Le syndic est aussi responsable civilement ou professionnellement selon le cas vis-à-vis de chaque copropriétaire quand il ne remplit pas son mandat.
Alors ce n'est plus du ressort de la Justice de Paix mais bien du Tribunal de Première Instance même quand le syndic est encore en fonction. Il y a de la jurisprudence à cet égard. Dans le cadre de la contestation d'une AG, un copropriétaire peut aussi citer personnellement le syndic devant le Juge de Paix.

Le syndic doit permettre aux copropriétaires d'accéder aux documents de gestion (factures, contrats, décomptes).    Mise en demeure et justice : En cas  d'opacité financière, une mise en demeure par courrier recommandé est le premier recours avant une action devant le tribunal de l'entreprise. parait-il, selon mise à jour par l'IA.

Toutefois si le problème provient davantage d'une "mauvaise volonté" de la part majorité des copropriétaires, par exemple  afin qu'un copropriétaire  n'accède pas aux justificatifs et ne sache rien prouver dans le cadre d'un procès en cours en justice, alors changer de syndic ne va rien résoudre...

Résumons les propos précédents:
Un syndic = pouvoir totalitaire
Un conseil de gérance = oligarchie voire une mafia
Une assemblée générale = les plus forts dans une jungle
Et finalement les copropriétaires = des stupides
Que reste-t-il ? Ou plutôt qui reste ?

Heureusement qu'il s'agit d'une minorité de copropriétés...

Cassenoisette

C'est pénible de voir le syndic professionnel se comporter de la sorte et ne même pas assurer l'entretien et la bonne maintenance de l'immeuble qu'il gère au minimum " en bon père de famille". C'est  malheureusement le cas dans de nombreuses copropriétés grandes ou petites cfr divers forums
Il ne faut pas dès lors hésiter à mettre l'affaire devant la Justice de Paix : c'est faisable pour tout copropriétaire et sans beaucoup de  frais: c'est un tribunal de proximité à la portée de tous.

En juin 2001 le Juge de Paix m'a clairement dit qu'il ne peut pas empêcher les CP d'être stupide, lors de la séance introductif du premier procès.

Ni le syndic ni l'avocat de l'ACP y était. J'aurai pu provoquer un jugement par défaut, mais je ne l'ai pas fait, pour éviter des frais à l'ACP.

A la maison j'ai alors consulté la loi et il a raison:

Un usage prohibé est probablement:
- utiliser des parties communes sans être en possession d'un permis d'environnement prévue par la loi;
- faire exécuter des travaux avec un TVA diminué sans vérifier si l'entrepreneur est enregistré pour ce type de travaux;
- exécuter des travaux non-urgents sans avoir l'autorisation de l'AG;
- exécuter des travaux mixtes sans l'autorisation des propriétaires des lots privatifs concernées;
- etc ....

...
Quel scénario incroyable !

Invincible

Ce message de Casimir, président du CG et de l’AG de mon ACP, m'a fait réfléchir. Il concorde avec le fait qu'il considère notre  syndic professionel comme "inamovible".

Finalement je suis arrivé à une conclusion. Comme cette conclusion est certainement d'application à d'autres ACP, je veux bien la partager.

On m'a demandé depuis le début sur ce forum, et je me le demande aussi, pourquoi la situation dans mon ACP est à première vue tellement spéciale.

Bien que tous les incidents et évènements déjà survenus dans mon ACP sont classiques et sont aussi survenu autre part.

Ce qui fait la différence selon moi est le cocktail suivant :

1. D’abord un conflit d’intérêt classique entre la fonction de syndic professionnel, n’étant pas le syndic nommé par le promoteur, cumulé de fait avec la fonction de courtier, et le fait qu’il est un copropriétaire investisseur et/ou régisseur de plusieurs lots privatifs.

2. L’autre élément est que moi, mais aussi d’autres CP, ont acquis de fait par leur formation et carrière professionnelle au moins la même connaissance et expérience que le pouvoir en place, sans être trop spécialisé. Ce 2ème élément (présence de connaissances chez plusieurs CP) compense un peu le fait que la loi contient trop de zones grises qui sont exploitable par le pouvoir en place.

