretation du critere d'utilité choisi. Il peut changer la repartition dans l'acte s'il y a eu modification dans l'immeuble et/ou on demontre le prejudice propre.

Je comprends alors que dans ce cas de figure on ne veut pas changer la repartition des charges mais simplment on demande de respcter l'acte.

OK, mon point etait qu'il sera toujours difficile envisager et appliquer une repartition des charges particulieres pour les garages/emplacements separement s'il font partie d'un ACP et l'acte de base ne prevoit pas grand chose pour le critere d'utilité. Surement dire que les coproprietaires n'ayant pas des garages ne paieront pas le dallage ou dire qu'un permis d'urbanisme qui releve quand meme d'une affaire de l'immeuble/ACP dans son ensemble ne sera pas payé par tous/quotités suggere un'interpretation de l'utilité très pussée et pas necessairment equitable. L'extremisme est le cas où les travaux de facade seront payés par ceux qui ont leur appartement ou plus de fenetres devant, l'isolation d'un toit est payé par les coproprietaires du dernier etage, le nettoyage des communs evitera la cour des garages, plusiers compteurs d'electricité sont installés pour separer paliers, hall, portes electriques et entrée garages, etc.

...
Je n'ai pas bien compris la situation mais:
- une juge a tendance, aussi pour une question de securité juridique et à defaut de changement dans l'immeuble ou prejudice qui vraiment le justifie, à confirmer la repartition de l'acte de base;
- si les garages et emplacements font partie integrante et donnent leur valeur à l'immeuble, et <b>à defaut d'une creation d'ACP et gestion completement separée pour les garages/emplacements</b>, il me semble normal qu'un permis d'urbanisme (si celui est octroyé à l'immeuble/ACO et pas seulment aux garages/emplacement) soit paié par tous dans l'immeuble.

Giannigianni,

Je donne raison à Grmff que la répartition des frais concernant parties communs spéciaux est difficile à expliquer et à gérer.

Mais votre premier point me paraît contradictoire avec la définition de justice.  Ce n'est pas au Juge de changer un contrat. Sa mission est de déterminer l'interprétation qui est le plus prêt du contrat (acte de base, décision AG, ...), mais aussi de déterminer s'il y a eu un vrai contrat (décision d'AG, ...).

Le bût de la justice n'est pas d'adapter l'acte de base aux changements d'utilisation, .... mais de les faire respecter.

On doit passer par l'AG si on veut un changement particulier valable dans une ACP ou par le vote d'une loi, si on veut un changement structurel, valable pour tous.

Je crois que j'ai une solution au problème posé par Grmff, mais il me faudra un peu de temps pour le finaliser. J'attends dans quelques semaines en effet le résultat d'une expertise que j'ai demandé dans ce contexte.

Il faut dire que c'est une des situations qui m'ont motivé en 2000 à faire de propositions au pouvoir en place dans mon ACP.

Pour le deuxième point je suggère de relire l'article concernant le groupe d'immeubles, paru dans le rapport de le Cour de Cassation pour l'année 2004. La Cour dit que dès qu'il y a ne fus-ce qu'une servitude commune entre deux immeubles que les deux forment un groupe d'immeubles et ne peuvent avoir qu'une personnalité juridique (= une ACP).

giannigianni a écrit :...

J'ai deux questions à poser ici:

- "Certains frais peuvent être réparties par lot privatif": ce critere n'existerait pas dans le code qui fait reference à valeur (quotites) et utilité. Il me semble que les charges par lot privatif implique une interpretation de l'utilité très poussée. Dans mon ACP la seule charge par lot (poste) est l'abbonement commun TV.
- est/sera votre repartition acceptée en justice ou en AG et donc pas attaquable sur l'interpretation d'utilité surtout une fois un acte de base déjà "accepté"...

Cette partie est en fait une synthèse de l'acte de base de mon ACP de 1975, tel qu'il est appliqué depuis le début. Le Juge a confirmé cette interprétation, pour ce qui concerne les frais de gestion des parkings, en 2002. Il s'est basé sur une décision de l'AG de 2000, qui confirmait l'obligation d'une application stricte de l'acte de base.

