Article 1. <L 29-06-1955, art. 1> Tombent sous l'application de la présente section les <baux> d'immeubles ou de parties d'immeubles qui, soit de manière expresse ou tacite dès l'entrée en jouissance du preneur, soit de l'accord exprès des parties en cours du <bail>, sont affectés principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public.

Fin de citation
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En gras ce qui fait la différence :

pour qu'il y ait droit au bail commercial avec toutes les protections prévues en faveur du locataire, il faut que l'activité exercée implique un contact direct avec le public.

Attetion aux situations limites par exemple entrepôt avec accueil ocasionnel de clients.  Dans le doute une consultation d'avocat sera un bon investissement.

Voilà que ces quelques points sont plus claires pour moi.

Cependant, l'activité du locataire indépendant n'incombe pas au propriétaire des frais supplémentaires style une augmentation du revenu cadastral?
La mensualité à ce jour pour le loyer est relativement basse.  Avec l'accord du locataire, on envisage de revoir le loyer légèrement à la hausse à la signature du bail, y a t'il des règles spécifiques quant à la fixation d'un prix pour le loyer en vue d'une location?

Bien à vous,
Uns

Attention!

Il faut, si vous voulez conserver le même revenu, revoir le loyer assez nettement à la hausse. En effet, vous allez être imposé sur base du loyer réel et non pas sur base du revenu cadastral!
Par ailleurs, je vous mets en garde contre le fait que, comme vous le dites vous-même, ce revenu cadastral sera en principe revu à la hausse (d'où, notamment, majoration du précompte immobilier, suite à la modification de destination, même si vous ne faites pas de modifications au bien. Si par la suite cet immeuble devait redevenir un logement, vous ne pourriez pas obtenir une diminution car le fisc considérerait qu'il est toujours possible d'y faire un commerce et que cette diminution ne se justifie donc pas!!

Cependant, l'activité du locataire indépendant n'incombe pas au propriétaire des frais supplémentaires style une augmentation du revenu cadastral?
La mensualité à ce jour pour le loyer est relativement basse.  Avec l'accord du locataire, on envisage de revoir le loyer légèrement à la hausse à la signature du bail, y a t'il des règles spécifiques quant à la fixation d'un prix pour le loyer en vue d'une location?

Bien à vous,
Uns

En effet, un bail sera légalement automatiquement requalifié en bail commercial si c'est un commerce... mais sur base d'un bail écrit pour autre chose.

L’aspect fiscal est aussi à prendre en considération entre un bail d’habitation et un bail à usage professionnel…

J'imagine également en me référant aux modèles de lettres sur de Pim.be que le bail à établir n'est pas un bail commercial mais plutôt un bail de bureau entrepôt surface étant donné qu'à la base, le bien immobilier n'est pas exploité commercialement.

Uns

Il est de la responsabilité du commerçant de faire les démarches pour obtenir les autorisations pour ouvrir son commerce. En tout cas, c'est ce que prévoient la plupart des baux que j'ai eu sous les yeux.

Vous trouverez des exemples de baux, y compris commerciaux, sur pim.be.

Concernant la garantie, vous faites exactement ce que vous voulez. Je conseille le dépot sur votre compte bancaire propre. En effet, en cas de faillite, avec un compte bloqué au nom du commerçant, vous passez dans la masse des débiteurs, et vous en touchez rien de la garantie...

Merci d'avance pour les réponses que vous me ferez parvenir.

M. Sculier M.