Mission de l'expert

1) se rendre sur les lieu¬x de la copropriété ;
2) récolter et examiner les dossiers relatifs aux travaux de rénovation des terrasses déjà exécutés ainsi que ceux qui sont programmés ;
3) examiner les dégradations qui apparaissent au plafond de certains ciels de certaines terrasses rénovées ;
4) décrire les imperfections ou malfaçons des travaux déjà exécutés ;
5) établir les non-conformités de ces travaux vis-à-vis des commandes confiées â l'entreprise et de manière générale aux règles de l'art ;
6) déterminer par tous les moyens nécessaires la ou les causes de ces dégâts d'humidité, ce faisant :
-déterminer si, et dans quelle mesure, les travaux déjà exécutés ont provoqué ces dégâts d'humidité,
-déterminer si, et dans quelle mesure, ces dégâts d'humidité sont dus à un défaut de conception ;
7) décrire les travaux à réaliser afin de traiter complètement et durablement les terrasses, ainsi que l’ordre de réalisation des différentes parties des travaux ;
vérifier que les travaux qui doivent être exécutés prochainement répondent à cette description et à cette planificatïon ;
9) examiner la qualité et les compétences des entreprises qui ont exécuté les travaux et auxquelles sont commandés les prochains travaux
10) ordonnex aux parties de lui fournir tous les documents utiles à l'accomplissement de sa mission ;
11) dresser rapport de tout.

Casimir

Le Cri N°303 d’avril 2006 est limpide : Les terrasses sont parties communes. La jouissance est privative. J’ajouterais point à la ligne.

La Cour de Cassation dans son arrêt du 01/04/2004 (en néerlandais) est également limpide. L’Assemblée Générale d’une copropriété ne peut pas décider de travaux de réparation de terrasses même quand le caractère constructif de ces travaux dépasse le caractère privatif.

Voilà déjà deux avis apparemment contradictoires.  (!)

Pour ne pas simplifier la limpidité du débat, notre acte de base distingue nettement, en ce qui concerne les terrasses, ce qui est commun et ce qui est privatif. Les revêtements (à mon sens il s’agit du carrelage) et les garde-corps des terrasses sont privatifs. Le gros œuvre des terrasses à savoir le béton, les fers à bétons, la couche imperméable, la couche isolante en dessous du carrelage, les avaloirs dont on sait qu’ils constituent une « source »  sur la terrasse et qu’ils se déversent en passant chez le voisin du dessous, sont (à mon sens encore une fois) parties communes.

Le problème se corse (comme en Corse). L’Assemblée Générale décide à plus de 90% de procéder  aux travaux de rénovation des terrasses vu les problèmes persistants d’infiltration d’eau. Ces travaux comprennent entre autres la protection des fers à béton, la pose de nouvelle couche d’isolation et d’imperméabilisation et le remplacement des avaloirs et finalement la pose d’un nouveau carrelage.

Tout copropriétaire a le droit de s’opposer à ces travaux car bien que nécessaires, nul ne le conteste, ils présentent un impact sur les parties privatives dont j’ai la jouissance. Dès lors l’arrêt de la Cour de Cassation prévaut et je peux m’opposer à ces travaux, quitte à recruter moi-même un entrepreneur pour réaliser ces travaux à ma terrasse. Je crois pouvoir user ici de mon droit de copropriétaire. Et dès lors il n’y a plus lieu de distinguer parties communes et parties privatives en ce qui concerne les terrasses. Elles sont privatives. Point à la ligne !

Sans être aussi catégorique, comment résoudre le problème incontournable des travaux aux parties communes (droit de la copropriété) qui nécessitent de porter atteinte au droit privatif - Il faut enlever le revêtement (carrelages) - pour exécuter les travaux  aux parties communes ?

Casimir

Certes, mais elles sont difficiles à encaisser.

La bave des crapauds n'atteint pas les Etoiles... surtout montée sur un engin pareil

A mon sens, vous pouvez vous faire assister de la personne de votre choix.

Si le syndic refuse l'entrée à cette personne, faite le bien savoir à l'AG: c'est à l'AG de prendre position, pas au syndic. Si le syndic ose faire obstacle, il perdra de la crédibilité face à l'AG. Il ne s'y opposera donc pas.

En dernière minute, vous pouvez encore donner procuration à la personne de votre choix.

A noter que les e-mails insultants en réponses à vos demandes sont des points pour vous. Les insultes sont toujours les armes des faibles.