L'utilisation du critère d'utilité est une possibilité, mais elle n'est certainement pas obligatoire.

Dans ma copropriété le critère d'utilité a été applique pour les parkings souterrains. Tant les garages-peintures que les garage-box ont tous le même nombre de quotités: deux. La surface d'un emplacement varie parfois très fort. En fait ces quotités ne reflètent que l'usage qu'ils font des équipements communs (ventilation, porte d'entrée, sécurité, lumière, ..).

Ce problème d'utilité a maintenant des conséquences très graves. Les 217 lots de 1 à
3 emplacements (au total 256 emplacements) doivent maintenant se repartir les frais d'un permis d'environnement classe 1A de plus que 50.000 euros. Donc 200 à 300 euros par emplacement.

Les investisseurs, qui ne possèdent que des garages, essaient maintenant de mettre ces frais à charge de tous. Un de ces investisseurs est le syndic.

Je n'ai pas bien compris la situation mais:
- une juge a tendance, aussi pour une question de securité juridique et à defaut de changement dans l'immeuble ou prejudice qui vraiment le justifie, à confirmer la repartition de l'acte de base;
- si les garages et emplacements font partie integrante et donnent leur valeur à l'immeuble, et à defaut d'une creation d'ACP et gestion completement separée pour les garages/emplacements, il me semble normal qu'un permis d'urbanisme (si celui est octroyé à l'immeuble/ACO et pas seulment aux garages/emplacement) soit paié par tous dans l'immeuble.

Merci à Luc pour sa correction tant sur la forme que sur l'orthographe   .
J'ai choisi de faire référence aux quotités des appartements car il sont tous égaux du point de vue des quotités. (même si en réalité la moitié possède une surface supérieure). Qu'aurais-je pu choisir d'autre comme réference pour l'usage(critère pour les charges particulières introduite dans l'acte de base)?
Si on ajoute les quotités des caves(toutes pareilles)  à celles des appartements cela ne pose pas de problèmes actuellement mais si un propriétaire rachète une cave à un autre, il pourra également se demander pourquoi il paye plus "d'ascenseur" que les autres. Certaines coprorpiétés répartissent l'usage suivant l'étage. Même si j'habite au premier étage et n'utilise que très rarement voire jamais l'ascensseur, je trouve cette répartitions peu équitable car il n'appartient qu'à moi de ne pas utiliser l'ascenseur et de plus mon appartement possède autant d'avantages en terme d'accès que celui du troisième pour une personne agée ou à mobilité réduite.
Mon but est de remédier à une lacune dans la gestion de la comptabilité en esperant receuillir l'avis favorable et objectif de la part des autres copropriétaires lors de la prochaine AG.
Déja très heureux de vos remarques très constructives pour moi, j'aurais également souhaité avoir des avis plus personnel sur le caractère équitable (ou pas ) de ma proposition de répartition (consolidée par Luc).
Merci et bonne journée

Le caractere équitable est à la fois très subjectif... Une repartition de l"ascensceur par etage/milliemes est la plus classique et plus equitable (c'est pas seulment vous qui prend l'ascenseur...). Il est peut etre vrais que dans un immeuble de 3 etages il ne fais pas une grande difference mais quand meme...je suis sur que celui du 3eme utilise toujours l'ascenseur et celui du premier presque jamais...Il me semble aussi de comprendre que l'ascenseur ne descend pas à la cave. Ceci dit quand il y a un transfert d'une cave il y a normallment aussi un transfert de milliemes.

Merci à Luc pour sa correction tant sur la forme que sur l'orthographe.

C'est mon correcteur automatique qui l'a fait, pour ce qui concerne l'orthographe.

Dans mon cas les quotités appartements varient entre 17 et 61. Ils ne sont pas 100% proportionnels à la surface. Mais ne sont pas différents par étage, sauf je crois en ce qui concerne les penthouses. Probablement lié à la surface des terrasses.

