1°) l'assurance responsabilité professionnelle de l'agent immobilier (y compris le syndic) est obligatoire

Oui

Art. 5 L’agent immobilier est tenu d’assurer sa responsabilité civile professionnelle.
Il veille à ce que la responsabilité civile professionnelle relative à l’activité d’agent immobilier de la ou des personnes morales dans le cadre desquelles il exerce ladite activité ou dirige les services où celle-ci est exercée, soit également assurée.

A priori oui.D'autant plus qu'il est prévu:

Art. 20 L’agent immobilier doit indiquer, dans ses documents et sur son site Internet :
- son numéro d’agréation IPI ;
- la raison sociale de son établissement ou celle, accompagnée de la forme juridique, de la personne morale dans le cadre de laquelle il agit ;
- les mentions en matière de garantie financière, selon des modalités à régler par une directive ;
- les mentions imposées par la loi.

Et qu'actuellement, l'ensemble des contrats RC professionnelle couvre en même temps la garantie financière. Une directive, qui a été publiée sur le présent Forum, détermine le contenu de cette RC.

1°) l'assurance responsabilité professionnelle de l'agent immobilier (y compris le syndic) est obligatoire

2°) l'agent immobilier doit communiquer le numéro de sa police si on le lui demande.

Merci

oldman a écrit : Se fondant sur l'article 78, b (2) du code de déontologie, peut-on donc se plaindre à l'IPI - même si le syndic en cause en membre de l'ABSA ?

Ben oui...
Mais il ne faut pas en déduire qu'être membre ABSA est une circonstance aggravante  (la plaisanterie est facile, donc je la fais...)

Est-ce un gage de qualité ?...

Pas plus ou pas moins que celui-ci dessous

-    Il a été rédigé par l’IPI. Et sauf erreur de ma part, du temps où PIM était membre du bureau de l’IPI. Il y a donc sans doute participé à sa rédaction.

Est-ce un gage de qualité ?... 

Se fondant sur l'article 78, b (2) du code de déontologie, peut-on donc se plaindre à l'IPI - même si le syndic en cause en membre de l'ABSA ?

Ben oui...
Mais il ne faut pas en déduire qu'être membre ABSA est une circonstance aggravante    (la plaisanterie est facile, donc je la fais...)

Sur le site de l'IPI (www.ipi.be ) dans les rapports d'activités annuels consultables online. Mais je ne crois pas qu'il y ait le détail "sectoriel".

Bonne lecture...

Y a-t-il des statistiques publiques sur :
- le nombre de plaintes déposées à l'IPI par des copropriétaires (pas : des confrères immobiliers ou des acheteurs de biens, etc.)
- le temps de traitement de ces plaintes
- le nombre de classements sans suite
- le nombre de sanctions prononcées et lesquelles exactement dans le pur domaine de la copropriété

Si oui, où trouve-t-on ces statistiques ?

Une déontologie d'une profession a un impact pour ceux qui sont en contact avec cette profession.

C'est regrettable que la consultation assez large, qui était initialement prévu dans le stade initial du projet, n'a pas eu lieu.

Cet article est longue et reprend différentes conditions. Difficile à lire pour un non-juriste.

J'ai essayé de le diviser en paragraphes pour rendre la relation entre les différentes mots un peu plus claire.

===
Art. 78. L'agent immobilier syndic respecte
a. les dispositions du Code civil relatives à la copropriété

b. les obligations qui lui sont imparties en tant que tel en vertu

(1) d'une loi,

(2) de statuts authentiques ou

(3) de règlements sous seing privé, afférents à un bien et qui ne contreviendraient pas à des dispositions légales contraignantes,

c. ainsi que les obligations résultant de la convention qui le lie à son commettant.
===

Correct ? En italique les mots sous-entendus selon moi.

Ce qui voudrait dire qu'il le respect d'une loi, statut ou règlement a priorité sur le respect d'une convention.

Correct?

Je vous remercie pour votre patience.

Et en ce qui concerne les COMMISSIONS OCCULTES (notes de crédit accordées par les entrepreneurs aux syndics à l'insu des copropriétaires pour les travaux de l'ACP), que d'aucuns disent autorisées et que les entrepreneurs défalquent même de leur marge bénéficiaire , je suppose qu'on peut bien dire maintenant et définitivement qu'elles sont INTERDITES au vu de l'article suivant :

  . Elles sont occultes si le commettant les ignores (l'ACP en copropriété). Et donc comme oldman le dit arrêtons de tourner autour du pot.