3. L’élément final est que l’ACP à 25 ans et acquis la maturité. C’est toujours un stade décisif. Les premières mesures de rénovation réelle doivent être prises et la 2ème génération de copropriétaires s’installe.

L’AG doit maintenant faire un choix stratégique pour notre complexe d’une valeur de plus que 35 millions euros (sans le terrain) :

La loi dit : produit d’investissement (= obligation de conserver l’immeuble) :

Mon groupe grandissant et légaliste propose qu’on applique la loi, pas plus ni moins, et qu’on conserve le complexe comme un bon père de famille. D’ailleurs comme on le ferait avec sa propre maison individuelle, et … comme entre autres mes parents de +80 ans le font encore avec leur maison.

Le pouvoir en place estime qu’il est invincible et au-dessus de la loi et propose en pratique qu’on consomme le bâtiment (réparations du type bricolage, utilisation d’entrepreneurs sans garantie, …).

Le choix sera probablement déterminé à l’AG 2007. Je le prépare donc méthodiquement et d’une manière très transparente pour le pouvoir en place et mon groupe. Mais actuellement pas pour les autres CP, puisque je n’ai pas leur adresse.

Celui qui exige la transparence doit d’abord l’être lui-même. C’est la riposte proposée par Schopenhauer au 38ème et ultime sophisme (ridiculisation de l’adversaire).

Il faut aussi savoir que mon groupe n’est pas contre des personnes, mais contre des méthodes. Certes cela ralentit sur court terme des procédures judiciaires, mais est socialement beaucoup plus rentable sur long terme.

Quel scénario incroyable !

invincible

Wikipedia: Invincible

curieux a écrit : La liste de copropriétaires peut quand même être consultée comme tous les autres documents ayant trait à la copropriété non ?

En principe oui, mais ... certains syndics croient qu'il doivent protéger à tout prix la vie privé des CP.

La délibération ... vaste sujet:

On ne délibère pas sur le rapport annuel du syndic, puisqu'il est envoyé séparément et  puisque le point "approbation du rapport du syndic" ne se trouve pas sur l'ordre du jour (seulement approbation des comptes et décharge).

Et le président d'AG peut renvoyer lors la délibération des comptes à un des points qui suivent la décharge.

Le CG ne peut pas s'opposer à cette manipulation, parce que ce président d'AG est aussi le président du CG.

Et pour éviter des problèmes le CG nomme les commissaires aux comptes. De préférence ceux qui ont les signatures des comptes contrôlées.

Ce sont quelques uns des astuces. Il en existe d'autres.

Le bût recherché est de dé-crédibiliser les "opposants".

Par contre pour le CG le syndic coopte de fait, puisque tout candidat doit de fait présenter sa candidature au CG en présence du syndic. Parce que le CG sortant présente une liste de leurs candidats. Si un de leurs candidats n'est pas élu ou un "emmerdeur" est élu, alors ils démissionnent en bloc.

Le pouvori en place fait attention de "régler" les petits problèmes visibles d'opposants possibles juste avant l'AG. L'homme de peine du syndic fait les jours avant l'AG des heures sup jusqu'à 21 heures ou plus.

Et pour avoir d'influence il faut ... pouvoir contacter les copropriétaires ... donc connaître leurs adresses.

Quel scénario incroyable !

invincible

La liste de copropriétaires peut quand même être consultée comme tous les autres documents ayant trait à la copropriété non ?

En principe oui, mais ... certains syndics croient qu'il doivent protéger à tout prix la vie privé des CP.

La délibération ... vaste sujet:

On ne délibère pas sur le rapport annuel du syndic, puisqu'il est envoyé séparément et  puisque le point "approbation du rapport du syndic" ne se trouve pas sur l'ordre du jour (seulement approbation des comptes et décharge).

Et le président d'AG peut renvoyer lors la délibération des comptes à un des points qui suivent la décharge.

Le CG ne peut pas s'opposer à cette manipulation, parce que ce président d'AG est aussi le président du CG.

Et pour éviter des problèmes le CG nomme les commissaires aux comptes. De préférence ceux qui ont les signatures des comptes contrôlées.

Ce sont quelques uns des astuces. Il en existe d'autres.

Le bût recherché est de dé-crédibiliser les "opposants".