Quand au reste de votre question j'y repondrai plus tard.

...

J'ai deux questions à poser ici:

- "Certains frais peuvent être réparties par lot privatif": ce critere n'existerait pas dans le code qui fait reference à valeur (quotites) et utilité. Il me semble que les charges par lot privatif implique une interpretation de l'utilité très poussée. Dans mon ACP la seule charge par lot (poste) est l'abbonement commun TV.
- est/sera votre repartition acceptée en justice ou en AG et donc pas attaquable sur l'interpretation d'utilité surtout une fois un acte de base déjà "accepté"...

Cette partie est en fait une synthèse de l'acte de base de mon ACP de 1975, tel qu'il est appliqué depuis le début. Le Juge a confirmé cette interprétation, pour ce qui concerne les frais de gestion des parkings, en 2002. Il s'est basé sur une décision de l'AG de 2000, qui confirmait l'obligation d'une application stricte de l'acte de base.

L'utilisation du critère d'utilité est une possibilité, mais elle n'est certainement pas obligatoire.

Dans ma copropriété le critère d'utilité a été applique pour les parkings souterrains. Tant les garages-peintures que les garage-box ont tous le même nombre de quotités: deux. La surface d'un emplacement varie parfois très fort. En fait ces quotités ne reflètent que l'usage qu'ils font des équipements communs (ventilation, porte d'entrée, sécurité, lumière, ..).

Ce problème d'utilité a maintenant des conséquences très graves. Les 217 lots de 1 à
3 emplacements (au total 256 emplacements) doivent maintenant se repartir les frais d'un permis d'environnement classe 1A de plus que 50.000 euros. Donc 200 à 300 euros par emplacement.

Les investisseurs, qui ne possèdent que des garages, essaient maintenant de mettre ces frais à charge de tous. Un de ces investisseurs est le syndic.

Projet de répartition des charges communes particulières de la copropriété XXX.

Proposition de Pirost adapté par Luc pour les grandes ACP avec plusieurs immeubles, constitué de plusieurs bâtiments et parkings souterrains ou non

Définitions:

Un bâtiment n'a qu'une entrée avant et éventuellement une entrée à barrière.
Un immeuble (ou bloc) se compose d'un ou plusieurs bâtiments
Un groupe d'immeubles se compose de plusieurs immeubles, ayant des éléments immobiliers (propiété forcée, servitude, ...) en commun (chauffage, terrain, parking souterrain et/ou ...)
Une ACP gère un immeuble isolé ou un groupe d'immeubles

Toutes les charges communes sont réparties suivant les quotités des différents lots sauf les postes mentionnés ci-dessous qui sont répartis selon leur utilité conformément à l’acte de base des immeubles.

Frais répartis selon une clé spécifique :

Certains frais peuvent être réparties par lot privatif avec quotités ou non, si l'acte de base le prévoit explicitement (honoraires du syndic, entretien des emplacements privatifs au rez sans quotités, ...)

Frais répartis selon les quotités uniques des appartements:

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement de l’ascenseur (par bâtiment s'il n'y a pas de parkings souterrain et par immeuble si un parking souterrain existe)

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement de la chaudière (par immeuble si chaudières séparés).

Frais d’entretien et de nettoyage des communs (Hall d’entrée, pallier, chaufferie, local technique) (par bâtiment).

Frais de remise en peinture et petits œuvres des communs des bâtiments à condition que cela ne concerne pas la structure générale du Bâtiment (comme par exemple les travaux d’assèchement des murs) (par bâtiment).

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement de la parlophonie (par bâtiment).

Frais d'application des mesures de sécurité, d'urbanisme et environnement qui ne concernent que l'intérieur des bâtiments.

Frais répartis selon les quotités uniques des garages :

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement du dallage devant les garages ou places de stationnement au rez-de-chaussée, pour la partie pas accessible pour le public,  sous les mêmes conditions que pour les terrasses (voir acte de base).

