Je reçois à chaque appel de fonds de mon syndic
TROIS bulletins de virement correspondant
à nos (ma femme et moi-même)
trois propriétés privées
(dont une offerte par mes beaux-parents)
situées dans notre ACP.
Question de quantité
je n’ai nul besoin d’un 4ème bulletin de virement.

Tous mes bons vœux à toutes et tous pour l’année nouvelle.

Cassenoisette

Je sais que vous vivez une situation difficile. Mais soyez conscient que cela se passe bien dans pas mal de copropriétés....

Parce que ce n'est pas en rajoutant des règles que ceux qui ne respectent rien aujourd'hui respecteront mieux les nouvelles règles...

Le cas de l’ACP de Luc, auquel Grmff faisait allusion, est très complexe mais il relève incontestablement d’une gestion occulte (pourquoi ?) qui, elle, n’est pas unique.

Je ne suis pas certain que les ACP à gros problèmes ne concernent qu’une minorité de copropriétés comme semble l’affirmer Grmff.

J’ai lu l’article de Ph. Van Someren dans Le Soir Immo du 7 décembre 2006, « Faut-il réformer la loi sur la copropriété ? ».
L’auteur fait référence aux doléances de copropriétaires contre les syndics et relatées au hasard des consultations juridiques, d’articles de presse, de discussions dans des forums ou dans le courrier des lecteurs.

Il précise que son propos n’est pas de jeter l’anathème sur les syndics, dont la plupart d’entre eux le pratiquent (leur métier) sûrement avec professionnalisme et probité. De la même manière, ce n’est pas l’ensemble des copropriétés, mais une minorité d’entre elles, qui rencontrent de véritables problèmes de fonctionnement.

Quant à l’article de La Libre Belgique du 8 août, de Ch. Mikolajczak, «D’écoeurantes copropriétés », s’il ne généralisait pas les problèmes graves vécus par plusieurs copropriétaires, il ne minimisait pas pour autant ceux-ci.

Aucune statistique n’ayant été réalisée à ce jour, personne ne peut donner le pourcentage de copropriétés (ou des syndics) à problèmes.

Lorsque l’on affirme qu’il ne s’agit que d’une minorité, faut-il comprendre une quantité insignifiante, voire négligeable ?

Il ne faut pas confondre le vœu (de TOUS), que tout fonctionne bien, avec la réalité qui peut parfois dépasser la fiction. Voir ce qui a été dénoncé à Charleroi et dans les Immobilières Sociales.

Pourquoi y a-t-il tant d’émoi autour d’une loi qui ferait le bonheur de (presque) tous les copropriétaires de notre pays depuis 1995 ?

Fort de mon expérience de copropriétaire victime depuis 10 ans d’une gestion occulte, autoritaire, arbitraire et abusive, j’ai rencontré des copropriétaires de diverses ACP dans lesquelles ces copropriétaires sont muselés.

Lorsque je totalise le nombre d’ACP gérées par ces différents syndics, j’arrive approximativement à 500 ACP (la majorité comptant plus de 50 appartements)…rien que pour Bruxelles.

Est-ce cela que d’aucuns qualifient de minorité d’ACP ?

Bien sûr, il ne s’agit pas d’une enquête ou étude scientifique mais d’une simple déduction.

En effet, peut-on raisonnablement croire qu’un syndic qui GERE un immeuble en étroite collaboration (= cogestion) avec le conseil de gérance, qui refuse d’apposer sa plaque de syndic à l’entrée de l’immeuble, qui ne donne aux CP et avant les AG aucune information concernant la gestion de l’immeuble (contrats, rapports d’expertise, liste détaillée des sinistres d’assurance, rapports d’actions en justice, cahier des charges, devis, etc…) et refuse systématiquement à tout CP le droit à ces informations au seul motif que TOUT a été contrôlé par le CdG et les vérificateurs aux comptes, gèrera différemment les (50, voire 100 ou 300) autres immeubles de sa société ?