  On ne peut pas mieux dire. Nous sommes, plus tôt, pour la solution d'honoraires complémentaires dont la nature est contractuellement prévu avec l'ACP, décidés en ag et payé par l'ACP.

J'aimerais ici rappeler ici le parcours du texte de la déontologie :

-    Il a été rédigé par l’IPI. Et sauf erreur de ma part, du temps où PIM était membre du bureau de l’IPI. Il y a donc sans doute participé à sa rédaction.
-    Il a été soumis à l’ensemble des agents immobiliers afin qu’il fassent leurs remarques.
-    Un groupe de travail au sein de l’IPI a été mis sur pied afin de finaliser un texte. J’étais membre de ce groupe.
-    Il a été soumis au conseil national de l’IPI qui y a apporté des corrections.
-    Ensuite il est passé dans différentes instances et ministères dont celui de Sabine Laruelle (la ministre de tutelle des agents immobiliers) et Freya Vanden bossche (Ministre de la Protection de la Consommation). Ils ont demandés que des corrections y soient apportées. Il est donc revenu vers le Conseil National de l’IPI.

Il s’agit donc d’un long travail. De nombreux intervenants ont apportés leurs pierres à l’édifice. Sans oublier qu’il était nécessaire de tenir compte des différentes sensibilités du pays. (les pratiques des agents immobiliers, y compris des syndics, ne sont pas toujours les mêmes au nord ou au sud du pays ou à Bruxelles).

Le texte final est le résultat de ce parcours.

D’autre part, ce texte est là pour déterminer ce qu’est une faute déontologique d’un agent immobilier et rien d’autre.
Au niveau, de la copropriété par exemple, la déontologie n’est pas faite pour corriger les imperfections de la loi du 30 juin 1994. De nombreux acteurs désirent modifier cette dernière. Nous y compris et un groupe de travail sur le sujet a été mis sur pied à l’IPI. ( notons que le non respect de la loi est automatiquement une faute déontologique comme le confirme l’article 78 )

Devons-nous comprendre qu'une commission ne serait pas considérée comme occulte à partir du moment où elle serait déductible fiscalement ?

En d'autres termes, devons-nous comprendre que seules sont considérées comme occultes les commissions qui ne sont pas déclarées au fisc ?

S'il s'agit d'une question de terminologie, peut-être irions-nous plus vite en parlant de pots-de-vin ou de dessous-de-table ou encore backshish sous d'autres cieux.

Que ce soit connu ou non du fisc importe peu. Inutile de tourner autour du pot. Nous avons tous compris que ces commissions étaient cachées des copropriétaires, pas vrai ?

J'en connais un qui a repris une société de syndic. A la reprise, il a découvert que son prédécesseur avait fait voter en AG 5% de "frais de coordination" sur les travaux de plus de 50.000Fb.

Au bout de 2 semaines, il en a eu marre de s'entendre dire "mais vousêtes payé à nous faire faire des travaux ou quoi?" Il a donc annoncé qu'il renonçait à ces fameux 5%.

6 mois plus tard, dès que le syndic trouvait des travaux inutiles et qu'il s'opposait à un proprio, celui-ci lui sortait inévitablement "on voit que vous ne gagnez plus rien sur nos travaux: vous ne voulez plus en faire."

Tout cela pour dire que les suppléments d'honoraires, qu'ils soient sous forme de remboursement par l'entrepreneur, ou qu'ils soient payés par la copropriété, sont tout à fait légaux, parfois même souhaitables, assez courants, et pas choquants. Pour autant que ce soit en toute transparence.

Pour ce qui est du fisc, il n'a rien à redire à une facture émise par un syndic envers une société commerciale, ni contre un payement de ladite facture. L'entrepreneur ne commet aucune faute, aucune fraude.

Bien sûr tous les cas de figure existent et on trouve toujours des exemples qui sont justifiés.

Pour le fisc : le raccourci était trop rapide.

Des honoraires spéciifiques portés en compte par le syndic et approuvés en AG ne sont pas une commission payée par un entrepreneur (ou tout autre fournisseur).  l'AG fait ses choix et voit s'il y a un service rendu qui mérite rémunération, c'est elle qui paye directement. Situation assez semblable à celle du courtier en assurance.

C'est bien par rapport à la transparence et la contrepartie (que rémunère-t-on exactement ?) que se situent les problèmes. 