Certes, mais elles sont difficiles à encaisser.
Je pense que je vais donner procuration à mon mari: il est moins faible que moi et sera plus apte à nous défendre. Cela dir, c'est une bonne chose à savoir que je peux faire venir une personne de mon choix et que seule l'A.G peut s'y opposer. J'en prend bonne note.
Merci, je vous ferai savoir la suite des événements...

Si le syndic refuse l'entrée à cette personne, faite le bien savoir à l'AG: c'est à l'AG de prendre position, pas au syndic. Si le syndic ose faire obstacle, il perdra de la crédibilité face à l'AG. Il ne s'y opposera donc pas.

En dernière minute, vous pouvez encore donner procuration à la personne de votre choix.

A noter que les e-mails insultants en réponses à vos demandes sont des points pour vous. Les insultes sont toujours les armes des faibles.

Un avocat ????  (?)  (?)  (?)
Hé bé, je suis partie pour faire exploser mon budget!

Vérifiez s'il n'y a pas un volet 'assistance en justice" dans votre assurance

Si vous trouvez les avocats un peu cher, vous pouvez toujours mettre "CC Maître Du Machin" dans le bas de la lettre.

Certainement, mais je dois avouer qu'après le mail qu'il m'a envoyé, me traitant de "mal b..." pour restée polie, me "signaler" qu'avant mon mariage, j'étais plus aimable (qu'est ce que mon mariage vient faire là-dedans? Et peut-être mais je n'avais pas un dégâts des eaux qui a nécessité l'envoie de 5 mails et d'un recommandé... et j'en passe, notamment son mail d'aujourd'hui); je dois dire que, quitte à y dépenser ma culotte, je vais prendre contact avec l'avocat de la famille.

Au fait  (?)  (?)  (?)

Une question à tous:

Etant seule propriétaire de l'appartement, suis-je obligée de me rendre à l'A.G seule ou puis-je faire venir un soutient?
Ce n'est pas que j'ai la trouille mais je me connais, trop consilliante, je risque de perdre mes moyens et de m'écraser... A force de travailler dans le social, on devient trop gentil avec tout le monde. Mon drame...

Bonsoir,
Pour Zabzabbe
L’assurance d’un immeuble en copropriété ne couvre pas seulement que les parties communes mais aussi les parties privatives hors les meubles etc…
Si la tapisserie d’un mur intérieur d’un appartement, ce qui est bien une partie privative, est affectée par un dégât des eaux, quelle que soit l’origine, l’assurance de la copropriété intervient sous déduction de la franchise contractuelle.  Tout autre débat n’est que blabla sans intérêt.
En principe, les actes de bases précisent que chaque copropriétaire doit disposer d’une copie de l’assurance commune.  C’est de plus normal, ne fusse que pour en faire état pour le prêt hypothécaire.
En cas de mauvaise volonté du syndic pour donner les références de l’assurance, l’examen des factures (qu’il ne peut refuser) permet de les trouver…

A votre place, je fais écrire par mon avocat (parce que cela fait plus peur aux gens cons) une lettre à ce syndiqueque le mettant en demeure de communiquer le sinistre à la compagnie d’assurance sous peine de voir sa propre responsabilité engagée.

Pour Casimir,
Attendre un an, NON.
Je proposerai au syndic de charger un expert d’évaluer le problème et, vu l’urgence, de faire les travaux sans attendre l’AG, sauf si les travaux sont très importants et coûteux.  Dans ce cas, je convoquerai une AG ex

Colloque éliséen (voir ma précédente citation qui était légèrement erronée)
E. Renan
Tout est fécond, sauf le bon sens.
L. Brunschvigg
... dont on sait qu'il est le résidu des illusions du genre humain,
le lieu géométrique de ses préjugés

En ce qui concerne le problème que j'ai posé, notre Syndic utilise depuis plus d'un an
les services d'une entreprise spécialisée dans ce genre de travaux (approuvé lors d'une AG précédente).
Et comme membre du Conseil de Gérance, j'essaie d'y voir plus clair en ménageant les susceptibilités.

casimir

Bonsoir,
Pour Zabzabbe
L’assurance d’un immeuble en copropriété ne couvre pas seulement que les parties communes mais aussi les parties privatives hors les meubles etc…
Si la tapisserie d’un mur intérieur d’un appartement, ce qui est bien une partie privative, est affectée par un dégât des eaux, quelle que soit l’origine, l’assurance de la copropriété intervient sous déduction de la franchise contractuelle.  Tout autre débat n’est que blabla sans intérêt.
En principe, les actes de bases précisent que chaque copropriétaire doit disposer d’une copie de l’assurance commune.  C’est de plus normal, ne fusse que pour en faire état pour le prêt hypothécaire.
En cas de mauvaise volonté du syndic pour donner les références de l’assurance, l’examen des factures (qu’il ne peut refuser) permet de les trouver…

A votre place, je fais écrire par mon avocat (parce que cela fait plus peur aux gens cons) une lettre à ce syndiqueque le mettant en demeure de communiquer le sinistre à la compagnie d’assurance sous peine de voir sa propre responsabilité engagée.