Comme l’a dit Grmff dans un autre sujet, le syndic qui n’en a rien à f…de la loi, des statuts ou de la déontologie ne respectera pas davantage de nouvelles règles émanant d’un éventuel nouvel ordre …ou même une loi modifiée…et forcément, il agira pareillement dans tous ses immeubles.

Un syndic a SA manière de gérer et de tenir SA comptabilité et cela dans TOUS les immeubles qu’il gère.

Pour faire un parallèle entre les ACP et les Immobilières Sociales, qui aurait cru il y a peu que tant d’entre elles fonctionnaient si mal parce que totalement incontrôlées.

Un pouvoir non contrôlé ou mal contrôlé aboutit nécessairement à des dérives.

Bien sûr, il n’y a pas eu 500 plaintes contre les syndics dont je parle, car il faut OSER contester de telles pratiques.

En effet, cette manifestation dite d’ « opposition », alors qu’en fait elle se veut constructive, aboutit toujours à une mise au ban de l’ACP par les (co)gestionnaires :
-    Refus d’indemnisation en cas de sinistre : le CP qui conteste doit aller en justice
-    perte d’avantages octroyés par le CdG (vidanges d’eau gratuites = 100 Euros, intervention en cas de perte de clefs dans la cage d’ascenseur par ex = 50 Euros
-    correction des décomptes individuels et travaux privatifs imputés en charges communes : entre amis…on s’arrange !!
-    etc…

Ceci explique la passivité de la plupart des CP et leur absentéisme aux AG.
Les cas que j’ai connus attestent que TOUT est mis en œuvre pour que les CP se comportent comme des moutons.

Quant aux copropriétaires bailleurs, ils ont tout intérêt à être BIEN avec le syndic et les membres du conseil de gérance, d’où leur absence aux AG pour ne pas devoir s’opposer aux gestionnaires.

Alors, minorité = quantité négligeable d’ACP ou minorité = 49% des ACP ?

Vos énigmes ne sont pas faciles à résoudre, parce qu’ils sont à double fond, utilisable tant en situation de perte que de gain.

Autrement dit : le bac des pommes du pouvoir en place va être pourrie et jeté à cause d’initialement une seule pomme pourrie.

En effet, une pomme pourrie qui en pourri d’autres a toujours existé.

La majorité du CG de notre ACP sont des pensionnés et possèdent au moins 2 appartements. Qu’il leur manque de l’argent à maintenir correctement leur investissement en état est possible.

18-20 IHVH dit : « La clameur de Sodome et de Gomorrhe,
Oui, elle s’est multipliée. Leur faute, oui, elle est très lourde … »
18-32 Il dit : « Que cela ne brûle donc pas Adonaï,
je parlerai encore une seule fois : peut-être dix se trouveront là ?
Il dit : « Je ne la détruirai pas pour les dix. »
19-24 IHVH fait pleuvoir sur Sodome et sur Gomorrhe
le soufre et le feu de IHVH, des ciels.

Nil novi sub sole (Qohèlèt 1.9)

Eh ben vous saurez
Que c’est mon erreur
J’ai subventionné
Tous ces emmerdeurs
Qui m’exaspèrent
Alors qu’en bonne mère
C’que j’aurais dû faire
Pour être solidaire
Avec mon comique
C’est d’me comporter
En mime authentique
Et puis d’lui r’filer
Un gros paquet d’fric
Imaginaire

Lynda Lemay, «Le mime »

...
Le syndic doit agir en bon père de famille prudent et dilgent...même bénévole....

Il doit donc, comme bon père de famille, s'assurer en RC, si non il met la fortune de sa propre famille en danger.

Et les frais des volontaires/bénévoles de l'ACP, dûs au fait de leur fonction, doivent être pris à charge de l'ACP, si cette fonction a été exécuté d'une façon régulière, légale et honnête (= s'ils ont obtenu décharge).

Il est inconcevable qu'un bénévole doit payer sa propre assurance pour faire quelque chose au profit de la communauté.

Je comprend votre fixation sur le fait que cela permet à un bénévole de se cacher derrière son assurance et ainsi échapper aux conséquences de ses actes. Cela peut réussir une fois, deux fois, mais jamais trois fois.

