Ce qui me frappe un peu dans tout cela c'est que l'on ne parle jamais d'un projet de gestion sorte synthèse des  lignes directrices de la"politique de l'immeuble" en d'autres termes sur quelle base minimale les cp peuvent-ils se mettre d'accord quand au devenir de l'immeuble et à la qualité de vie qu'ils souhaitent par rapport aux couts qu'ils peuvent ou doivent assumer.
tous ensemble. Ce document fondé sur l'acte de base et discuté en commun derait être communiqué au syndic choisi quel qu'il soit et permettrait aussi d'agir à long terme et de fixer des priorités.
La célèbre sentence de Sénèque " un navire qui ne connaît pas sa desitnation ne rencontre que des vents contraires" me semble en cette matière prendre tout son sens.
A défaut le syndic ne peut que gérer à court terme des conflits latents ou exacerbés interpersonnels, l'immeuble, le bien commun passant à l'arrière plan quand dans les plus mauvais cas ils ne se les approprie pas pour rester le seul maître à bord avec ses affidés à la seule fin de garder le pouvoir pour le pouvoir sans se soucier de la raison pour laquelle ce même pouvoir limité par la loi lui a été confié.

Le projet de gestion .... j'essaie déjà 3 ans d'en proposer un. Mais il me manque une toute petite petite chose ... l'accès aux documents de l'ACP ...
- pour savoir ce qu'on gère effectivement et d'en estimer l'amortissement.
- pour savoir ce qu'on assure effectivement et ce qu'on n'assure pas
- pour savoir avec quel fournisseur on a des contrats écrits
- pour savoir ce qu'on a eu comme dégâts réparées, assurés ou non
- pour savoir si les parties privatives sont assurées ou non
- pour savoir comment les remboursements de l'assurance sont gérés
- ....

Le "groupe d'opposants" devra donc de nouveau proposer un projet très très élémentaire.

Le "pouvoir en place" n'aura donc de nouveau aucun problème à le torpiller en disant: "Ils ne savent pas de quoi ils parlent, puisque ceci et cela est faux. Les opposants sont donc incompétents et des ignares." Surtout quand ils le pouvori en place se vantent de leurs titres d'ingénieur, d'études approfondies de problèmes (dossiers qu'on ne voit jamais), et qu'ils trônent sur l'estrade avec le monopole du micro. Comme on tient nos séances dans une église, l'estrade est dans notre cas un autel.

La "majorité silencieuse" sera donc de nouveau confronté à deux thèses différentes. Et comme on admet qu'on ne sait pas prouver nos propositions, vu qu'on n'a pas accès aux documents de l'ACP, ils se penchent vers une certitude, puisque notre projet se repose sur des suppositions. Mieux avoir un oiseau en main que dix dans l'air.

Aller chez le Juge pour avoir accès aux documents? Oui, on l'a fait. Oui, on a un jugement favorable. Mais ... selon les avocats de l'ACP ce jugement n'est valable que dans ce cas précis. Pour les documents ultérieur il faut de nouveau aller chez le Juge. Ce qu'on est en train de faire. Naturellement avec une demande d'astreintes, comme c'est la 2ème fois. On pourra avoir un jugement en 2008, si tout va bien. Alors à l'AG 2009 on pourra peut être après NEUF ans proposer un projet, se basant sur la réalité.

Logique tout cela?

Je viens de lire la jurisprudence publié en 2005 sur la copropriété. Presque la moitié des jugements est incomplet, parce que le copropriétaire a quitté la copropriété. Il gagne encore dans la partie privative, mais pas de jugement sur ses demandes communes (excès de pouvoir du CG, ...).

La cause des procès perdues par les CP est souvent le non respect de la période de 3 mois. A travers les jugements on sent que l'envoi tardive du PV et son contenu incomplet en est pour beaucoup. Mais les AG de début d'année, qui votent le budget de l'année en cours, sont aussi susceptible d'avoir des procès de ce type. Un AG d'avril contesté donne lieu à une première visite chez le Juge en octobre, quand ... les travaux sont déja exécutées. Avec en passant de petits travaux en plus pour une partie des recalcitrants (divide et impera).  Etc ... .

Récemment j'ai lu sur Internet un PV d'un AG récent. Le syndic a mis à la fin du document les possiblilités d'aller en appel contre les décisions d'une AG. C'est cela que j'appelle une information impartiale. Ce syndic Bruxellois est membre de l'ABSA et est certifié SNP.