Pour Casimir,
Attendre un an, NON.
Je proposerai au syndic de charger un expert d’évaluer le problème et, vu l’urgence, de faire les travaux sans attendre l’AG, sauf si les travaux sont très importants et coûteux.  Dans ce cas, je convoquerai une AG ex

Un avocat ????  (?)  (?)  (?)
Hé bé, je suis partie pour faire exploser mon budget!
Mais c'est un bon conseil et un bon renseignement; je vous en remercie.
Vous n'imaginez pas les tracas que tout ceci me provoque... avec le compromis de la maison qui ne se signe pas, c'est la goutte d'eau qui fait déborder le vase. Et c'est le cas de le dire! 
Heureusement que j'ai encore un peu d'humour...

merci beaucoup, je trouve un avocat demain.

A votre place, je fais écrire par mon avocat (parce que cela fait plus peur aux gens cons) une lettre à ce syndiqueque le mettant en demeure de communiquer le sinistre à la compagnie d’assurance sous peine de voir sa propre responsabilité engagée.

Pour Casimir,
Attendre un an, NON.
Je proposerai au syndic de charger un expert d’évaluer le problème et, vu l’urgence, de faire les travaux sans attendre l’AG, sauf si les travaux sont très importants et coûteux.  Dans ce cas, je convoquerai une AG ex

Après les pluies abondantes de cette nuit, plusieurs infiltrations d'eau sont apparues dans les sous-sols d'un immeuble, en particulier dans 3 garages. Apparaît clairement que certains sterfputs en surface sont défectueux et laissent infiltrer les eaux. Un copropriétaire  concerné demande au syndic de proposer pour la prochaine AG (dans UN an) un expert chargé d'étudier le problème "infiltration terrasse" avant de commencer les travaux.
Vu l'urgence (?) , faut-il suivre cette proposition ou demander au syndic d'exécuter les travaux ?

Casimir

Bah  (?)  Je ne sais pas, vu ce qui m'arrive, je dirais: non, il ne faut pas attendre que les dégâts s'étendent pour réagir...
Mais ce n'est pas l'opinion de mon syndic....
A votre place (je ne suis pas dans le même cas mais ça y ressemble), je n'attendrais pas UN an, que les dégats s'étendent (et donc la facture des réparations) avant de réagir...

Casimir

Mon assurance fera venir un expert, je demanderai effectivement aux voisins de lui permettre de s'assurer que la fuite ne vient pas de chez eux.
Pareil pour le plombier spécialiste en fuite (je ne sais pas si ça porte un nom  ) que je fais venir cette semaine.

Quand au rôle du syndic, effectivement, il ne l'entend pas de cette oreille: c'est chez moi DONC c'est privatif jusqu'à preuve du contraire. C'est vrai que je n'ai que les avis oraux des divers intervenants puisque l'origine n'est toujours pas déterminée mais au moins, on ne pourra pas me repprocher mon inertie.

Par contre, je lui reproche la sienne (c'est tellement plus simple de laisser quelque chose couler tant qu'il n'y a que mon appartement qui en est la victime....) et surtout son agressivité.

Je sens que l'A.G va tourner au combat de catch mais c'est moi qui serai envoyée au tapis: jeune propriétaire, il va me retourner comme une crèpe sans le moindre problème
Malgré mes arguments (que je vais perdre à la moindre manifestation d'agressivité)...

Dommage que je ne puisse "inviter" personne à l'A.G pour me soutenir un peu....

Je ne suis pas sur pour le cas de l'aquarium car de nombreuses polices glogale incendie etc.. couvrent en dégâts des eaux les fuites même d'aquarium.  Pour le reste d'accord avec les dernières interventions.

D'accord, l'aquarium était mal choisi... Le frigo qui dégèle, idem... Bref, il y a 99 chances sur 100 pour qu'il y ait intervention de l'assurance collective...