Source: Droit québécois et  droit français de la copropriété : similitudes

Source: Copropriété : comment ça se passe ailleurs ?

La loi de 1994 sur la copropriété forcée en était une conséquence.

Cette loi a été écrite pour permettre primairement à l'agent immobilier d'être à l'abri de poursuites judiciaires de n'importe quel copropriétaire ou fournisseur de l'ACP.

Même si la loi prévoit que le syndic doit être entendue en cas de demande d'un syndic provisoire, nulle part est prévue qu'il peut être cité en tant que partie par un copropriétaire. La jurisprudence est constante dans cette matière.

Seul l'ACP (= lui-même en cas d'urgence ou l'AG dans les autres cas) peut décider de citer le syndic devant le Juge pour une faute, volontaire ou non, et les conséquences d'une faute.

Il en ressort donc que la loi instaure un conflit d'intérêt d'une façon structurelle.

Les agents immobiliers, exerçant la fonction de syndic de l'ACP, ont donc accepté les avantages de cette promotion d'homme de métier vers une profession intellectuelle sans en accepter les désavantages.

La nouvelle loi devrait instaurer au moins un système automatique de désignation par le bâtonnier d'un avocat de l'ACP, dès qu'un conflit d'intérêt existe dans le chef du syndic dans une affaire, dans laquelle il est cité par un copropriétaire, ensemble mais séparément de l'ACP. La conséquence est que l'avocat de l'ACP devra dans tous les cas rapporter directement à l'AG des affaires qu'il a traité dans l'année écoulé. 

En somme la fonction de représentant de l'ACP serait dans ce cas confié à un avocat avec mission de syndic adjoint. Il est donc concevable que l'AG le nomme à l'avance, en tenant compte du fait qu'aucun lien, minime qu'il soit, pourra exister entre cet avocat et le syndic.

Les agents immobiliers n'ont pas daigné à proposer de conformer l'AR sur leur statut de 1993 avec la loi sur la copropriété forcée de 1994.

En plus ils n'ont pas exigés que les agents immobiliers, agréés comme syndic d'immeuble, ont la formation nécessaire pour pouvoir exercer comme organe d'une association.

Ceci revient à une formation qui reprend une partie non négligeable de la formation d'un médiateur:

"Comment être le syndic de tous les CP d'une façon impartiale et transparente?"

Un exemple ? 

La déontologie dit que syndic doit garder la comptabilité d'une ACP pendant cinq ans.

Mais la loi pénale le rend responsable pendant au moins 10 ans.

Quoi si la faute n'est constaté que plus que 5 ans après les faits? Quoi si la faute ne pourra être prouvé sur base d'un devis, contrat ou lettre envoyé à l'ACP.

N'oublions pas que la "décharge" n'est valable que si les faits sont explicitement connues par l'AG. Elle ne vaut pas par exemple pour les faits qui n'ont pas été communiqué à l'AG, mais seulement au Conseil de gérance.

Conclusion: il faut adapter la loi dans ce cas spécifique. Comme tant d'autres dans laquelle la loi permet actuellement une non-transparence structurelle.

En somme il faut changer le paternalisme de la loi actuelle, typique pour le XXème siècle, vers le système de "Corporate Governance" du XXIème siècle, comme le président d'une association de syndics l'a dit.

Ce changement est nécessaire pour entre autre permettre que la profession intellectuelle de syndic d'ACP ne soit dégradé vers le métier de technicien de gestion de bâtiments, comme dans le système Québécois.

Il faut faire un choix et en accepter les conséquences.

Pour les copropriétés je n'ai qu'un voeu:

Qu'un institut officiel belge des consommateurs édite des fiches pratiques, comme c'est le cas en France.

Ceci éviterai qu'au moins 50% des litiges actuels deviennent des procédures judiciaires.

Exemple:

Copropriété (français): l'assemblée générale