Frais de remise en peinture et petits œuvres des communs du parking souterrain à condition que cela ne concerne pas la structure générale du Bâtiment (comme par exemple les travaux d’infiltration d'eau).

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement de la porte basculante d'entrée du parking souterrain.

Frais d'application des mesures de sécurité, d'urbanisme qui ne concernent que les parkings, souterrain ou non, à l'exclusion de la signalisation en surface.

Frais répartis selon toutes les quotités :

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement du jardin (y compris des jeux d'enfants), de la cour arrière et avant, ainsi que du dallage qui entoure le terrain sur lequel les immeubles sont construits.

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement de la signalisation en surface et de l'éclairage à l'extérieur.

J'ai deux questions à poser ici:

- "Certains frais peuvent être réparties par lot privatif": ce critere n'existerait pas dans le code qui fait reference à valeur (quotites) et utilité. Il me semble que les charges par lot privatif implique une interpretation de l'utilité très poussée. Dans mon ACP la seule charge par lot (poste) est l'abbonement commun TV.
- est/sera votre repartition acceptée en justice ou en AG et donc pas attaquable sur l'interpretation d'utilité surtout une fois un acte de base déjà "accepté"...

Proposition de Pirost adapté par Luc pour les grandes ACP avec plusieurs immeubles, constitué de plusieurs bâtiments et parkings souterrains ou non

Définitions:

Un bâtiment n'a qu'une entrée avant et éventuellement une entrée à barrière.
Un immeuble (ou bloc) se compose d'un ou plusieurs bâtiments
Un groupe d'immeubles se compose de plusieurs immeubles, ayant des éléments immobiliers (propiété forcée, servitude, ...) en commun (chauffage, terrain, parking souterrain et/ou ...)
Une ACP gère un immeuble isolé ou un groupe d'immeubles

Toutes les charges communes sont réparties suivant les quotités des différents lots sauf les postes mentionnés ci-dessous qui sont répartis selon leur utilité conformément à l’acte de base des immeubles.

Frais répartis selon une clé spécifique :

Certains frais peuvent être réparties par lot privatif avec quotités ou non, si l'acte de base le prévoit explicitement (honoraires du syndic, entretien des emplacements privatifs au rez sans quotités, ...)

Frais répartis selon les quotités uniques des appartements:

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement de l’ascenseur (par bâtiment s'il n'y a pas de parkings souterrain et par immeuble si un parking souterrain existe)

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement de la chaudière (par immeuble si chaudières séparés).

Frais d’entretien et de nettoyage des communs (Hall d’entrée, pallier, chaufferie, local technique) (par bâtiment).

Frais de remise en peinture et petits œuvres des communs des bâtiments à condition que cela ne concerne pas la structure générale du Bâtiment (comme par exemple les travaux d’assèchement des murs) (par bâtiment).

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement de la parlophonie (par bâtiment).

Frais d'application des mesures de sécurité, d'urbanisme et environnement qui ne concernent que l'intérieur des bâtiments.

Frais répartis selon les quotités uniques des garages :

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement du dallage devant les garages ou places de stationnement au rez-de-chaussée, pour la partie pas accessible pour le public,  sous les mêmes conditions que pour les terrasses (voir acte de base).

Frais de remise en peinture et petits œuvres des communs du parking souterrain à condition que cela ne concerne pas la structure générale du Bâtiment (comme par exemple les travaux d’infiltration d'eau).

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement de la porte basculante d'entrée du parking souterrain.

Frais d'application des mesures de sécurité, d'urbanisme qui ne concernent que les parkings, souterrain ou non, à l'exclusion de la signalisation en surface.

Frais répartis selon toutes les quotités :

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement du jardin (y compris des jeux d'enfants), de la cour arrière et avant, ainsi que du dallage qui entoure le terrain sur lequel les immeubles sont construits.

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement de la signalisation en surface et de l'éclairage à l'extérieur.