Dans les deux cas cités (courtier d'assurance, syndic avec honoraires spécifiques) il s'agit d'une situation avec des relations contractuelles et des objectifs prélablement définis.  Il y a une tâche à accomplir et celui pour compte de qui elle est accomplie paye. Pour les commissions nous ne retrouvons pas ces éléments.  Quelle est la relation contractuelle avec objectif préalablement défini ?

Même si une commission n'est pas occulte (cad qu'elle est légalement payée et déclarée fiscalement) elle n'est pas pour autant portée à la connaissance du client payant les travaux (ou le service) qui donne lieu à la commission.  Au contraire, le client payant ignore généralement son montant et même son existence. Par contre, c'est bien lui qui paye car s'il y a commission, le prix demandé par le fournisseur sera adapté afin qu'il puisse récupérer ces montants.

Au bout de 2 semaines, il en a eu marre de s'entendre dire "mais vousêtes payé à nous faire faire des travaux ou quoi?" Il a donc annoncé qu'il renonçait à ces fameux 5%.

6 mois plus tard, dès que le syndic trouvait des travaux inutiles et qu'il s'opposait à un proprio, celui-ci lui sortait inévitablement "on voit que vous ne gagnez plus rien sur nos travaux: vous ne voulez plus en faire."

Tout cela pour dire que les suppléments d'honoraires, qu'ils soient sous forme de remboursement par l'entrepreneur, ou qu'ils soient payés par la copropriété, sont tout à fait légaux, parfois même souhaitables, assez courants, et pas choquants. Pour autant que ce soit en toute transparence.

Pour ce qui est du fisc, il n'a rien à redire à une facture émise par un syndic envers une société commerciale, ni contre un payement de ladite facture. L'entrepreneur ne commet aucune faute, aucune fraude.

curieux a écrit : Commissions "transparentes" :
cela reviendrait à une situation dans laquelle une ACP renonce à une remise pour que l'entrepreur puisse donner une commission au syndic : qu'est-ce qui peut motiver cela étant donné que le syndic est payé par l'ACP pour son boulot ?
Je suppose que certlains (fisc ?) se poseront vite des questions.

Le même problème se pose dans d'autres secteurs pour les apporteurs d'affaires quand "le client qu'ils apportent" est aussi leur propre client.  Cela revient à faire payer deux fois le client pour le même service.  Et dans certaines situations les montants sont vraiment très conséquents.

Pour éviter tout malentendu, je précise que je n'ai pas dit que je préconisais les commissions, mêmes transparentes.
Je précisais simplement ma propre interprétation dudit code...

Un exemple toutefois:
certains syndics sont également agréées comme courtiers d'assurances et ils interviennent, en toute transparence (je dis pas que c'est à préconiser, mais cela existe) comme assureur-conseil de l'ACP et sont rémunérés à ce titre par la compagnie.
Si l'ACP est informée de la situation... elle est libre de désigner un auitre courtier, si cette situation la gêne.

Si syndic et courtier d'assurances en général l'ACP sait très exactement ce qu'il en est.  A elle de faire ses choix d'autant plus qu'il y a peu d'assurances sans courtier (en Belgique) que les courtiers sont des profesionnels de l'assurance et ont donc un lien très officiel et réglementé avec la compagnied'assurance.
Il n'en va pas de même dans les secteurs où on peut travailler sans intermédiaire et où l'apporteur d'affaires n'a qu'un lien occasionnel et non contractuel avec celui qui lui paye la commission.

Commissions "transparentes" :
cela reviendrait à une situation dans laquelle une ACP renonce à une remise pour que l'entrepreur puisse donner une commission au syndic : qu'est-ce qui peut motiver cela étant donné que le syndic est payé par l'ACP pour son boulot ?
Je suppose que certlains (fisc ?) se poseront vite des questions.

Le même problème se pose dans d'autres secteurs pour les apporteurs d'affaires quand "le client qu'ils apportent" est aussi leur propre client.  Cela revient à faire payer deux fois le client pour le même service.  Et dans certaines situations les montants sont vraiment très conséquents.

Pour éviter tout malentendu, je précise que je n'ai pas dit que je préconisais les commissions, mêmes transparentes.
Je précisais simplement ma propre interprétation dudit code...

Un exemple toutefois:
certains syndics sont également agréées comme courtiers d'assurances et ils interviennent, en toute transparence (je dis pas que c'est à préconiser, mais cela existe) comme assureur-conseil de l'ACP et sont rémunérés à ce titre par la compagnie.
Si l'ACP est informée de la situation... elle est libre de désigner un auitre courtier, si cette situation la gêne.