1. la mission de contrôle non-exclusive du pouvoir exécutif:
le "Conseil de Surveillance" facultatif qui contrôle les décisions exécutées.

2. la mission d'assistance au pouvoir exécutif:
le/la ou les concierges facultatives (bénévoles ou non), qui assistent le syndic sans décider. On peut aussi les nommer "employés de l'ACP", comme en France. Et les réunir dans un "comité du syndic".

Ceci devrait être assortie d'une obligation légale (= d'ordre public) d'une séparation des pouvoirs au sein de l'ACP. Tout acte qui va l'encontre de ce principe serait alors d'une nullité absolue.

Donc cumul interdit entre
1. une fonction de contrôle et une fonction d'exécution ou assistance.
2. une fonction dans le bureau de l'AG (président/assesseur/secrétaire) et une fonction de contrôle ou exécutive ou assistance.
3. membre de l'AG et syndic ou concierge, ..., pour ce qui concerne l'exécution de leur fonction dans un sens large.

Les petites ACP avec une CP majoritaire seront alors obligé de laisser participer la minorité à la gestion de leur copropriété. Ex extrême, mais réel: l'ACP de 10 appartements, dont 9 appartenant au même CP.

Cette idée m'est venu en analysant le fait que chez moi la concierge est aussi CP. Elle a pris comme régisseur ... le syndic. La rumeur incorrecte, mais pas contredit, existe chez nous que cet appartement appartient au syndic.

EN ce qui concerne le conseil de gérance, certains conseillent effectivement de souscrire une assurance RC, bénévole ou pas.

Joyeux Noêl et Bonne Année 2007 à tous

Pour la date de l'assurance obligatoire des volontaires bénévoles (= sans indemnité ou avec une indemnité moins qu'environ 1.000 euros), probablement déjà voté, un article est paru le 22.12.2006 (aujourd'hui) sur le site du SPF Sécurité Sociale:
Les volontaires seront mieux protégés à partir du 1er janvier 2007

Il ne s'agit pas l'assurance CG, dont on a parlé dans ce sujet. Ce type d'assurance existe depuis quelques années et est en fait taillé sur mesure d'une "cogérance" illégale.

Consciente de l'importance factuelle du (conseil de gérance), nous sommes TOUTEFOIS d'avis qu'exagérer démesurément, voire illégalement, ses pouvoirs CONTRARIERAIT les objectifs du LEGISLATEUR et engendrerait, au surplus, D'INSURMONTABLES DIFFICULTES, notamment en matière de R E S P O N S A B I L I T E.

Colloque de Louvain - 16 mars 2001

1. le conseil de gérance n'est nullement une obligation

2. Pourquoi le syndic IPI  donc un professionnel  qui est rétribué et qui a suivi des cours er un stage en adulte responsable de ses actes aurait-il si tel urgent besoin de se faire " assister " par des non-professionnels ???

Les concepteurs de ce noiuveau code ont-ils réalisé le non-sens de leur oeuvre ......

Un docteur en médecine, un architecte, un avocat, un expert-comptable, toutes ces personneds qualifiées et diplômées pourraient aussi  se faire " assister " par  leurs cleints, qui dans son diagnostic, qui dans ses plans, qui dans lar édaction de ses conclusions ou lors des plaidoiries, qui dans l'établissement du bilan annuel ....

C'est dans le code de déontologie de l'agent immobilier - syndic :

Art. 80. L'agent immobilier syndic doit tout mettre en oeuvre afin de permettre à l'éventuel conseil de gérance d'exercer son contrôle à son égard et de l'assister dans sa gestion, sans que cette obligation ne l'autorise à donner suite à des initiatives du conseil de gérance NON LEGALEMENT OU CONVENTIONNELLEMENT AUTORISEES.

Pourquoi spécifier ça très clairement - en toutes lettres - si ce n'est parce que le cas se produit fréquemment : des conseils de gérance qui prennent l'INITIATIVE d'imposer au syndic DES ACTES NON LEGALEMENT (= contraires à la loi) ou CONVENTIONNELLEMENT (= contraires au statut de l'immeuble ou à des décisions d'AG) AUTORISEES.

Pourquoi spécifier ça dans un code de déontologie si ce n'est pour mettre le syndic officiellement à l'abri FACE à ces conseils de gérance abusifs ??