Voilà, suite à vos nombreuses et interressantes réponses, je souhaiterais soumettre ce projet de définition des charges communes particulières (à opposer au charges communes générales réparties selon les quotités). Je voudrais savoir si suivant le contexte décrit précédement, vous trouvez cette répartition honnête et équitable.

Projet de répartition des charges communes particulières de la copropriété XXX.

Toutes les charges communes sont réparties suivant les quotités des différents lots sauf les postes mentionnés ci-dessous qui sont répartis selon leur utilité conformément à l’acte de base de l’immeuble.

Frais répartis selon les quotités uniques des appartements:
Frais d’entretient et de réparation ou de remplacement de l’ascenseur.
Frais d’entretient et de réparation de la chaudière.
Frais d’entretient et de nettoyage des communs (Hall d’entrée, pallier, chaufferie, local technique, cour arrière).
Frais de remise en peinture et petits œuvres des communs à condition que cela ne concerne pas la structure générale du Bâtiment (comme par exemple les travaux d’assèchement des murs).
Frais d’entretient, de réparation et de remplacement de la parlophonie.

Frais répartis selon les quotités uniques des garages :
Frais d’entretiens ou de remplacement du dallage devant les garages sous les mêmes conditions que pour les terrasses (voir acte de base).
A noter que les portes de garage sont en propriété exclusive.

Si les garages font partie de l'immeuble, sont partie integrante de la residence, le remplacement de dallage (mais aussi sont entretien vu que si on ne fait pas l'entretien après il faudra le changer...) est normallment repartis selon les quotités de l'immeuble ou valeur de l'immeuble. Par contre'les garage ne devraient pas paier l'entretien et le frais ordinaires d'ascenseur...

Projet de répartition des charges communes particulières de la copropriété XXX.

Toutes les charges communes sont réparties suivant les quotités des différents lots sauf les postes mentionnés ci-dessous qui sont répartis selon leur utilité conformément à l’acte de base de l’immeuble.

Frais répartis selon les quotités uniques des appartements:
Frais d’entretient et de réparation ou de remplacement de l’ascenseur.
Frais d’entretient et de réparation de la chaudière.
Frais d’entretient et de nettoyage des communs (Hall d’entrée, pallier, chaufferie, local technique, cour arrière).
Frais de remise en peinture et petits œuvres des communs à condition que cela ne concerne pas la structure générale du Bâtiment (comme par exemple les travaux d’assèchement des murs).
Frais d’entretient, de réparation et de remplacement de la parlophonie.

Frais répartis selon les quotités uniques des garages :
Frais d’entretiens ou de remplacement du dallage devant les garages sous les mêmes conditions que pour les terrasses (voir acte de base).
A noter que les portes de garage sont en propriété exclusive.

Nous ne parlons donc pas dans ce cas de l'usage d'un équipement, tel que les ascenseurs ou les garages.

Mais si c'est de cela qu'on parle!
Vous n'avez peut-être pas lu le post de Pirost du 24/02/06 à 11:09 h ?

Si, à in moment donné,  on découvre une anomalie dans la répartition des dépenses, qu'on en informe correctement l'assemblée et qu'on en obtient la rectification par un vote correct, le problème disparaît.

Je vous rejoins entièrement, ainsi que Luc, lorsqu'il s'agit d'une mauvaise répartition due à une mauvaise interprétation des statuts par le syndic.

Nous ne parlons donc pas dans ce cas de l'usage d'un équipement, tel que les ascenseurs ou les garages.

Si, à in moment donné,  on découvre une anomalie dans la répartition des dépenses, qu'on en informe correctement l'assemblée et qu'on en obtient la rectification par un vote correct, le problème disparaît.

Il reste à être suffisamment clair dans le nouveau texte pour éviter de nouvelles interprétations différentes de ce qu'on a voulu dire.

Et faire transcrire la modification, bien entendu....

Le tout est de savoir si l'on discute dans ce débat de l'usage de certains équipements ou de la mauvaise interprétation des statuts.

Dans mon ACP et en fonction des circonstances, le syndic changeait le mode de répartition de certaines charges (par quotités ou par lots).