Tout syndic bénévole  dans le cas de très petites copropriétiés s'engagerait-il donc alors dans cette gestion sans les bases requises pour maintenir l'immeuble en bon état et garder intacte la valeur du bâtiment.
Le syndic doit agir en bon père de famille prudent et dilgent...même bénévole....
Les compagnies d'assurances sont-elles prêtes à couvrir tous les risques inhérents à cette fonction  et à quel prix ?
Il existe aussi des statistiques sinistres

Est-ce que vous êtes assuré en RC à quelque niveau ?
Si oui dois-je en conclure que vous n'êtes ni bon père de famille, ni prudent, ni diligent ?

Réticcence possible des assureurs : ne changez-vous pas d'argumentation ?

La loi sur le  volontariat ne peut s’appliquer aux syndics bénévoles qui en acceptant cette fonction doivent aussi en accepter les risques et  s’assurer personnellement et pas faire payer les primes par les autres.
….

je vois avec plaisir que vous êtes prêt à prendre seul tous les risques pour rendre service à la copropriiété, sans rien demander en retour.  Après la participation au CG, la fonction de syndic bénnévole.  Bravo.

Le CG dans certains cas, il y aurait peut-etre matière à discussion.
Pour le syndic bénévole d'une petite copropriété, la contestation de son utilité me semble beaucoup plus difficile sauf à vouloir que tous les copropriétéiares payent beaucoup plus cher qu'une assurance en faisant appel à un syndic professionnel.  Pensez-vous que les toutes petites copropriétés 2 ou 3 logements seront mieux servis ?

1. tous les CP paient l'assurance RC du syndic professionnel indirectement par la voie de son honoraire.

2. Il y a des centaines de sites sur lequel des CP expriment leur problèmes. Mais il n'y a que quelques uns sur lesquels les modérateurs ont ouvert un salon dédicacé comme ici (merci PIM). Sur les autres les CP trouvent assez souvent pas de réponses valables. J'en ai fait l'expérience.

Il y a certes des syndics qui travaillent correctement. Comme on roulait dans les années 60 dans les Alpes sur des routes non-sécurisées. Avez vous fait la route Napoléon en Haute-Provence vers 1970 et maintenant?

Ce qu'on demande est qu'on peut être certain que le syndic fait son métier, et pas dépendre de sa bonne volonté ou d'une surveillance trop rapproché du syndic.

En d'autres mots qu'on détermine que l'impartialité du syndic, comme représentant et de l'ACP et de lui-même, soit d'ordre public. Ce qui veut dire que la Justice peut intervenir à sa propre initiative, sur constat d'un simple fait (par exemple non-affichage des données du syndic dans le hall d'entrée).

Dans ce texte, les devoirs du syndic envers les copropriétaires sont mieux définis surtout en ce qui concerne la tenue des comptes, la comptabilité en général et les devis pour les travaux aux communs.

Le syndic doit aussi – qu’il soit bénévole ou professionnel – être assuré personnellement

La loi sur le  volontariat ne peut s’appliquer aux syndics bénévoles qui en acceptant cette fonction doivent aussi en accepter les risques et  s’assurer personnellement et pas faire payer les primes par les autres. Fait-on payer son assurance auto par les voisins ?

Le fait d’être assuré et ne de pas devoir payer la totalité de la prime rend-il plus prudent ?

Le syndic seul responsable de sa gestion peut être – ainsi que cela l’a été et l’est encore actuellement – cité devant les Tribunaux  que ce soit devant la Justice de Paix en cas de contestations en AG cfr article 577 soit en première Instance en cas de décisions prises hors mandat.

Les cas de copropriétaires mécontents d’être dupés sont nombreux  et un euro étant un euro tout individu lésé est en droit d’être fâché et de le dire….

On ne peut mettre toute une profession dans le même sac, quant aux centaines de sites reprenant des propos de copropriétaires mécontents, je les cherche.
Il y a des problèmes mais aussi de nombreuses copropriétés sans soucis.

