J'habite dans un quartier bourré de restaurants ayant transformé - de façon illicite - les jardins de ces maisons de maître en terrasse, ce qui provoque un cortège de nuisances, telles celles décrites ici.

ça leur fait une belle jambe, aux voisins, d'avoir une législation ad hoc. Elle n'est pas appliquée, c'est tout.

        Commerces de détail à Bruxelles : obligations urbanistiques et environnementales

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement dans un (nouvel) immeuble comprenant une autre habitation résidentielle et un rdc commercial (= un restaurant).
Depuis 1 an, nous sommes constamment dérangés par le bruit et surtout l'odeur émanant de la cuisine du restaurant.
Alors que le règlement de copropriété stipule entre autre que :
- la porte coupe-feu séparant la cuisine des communs doit être constamment fermée
- le personnel du commerce ne peut pas fumer dans les communs
- le calme doit être respecté à partir de 22h
- ...
aucun respect de ses règles n'est fait par le locataire du rdc et son personnel.

Lors de nos deux premières assemblées, nous avons actés ces faits et à côté de cela, nous avons envoyé une lettre de plainte au locataire et à son propriétaire (qui ne nous aide pas beaucoup, étant donné qu'il n'habite pas les lieux et qu’il y voit unique un intérêt pécuniaire). Rien n'y fait... Cette porte reste toujours ouverte et l'odeur s'imprègne dans les communs (et je dois vous avouez que je n'ai pas toujours envie de jouer au gendarme le soir et de me plaindre constamment au locataire). Etant donné que le dialogue n’est plus productif, une autre solution doit être envisagée.

Ma question est :
Etant donné que nous n'avons pas de syndic (vue que nous sommes trois copropriétaires) et que le locataire a un bail commercial (très protégé par la loi je crois), quelle est la meilleure solution pour résoudre ce problème et quelle est la procédure qui en découle?
Nous avons pensé à deux possibilités
1. Aller devant le juge de paix
Mais alors, avons-nous assez de preuves? Faut-il faire constater par huissier? Combien cela va t'il nous coûter (point important pour moi car je suis jeune propriétaire) ? Est-ce une solution  long terme (càd éviter d’aller chaque année en procès)
2. Engager un syndic professionnel
Personnes avec  plus d'expérience dans ce genre d'affaires (mais d'après mes premiers recherches, le syndic travaille sur base de forfait, ce qui réparti en 3, reviendrait à beaucoup).

Pourriez-vous me conseiller.

Je vous remercie

Je suppose que la localisation est sur Bruxelles?
En ce qui concerne la porte Rf du restaurant qui communique avec les communs et
qui reste ouverte en permanence (du moins pendant ses activités), il me semble qu'il s'agit d'un problème de sécurité qui devrait concerner les pompiers.

Si vous demandez le passage du service de prévention d'incendie, il constatera l'infraction
(porte Rf ouverte) et dressera un PV. Il est également possible que ce service ne se contentera pas de constater que la porte est ouverte, mais qu'il fera peut-être un tour dans le resto lui-même pour vérifier que le minimum légal est bien respecté en matière
de prévention d'incendie dans les lieux publics (extincteurs, etc...)

Je suppose que cette porte Rf sert de sortie de secours et qu'il ne serait pas possible d'exiger du propriétaire du rez qu'il la fasse murer.
Ce serait pourtant la meilleure solution qui résoudrait tous vos problèmes.
Si le service d'incendie vient sur les lieux, posez toujours la question de la nécessité absolue de cette porte.

Si c'est un passage indispensable vers la salle à manger, inutile de croire que vous allez arriver à la faire fermer.

Si c'est une sortie de secours, inutile d'espérer obtenir sa fermeture à clé.

Si c'est une porte pour accès spécial pour les livraisons de gros matériel, il est envisageable d'exiger de la fermer avec clé détenue par le propriétaire ou le gérant.

Je suis propriétaire d'un appartement dans un (nouvel) immeuble comprenant une autre habitation résidentielle et un rdc commercial (= un restaurant).
Depuis 1 an, nous sommes constamment dérangés par le bruit et surtout l'odeur émanant de la cuisine du restaurant.
Alors que le règlement de copropriété stipule entre autre que :
- la porte coupe-feu séparant la cuisine des communs doit être constamment fermée
- le personnel du commerce ne peut pas fumer dans les communs
- le calme doit être respecté à partir de 22h
- ...
aucun respect de ses règles n'est fait par le locataire du rdc et son personnel.

Lors de nos deux premières assemblées, nous avons actés ces faits et à côté de cela, nous avons envoyé une lettre de plainte au locataire et à son propriétaire (qui ne nous aide pas beaucoup, étant donné qu'il n'habite pas les lieux et qu’il y voit unique un intérêt pécuniaire). Rien n'y fait... Cette porte reste toujours ouverte et l'odeur s'imprègne dans les communs (et je dois vous avouez que je n'ai pas toujours envie de jouer au gendarme le soir et de me plaindre constamment au locataire). Etant donné que le dialogue n’est plus productif, une autre solution doit être envisagée.

Ma question est :
Etant donné que nous n'avons pas de syndic (vue que nous sommes trois copropriétaires) et que le locataire a un bail commercial (très protégé par la loi je crois), quelle est la meilleure solution pour résoudre ce problème et quelle est la procédure qui en découle?
Nous avons pensé à deux possibilités
1. Aller devant le juge de paix
Mais alors, avons-nous assez de preuves? Faut-il faire constater par huissier? Combien cela va t'il nous coûter (point important pour moi car je suis jeune propriétaire) ? Est-ce une solution  long terme (càd éviter d’aller chaque année en procès)
2. Engager un syndic professionnel
Personnes avec  plus d'expérience dans ce genre d'affaires (mais d'après mes premiers recherches, le syndic travaille sur base de forfait, ce qui réparti en 3, reviendrait à beaucoup).

Pourriez-vous me conseiller.

Je vous remercie