Par contre pour le CG le syndic coopte de fait, puisque tout candidat doit de fait présenter sa candidature au CG en présence du syndic. Parce que le CG sortant présente une liste de leurs candidats. Si un de leurs candidats n'est pas élu ou un "emmerdeur" est élu, alors ils démissionnent en bloc.

Le pouvori en place fait attention de "régler" les petits problèmes visibles d'opposants possibles juste avant l'AG. L'homme de peine du syndic fait les jours avant l'AG des heures sup jusqu'à 21 heures ou plus.

Et pour avoir d'influence il faut ... pouvoir contacter les copropriétaires ... donc connaître leurs adresses.

...
Le syndic détient différentes ficelles, qui lui permettent d'éviter que son limogeage puisse être proposé (directement ou surtout indirectement) et/ou voté.

N'en nommons que trois de son faisceau de tribun:
1. accès à la liste de copropriétaires (comment informes les CP si on ne sait qui ils sont ni où ils résident)

Elle peut quand même être consultée comme tous les autres documents ayant trait à la copropriété non ?

C'est bien l'ordre dans lequel les points sont prévus lors de la convocation à la réunion de l'AG annuelle dans mon immeuble aussi.   
Cependant si lors des délibérations sur la déccharge (si délibération il y a !)  un ou des CP arrivent à dire qu'il y a un élément à prendre en considération, dans le vote, je ne vois pas comment le président de séance pourrrait renvoyer ce point à après le vote.  Un peu de logique devrait émaner de l'assemblée.
Si malgré tout il y a absence de logique, "manipulation", espérons que les CP se réveillent.  Ils peuvent encore changer de syndic et faire plus attention à l'avenir.

Comme souvent c'est donc la résultante de l'influence et de crédibilité au sein de lAG

...
Bref, en clair : le syndic attaqué sera celui qui donne les instructions à l'avocat payé par les copropriétaires !

La chronologie est plutôt, puisque le bût n'est pas de limoger le syndic, mais de remédier à une situation qui porte atteinte à la conservation correcte de la copropriété (Art. 577/5 § 3 CC):

1.- le groupe de copropriétaires informés de la situation réelle met un point à l'ordre du jour concernant la situation contestée
2.- l'AG est informé par les initiateurs du point, mais aussi par le syndic, du contexte. Le syndic devra le faire d'une façon impartiale, vu qu'il est mandataire de TOUS les copropriétaires.
3. Si l'AG décide de suivre une autre voie que le syndic propose ET si le syndic n'accepte pas d'exécuter cette décision, alors on peut appliquer la point 4 par un vote séparé.
4.- l'AG débarque le dit syndic et ne lui donne pas décharge de sa mission
5.- l'AG nomme un nouveau syndic qui aura (notamment) pour mission d'ester en justice contre l'ancien, au nom de l'ACP (ici je préfère un syndic adjoint provisoire avec la mission de ... (= le passé), pour permettre que le nouveau syndic puisse se concentrer sur le futur ...).

Attention, la chronologie que je propose reste un raccourci. Puisqu'en réalité c'est encore plus complexe que ça.

Le syndic détient différentes ficelles, qui lui permettent d'éviter que son limogeage puisse être proposé (directement ou surtout indirectement) et/ou voté.

N'en nommons que trois de son faisceau de tribun:
1. accès à la liste de copropriétaires (comment informes les CP si on ne sait qui ils sont ni où ils résident)
2. séquence des points sur l'ordre du jour (les points "syndic" se trouvent sur l'ordre du jour avant les points proposées par des CP; donc décharge avant que les CP puissent expliquer le problème. Parce que lors de la délibération de la décharge on renvoie à ce point pour plus d'explications)
3. demander un avis à l'avocat comme syndic (= défendre l'opinion du syndic) et puis le présenter aux CP comme un avis impartial et incontestable de l'avocat de l'ACP.

Les éléments donné par petitfuret en sont d'autres.

Pour le cas concret, cité par moi précédemment,  les débats sont postposé le 04.10.2006 à la séance du 21.03.2007 sur demande du nouveau avocat de la partie civile (le membre du CG agressé physiquement).

Et n'oublions jamais: le syndic n'est pas un syndic d'immeuble, mais bien un syndic de l'association des copropriétaires (Art. 577/11 §1er CC).