La loi de 1994 semble en effet avoir été rédigée à l'avantage des syndics qui sont autorisés à tout faire, surtout ce qu'ils ne devraient pas pouvoir faire et, en plus, sans encourir la moindre sanction.

Les centaines de sites qui pullulent sur Internet traduisent la formidable protestation des copropriétaires contre la conduite des syndics qui profitent et abusent d'une situation de non droit.

La comptabilité en partie double suivant le PCMN avec bilan et compte de résultats selon les règles définies dans la loi du 17 juillet 1975 est, en Belgique, le système comptable imposé à toutes les entreprises et même, aujourd'hui, aux ASBL. C'est la méthode comptable la plus simple, la plus rapide, la plus précise, celle qui donne des comptes exacts et contrôlables. Pourquoi les syndics ne l'utilisent-ils pas ? Parce qu'ils ont chacun leur propre système obscur, boiteux, compliqué, où les imprécisions le disputent aux dissimulations, aux cachotteries et souvent à bien pire encore.

Qui connaît un syndic professionnel qui tient des comptes en respectant les règles ?

L'IPI doit remplir son rôle de gendarme de la profession. Ils ont commencé le nettoyage après de longues disputes intestines stériles, après du copinage mal placé.

Je sais que vous vivez une situatin difficile. Mais soyez conscient que cela se passe bien dans pas mal de copropriétés. Ceux-là n'ont pas à payer en charge administrative l'incurie de la justice.

Parce que ce n'est pas en rajoutant des règles que ceux qui ne respectent rien aujourd'hui respecteront mieux les nouvelles règles...

....
J'exprimais juste le fait que le but poursuivit par Luc et Oldman ne sera pas rempli, et que pour remplir la mission qu'ils se sont fixés, d'autres moyens doivent être mis en oeuvre: inutile de charger tout le monde de travail inutile pour ne pas arriver au but - légitime - qu'ils se sont donnés.

Quels moyens alors ?

... Pour la modification de l'article 577, nous travaillons, comme vous le savez, sur le sujet dans le groupe de travail de l'IPI.

L'ABSA est pour que les coordonnées du syndic soient reprises au niveau de la BCE.
Nous voyons beaucoup d'avantage à cette inscription:
-Accès à l'information sans devoir aller à l'immeuble.
-Banque, compagnie d'assurance, services administratifs enverrons leurs documents vers le représentant légal de la copropriété. Plus de courriers perdus dans les halls d'entrée!
-...

C'est une de voies possibles et réalistes.

Selon le principe de la BCE une entreprise (comme l'ACP) est un groupement d'établissements (des entités géographiques).

On pourrait donc concevoir
1. une entreprise par ACP qui gère un bien bâti en indivision forcée
1. un établissement par immeuble (permet d'identifier les raccordements gaz, ...)
2. un établissement pour le syndic en titre, mais aussi pour le syndic provisoire, le syndic judiciaire, ...., qui mentionne l'adresse de son bureau.

L'adresse sociale de l'entreprise resterait l'adresse légale de l'immeuble (ou le siège légal en cas de groupe d'immeubles).

Les données de contact (email, Tél, fax, ...) sont ceux du gestionnaire administratif (établissement "syndic") ou de son gestionnaire technique (établissement "immeuble") ou du syndic lui-même (l'entreprise "ACP").

La case "qualités et autorisations" pourraient reprendre les données de l'agrégation IPI ou autre agrégation.

L'IPI pourrait être l'organisme qui tient l'établissement "syndic" des entreprises "ACP" à jour, n'importe le statut des syndic (agréé, IPI, bénévole ou autre).

Mais sous condition qu'ils ne le font que sur base d'un PV de l'AG qui est au moins enregistré. Et que dans ce PV toutes les données à enregistrer dans la BCE soient mentionnées.

Mais tout cela n'enlève pas l'obligation d'avoir une boîte aux lettres au nom de l'ACP (et éventuellement le syndic) dans le hall d'entrée du siège de l'ACP.

En effet c'est une obligation légale pour toute personne morale, d'avoir une boîte aux lettres à son siège social.