Le comité de quartier de Tintin, s'est réuni en assemblée générale (le 15/01/2007) et à la majorité des membres ont approuvé, pour des raisons pratiques et de configuration du quartier, l'application de la priorité de gauche, à partir du 1° février 2007. On va placer des panneaux à chaque entrée routière du quartier pour prévenir les automobilistes de passage.
Si pour le 15 avril 2007, personne n'a contesté cette décision devant un tribunal, elle sera d'application définitive.
Chose impensable évidemment, car la loi est incontournable.

A présent nous nous situons dans une copropriété qui est composée de plusieurs bâtiments et de plusieurs chemins d'accès aux garages ou aux bâtiments. L'AG décide que dans l'enceinte de la copropriété, on va appliquer la priorité de gauche. Aucun copropriétaire ne conteste la décision dans les trois mois. Donc la règle à force de loi. 6 mois plus tard, il y a un accrochage qui met en cause cette priorité de gauche, avec un fournisseur et un copropriétaire. QUI EST RESPONSABLE ? Celui qui a appliqué la priorité de gauche ou celui qui a appliqué la priorité de droite ?

Je m'attends à ce qu'on me dise que mon exemple est loufoque, mais il n'est pas plus loufoque que le syndic qui déclare, que si dans une grosse copropriété, tous les copropriétaires déposent 10 points à l'ordre du jour, il faudra plusieurs jours pour mener l'assemblée à son aboutissement.
Tout comme si, on supprimait le conseil de gérance, tous les copropriétaires vont par un coup de baguette magique s'intéresser à la gestion de la copropriété et aller voir les comptes du syndic tous les jours, chacun à leur tour. Pour rappel, le SNP, pense qu'on ne peut se passer d'un conseil de gérance, à cause du désintérêt des problèmes de la copropriété par ses copropriétaires. Il faut donc donner au syndic un interlocuteur valable. Il ne va pas provoquer une AG extraordinaire, chaque fois qu'un problème se pose.
Donc selon que l'on défend une thèse  ou son inverse, on reprend les mêmes arguments mais en les opposants.
C'est comme dans ma copropriété, Mon amie a été déboutée en appel, faute d'avoir sollicité la nullité de la clause qui serait contraire aux dispositions légales. Averti de la chose dès les premières conclusions de l'avocat de la copropriété au tribunal de 1° instance, je porte plainte en justice de paix, après l'AG de l'année suivante. Paradoxalement, l'avocat de la copropriété, demande que ma plainte soit jugée irrecevable, car à cette période, mon locataire paie les charges pour les services privatifs et je n'ai aucun intérêt à porter plainte.
Moralité, pour avoir un intérêt à porter plainte, j'attends que mon locataire soit parti ou décédé et seulement à ce moment, je pourrai aller en justice, vu que c'est le copropriétaire qui doit payer les services privatifs quand son bien est inoccupé. Le gros problème est qu'à ce moment, il est trop tard, les trois mois après l'AG sont passés. Conclusion, avec ce système de défense, je suis perdant à tous les coups et le syndic a toujours raison. Pour information, cette plainte déposée en 2002, n’a pas encore été jugée sur le fond et est aujourd’hui en appel, pour faire annuler le rapport d’expertise qui prouve que ma plainte est fondée (rapport qui m’a coûté 6.500 €).

MORALITE, SI LA LOI DEVENAIT IMPERATIF POUR TOUS LES ARTICLES ET D'ORDRE PUBLIC, beaucoup de problèmes seraient déjà résolus. Le syndic serait plus enclin à faire respecter la loi et le conseil de gérance ne jouerait plus au petit chef (avec ses deux centimètres de galon). Il est vrai que parfois, dans les conseils de gérance on y installe des Lieutenants-Colonels ou des Juges, peut-on encore parler de petits chefs ? Le prestige de la fonction en impose à beaucoup de copropriétaires, ils deviennent automatiquement la REFERENCE que personne n’ose contester.
Note de l’auteur, tout rapprochement avec des personnes connues est proscrit, ceci est donné uniquement à titre d’exemple, je ne veux pas être condamné pour diffamation envers qui que se soit.
Tintin

Malheureusement aucune loi ne sera jamais apte à protéger l'être humain de la bétise surtout quand il y a quelques cm de pouvoir en vue.

Ils n'ont qu'un pouvoir d'avis et sont là pour refléter en quelque sorte l'opinion des autres copropriétaires dans l'intérêt de l'immeuble.