Il faut cesser de dire que tout va bien, Madame la Marquise. Ce n'est ni raisonnable ni réaliste ni progressiste.

Je ne fais que rapporter un fait. il est bien certain que le conseil de gérance, grand oublié de la loi du 30 juin 1994, fait l'objet de bcp de critiques. Pour certains, il ne fait rien. Pour d'autres, il excède ses pouvoirs ou remplace à tort le syndic défaillant ou absent ou incompétent. Mais je crois qu'il ne faut pas généraliser. Son rôle actuel est d'assister et de contrôler le syndic et, croyez-moi, dans bcp de copropriétés, il n'y a pas de problème.

Je ne crois que des chiffres vérifiables.

En psychologie on connaît le phénomène des icebergs. Des problèmes, qui vont à l’encontre du pouvoir en place dans une organisation, ne font surface que si un nombre spécifique de cas concrets existe. En moyenne c’est 1 sur 100.

Et il faut qu’au moins 100 font surface pour qu’un seul cas réussi à démonter qu’il y a un problème et qu’il y a une solution. On n’accepte pas l’existence d’un problème que quand il y a une solution. C’est un phénomène psychologique classique.

Pourquoi environs 100 ? C’est le groupe qu’il faut pour que certains entre eux (en moyenne 10) se contactent, se parlent et cherchent une solution réelle. Ils ne sont en moyenne qu’à 10 par groupe de 10.000 ACP. ACP qui ont en réalité le même problème visible, non visible ou potentiel. Dans notre cas l'exécution concrète de la mission des CG.

Il y a combien d’ACP avec CG à Bruxelles ? En Belgique ?

Sur le plan général une solution préventive existe et est mis sur le tapis par la sénatrice NYSSENS : combler certains zones grises de la loi, sans changer le principe de la loi.

Surtout aller vers plus de transparence dans l’administration de l’ACP, mais aussi vers une impartialité plus imposé et une responsabilisation plus effective du syndic. Dans ce cadre la nouvelle déontologie est certainement un pas vers l’avant.

Sur le plan local j’ai trouvé une solution honorable et simple, suite à une étude intensive du Code sur l’Aménagement du Territoire (= le COBAT Bruxellois de novembre 2006) dans le cadre de la demande récente de deux permis d’environnement pour notre ACP.

Le syndic aura l’occasion mi-janvier 2007 d’en prendre connaissance. Je ne la détaille pas (encore) sur ce forum ni aux autres CP qui me soutiennent. En diplomatie on parle d'abord avec ses opposants.

Le conseil de gérance est un organe indispensable à la gestion d'une copropriété. Impossible de surveiller un syndic de près si on est pas dans le conseil de gérance.

Vous avez raison. Suite aux zones grises de la loi le CG est devenu de fait indispensable. Mais il est aussi devenu l'instrument idéal pour une oligarchie de s'installer et de perdurer.

Cette oligarchie fait épargner à un groupe spécifique de CP de petits montants, sous condition qu'on ne contrôle pas les agissements de ce CG.

Ceci permet une oligarchie à se remplir les poches d'une autre façon. Cas a déjà indiqué une voie classique: les assurances. Il y en a d'autres.

Et si par hasard quelqu'un se présente comme candidat au CG, qui n'a pas l'accord préalable du CG, alors on dit: c'est lui ou nous au CG.

Un accord préalable du CG est obtenu, si on accepte les méthodes en place. On m'avait même offert la place de président du CG.

Attention: la loi ne permet pas au CG de surveiller le syndic (constater des problèmes et imposer une correction), mais seulement de le contrôler.

50 lots? Alors vous pinaillez pour 10 cents par mois, mais serez vous fichu de vous présenter comme membre d'un conseil de gérance...

Le conseil de gérance est un organe indispensable à la gestion d'une copropriété. Impossible de surveiller un syndic de près si on est pas dans le conseil de gérance.

Ce sont des volontaires qui prennent sur leur temps libre pour rendre service à la communauté. Il est généralement difficile de les recruter, et quand l'ambiance est électrique, ils en prennent plein la poire pour pas un rond.

Si en plus on leur fait l'affront de les laisser payer l'assurance qui peut couvrir leur éventuelle responsabilité... on cause de 65€ par an, et vous pinaillez.

Les gens sont incroyables...