Outre l'execellente explication complète de Luc, il est à noter qu'il n'existe pas d'obligation de créer fond de réserve ou fond de roulement.

C'est une saine gestion, mais pas une obligation

Citation :Article 577/11
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§ 2. En cas de transmission de la propriété d'un lot:

1°     le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;

2°     sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.

On entend par fonds de roulement, la somme des avances faites par
les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.

On entend par fonds de réserve, la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que elles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.

Le montant du fonds de réserve n'est pas remboursable quand on vend l'appartement, mais le fonds de roulement l'est.

Le bût implicite du fonds de réserve est de faire payer ceux qui usent effectivement une installation et pas ceux qui sont copropriétaire au moment du renouvellement.

Prenons le brûleur de la chaufferie, qu'on remplace tous les 20 ans et qui coûte 20.000 euros (exemple fictif).

Supposons que l'immeuble se compose de 10 appartements. Et que l'appartement du premier étage change tous les 5 ans de propriétaire. Et faisons abstraction de l'inflation, augmentation des prix, ... .

Alors les copropriétaires A, B, C et D de cet appartement ont tous fait usage du brûleur pendant 5 ans.

Si un fonds de réserve existe, lié à un plan d'amortissement correct, alors ils auront versé tous les ans 100 euros dans le fonds de réserve pour l'amortissement du brûleur.

Après 20 ans le brûleur est donc amorti = l'argent est disponible pour le remplacer durant la 21° année.

Donc le nouveau copropriétaire n'aura rien à payer (sauf le première tranche de l'amortissement du nouveau brûleur).

Si non il devrait payer sa quote-part des 20.000 euros, donc 2.000 euros. Et les quatre autres CP auraient fait un bénéfice implicite de 2.000 à ses frais.

Le système d'amortissement est beaucoup plus équitable et finalement plus adapté à une bonne conservation de l'immeuble.

Une comptabilité à partie double impose en pratique ce système.

La comptabilité des petites ASBL ne l'impose pas, mais oblige d'avoir un inventaire annuel des biens mobiliers appartenant à l'ACP ou les biens immobiliers (= les parties communes) administré par l'ACP, si on instaure une comptabilité analogue pour les petites ACP avec syndic bénévole.

Le deux fonds sont légalement obligatoires, mais le montant n'est pas déterminé. Un montant de 0 euros est donc légalement admis. Les deux lignes (avec un montant de 0 euros) devraient apparaître dans le bilan.

Mais ... dans ce cas le syndic avance tous les frais lui-même et demander à rembourser plus tard. Je connais au moins une petite ACP qui fonctionne comme cela. Mais le syndic bénévole ne manque pas d'argent et est majoritaire dans cet ACP.

Nous gérons entre propiétaires, une petite copropriété de 4 appartements.
Nous nous intérrogeons sur l'obligation légale de créer un fond de réserve et/ou un fond de roulement.

Cordialement,

Alexis.