J'ai bien essayé de leur expliquer que quand ils cosignent un acte de gestion avec le syndic ils s'engagent à titre personnel. Le syndic lui est quand même tenu de passer outre leur avis s'il n'est pas conforme à la loi. C'est pour ça qu'on le paie. Ils se sont violemment retournés contre moi, oiseau de mauvaise augure. Ils préfèrent être trompés.
Malheureusement aucune loi ne sera jamais apte à protéger l'être humain de la bétise surtout quand il y a quelques cm de pouvoir en vue.

En ce qui me concerne je trouve que dans les petites copropriétés
le CGe n'apporte aucune plus-value. Je ne connais pas les autres cas.

...
J'ai remarqué que le SNP, les syndics, l'ABSA et certains membres du conseil de gérance, soutenaient la nécessité d'un conseil de gérance, par opposition aux autres.
Je ne sais toujours pas pourquoi, un syndic ne peut pas fonctionner sans un conseil de gérance ? Pourquoi un syndic, ne doit-il pas être le garant du respect des règles de bonne conduite et du respect de l'application des lois et des statuts ? Pourquoi, il considère que seul le conseil de gérance est apte à décider ce qui est bon ou mauvais pour les copropriétaires ?  Pourquoi, il trouve normal de réduire au silence ceux qui réclament plus de transparence ?
S.V.P., ne me dites pas que c'est au nom de la démocratie.
...

J'embraye sur ce qu'a écrit Tintin, l'ayant fait remarquer à Madame Nyssens ce lundi.

Jamais personne ne nous a dit en quoi un conseil de gérance pouvait être utile aux copropriétaires.

J'ai rappelé que si la loi rendait le conseil de gérance facultatif, donc pas indispensable, il a clairement défini sa mission: contrôler et assister le syndic.

Malheureusement, il faut constater qu'en termes de contrôle le CdG ne contrôle rien ou pas grand chose, mais c'est l'assistance au syndic qui prime. Et dans les faits, il s'agit même de la gestion à la place du syndic.

Sur ce forum, seuls les syndics défendent l'intérêt d'un conseil de gérance ...surtout dans les grandes copropriétés.

J'invite donc les syndics de ce forum à nous apporter ici des témoignages circonstanciés de copropriétaires satisfaits de leurs conseils de gérance.

Il serait souhaitable également que le SNP relaye ici les plaintes de leurs membres qui se plaignent souvent de leurs conseils de gérance.

J'ai remarqué que le SNP, les syndics, l'ABSA et certains membres du conseil de gérance, soutenaient la nécessité d'un conseil de gérance, par opposition aux autres.
Je ne sais toujours pas pourquoi, un syndic ne peut pas fonctionner sans un conseil de gérance ? Pourquoi un syndic, ne doit-il pas être le garant du respect des règles de bonne conduite et du respect de l'application des lois et des statuts ? Pourquoi, il considère que seul le conseil de gérance est apte à décider ce qui est bon ou mauvais pour les copropriétaires ?  Pourquoi, il trouve normal de réduire au silence ceux qui réclament plus de transparence ?
S.V.P., ne me dites pas que c'est au nom de la démocratie.

C'est vrai il existe sans doute beaucoup de bons syndics, tout comme de bons conseils de gérance. Si "beaucoup", devenait par miracle 100 %, le problème serait résolu. Plus de besoin de changer la loi.
Ce que nous demandons à Madame Nyssens, c'est de nous protéger des mauvais syndics et des mauvais conseils de gérance.
Rendons le pouvoir à tous les copropriétaires et pas à une délégation de copropriétaires. Motivons les copropriétaires à s'intéresser à la gestion de leur patrimoine commun, au lieu de les inciter à déléguer.
Que ceux qui n'ont rien à se reprocher ne prennent pas la défense de leurs collègues véreux et tout sera pour le mieux.
Défendons les vraies valeurs et permettons à la loi de nous protéger des malfrats. Moi j'en connais dans ma copropriété, autre part, je n'accuse personne.
Tintin

Je conteste que

Encore faudrait-il avoir un minimum de crédibilité pour être entendu...

...
Il faut du reste féliciter la Sénatrice d'avoir su écouter toutes les personnes présentes (qui ne faisaient pas toujours preuve d'un grand respect d'autrui) et faire preuve d'une grande compréhension pour ces témoignages, tout en gérant parfaitement l'évènement. Elle pourrait se reconvertir...
...

Je conteste que des intervenants aient manqué de respect vis-à-vis d'autrui.

Si certaines interventions ont effectivement été animées et vives, il n'y a jamais eu de débordements.

Je rejoins en cela entièrement l'analyse de Luc.
Nous étions loin des ambiances houleuses de certains débats parlementaires ou de certains débats télévisés du dimanche midi.

...
Je suis un syndic pro, membre de l'ABSA, et j'ai été mandaté pour une mission précise par l'IPI. Cette mission étant de présider le groupe de travail sur le sujet qui nous occupe. Les pistes que nous étudions, et qui ont été émises, émanent de ce groupe de travail. Elles ne sont donc pas toutes étiquetées ABSA.
...

Je remercie l'ABSA d'avoir répondu sur le forum à ma question sur mail privé concernant sa mission de "représentant" de l'IPI lors de la réunion de la sénatrice Nyssens.

Plusieurs copropriétaires participants, comme moi, avaient cru comprendre qu'il était un membre "élu" de l'IPI en plus d'être membre de l'ABSA.

... j'ai été mandaté pour une mission précise par l'IPI.

...
L’IPI viendra avec des propositions en son temps avec des textes précis et écrits.

Qui (parlementaire ?) relaie les propositions IPI ?

Madame Laloux est arrivée fort tard pour des raisons indépendantes de sa volonté et s'est assise très naturellement auprès de l'autre membre du SNP, avocat à Charleroi, qui ne connaissait pas le représentant de l'ABSA et s'était installé devant lui par hasard. Et voilà comme on écrit l'histoire...

Je confirme.
J'aurais très bien pu m'asseoir à côté de Luc ou de Zitoun      . Vu que nous ne nous  connaissions pas. Et beaucoup de regards se sont tournés vers moi lorsque j’ai dit « représentant de l’IPI ».

Je vous invite cependant à faire attention de ne pas mélanger l'IPI et l'ABSA. Je suis un syndic pro, membre de l'ABSA, et j'ai été mandaté pour une mission précise par l'IPI. Cette mission étant de présider le groupe de travail sur le sujet qui nous occupe. Les pistes que nous étudions, et qui ont été émises, émanent de ce groupe de travail. Elles ne sont donc pas toutes étiquetées ABSA.
L’IPI viendra avec des propositions en son temps avec des textes précis et écrits.

Par rapport au SNP et si vous lisez les propositions reprises dans le Cri et les points que j’ai avancé, vous constaterez des points communs, des divergences et aussi des idées reprises d’un côté et pas de l’autre et vice versa. Comme par rapport aux idées avancées par le CP présents.

Exiger que les victimes se mettent à la même fréquence que les intervenants externes ne résout pas le problème, au contraire.

Un petit détail important à ajouter:

Dès qu'on est à la même fréquence on peut rehausser ensemble le niveau.

J'ai participé à la réunion du 29/1/07 sur la copropriété et vous remercie d'abord de l'avoir organisée. Les occasions, pour les copropriétaires, de s'exprimer sont en effet extrêmement rares. ...

Tout point de vue est relatif et donc par essence subjectif. Le simple fait de sa place dans une salle peut changer ses observations, et donc les conclusions qu’on tire.

L’ambiance de la réunion n’était pas désagréable outre mesure et certainement pas exceptionnelle.

Mais quelle est ma mesure ? Une AG d’une association comme l’UIPI ou une AG du type de mon ACP ?

Je suis tout à fait d’accord que l’atmosphère était désagréable et agressif, si on le compare avec une AG professionnelle.

Mais si je compare avec une AG de mon ACP, alors la séance était agréable et productif.

Brigitte Laloux du SNP est en effet arrivé en retard, vu qu’elle avait probablement d’autres obligations. Son explication est correcte et cohérente.

Mais l’attitude de Zitoun est aussi correcte et cohérente, vu que lui aussi avait probablement d’autres besognes stressantes le même jour.

Mais surtout il utilise d’autres mesures que le SNP, comme moi et tant de copropriétaires, contaminé par la manière qu’on est traités an par an par le pouvoir en place. Une preuve indépendante en a été distribuée en salle lors de la réunion par un membre du « pouvoir en place » d’une ACP. Procédure que tant de CP présents ont vécu x fois.

Une mise à la même fréquence, condition sine quod non d’un débat constructif, demande une compréhension et souplesse énorme des intervenants externes, comme l’IPI, ABSA, SNP, CNIC, … . Je les remercie pour vouloir le faire.

Mais ont un avantage ceux des externes à l’ACP qui ont vécue l’expérience d’un copropriétaire banalisé assertif.

Exiger que les victimes se mettent à la même fréquence que les intervenants externes ne résout pas le problème, au contraire.