Personnellement, je n'ai pas de réponse toute faite à ce problème

Le syndic peut-il décider seul de qui est responsable d'un sinistre et imputer une franchise de quelques 850 € à ce copropriétaire? Si oui, ne doit-il pas au moins fournir un/des justificatif(s)?

Merci

Quand le syndic demande des honoraires complémentaires pour ce qui concerne les sinistres, honoraires qui sont un pourcentage sur l’indemnité reçue de l’assurance, ce n’est pas si stupide que ça : Son intérêt est alors de négocier l’indemnité la plus élevée possible, ce qui est aussi dans l’intérêt des sinistrés.

NON.

Dans l'intérêt de l'ACP est qu'il vérifie s'il n'y a pas un un problème structurel. Et propose des travaux adéquates (Ex: infiltration par les terrasses).

Mais en plus et surtout une indemnité plus haute = augmentation de la prime d'assurance à court ou moyen terme.

Recherche d'une indemnité plus haute que normalement due = recherche de problèmes.

Maintenant le syndic à droit selon moi à une indemnité tarifé pour la gestion administrative du dossier (un pourcentage de par exemple 3% comme en France, avec un minimum).

Et finalement n'oublions pas que dans la comptabilité doivent apparaître des montants bruts.

Donc par exemple:
- indemnité assurance: + 800 e
- honoraire syndic: - 40 e
- honoraire courtier  - 160 e

Et pas:
- indemnité assurance: 600 €

Puis-je ajouter l'importance du choix non pas de la compagnie d'assurances, mais du courtier. (...)

100% d'accord, si ce courtier est indépendant des autres mandataires de l'ACP (syndic, avocat, architecte, membre du conseil de gérance, ....).

Sans revenir sur les questions soulevées et les réponses apportées (je suis déjà intervenu), je pense que le mieux est de tenir une réunion qui réunisse tout le monde (expert, syndic, propriétaire et/ou locataire).  C'est en tout cas ce que je conseille en pareil cas. Pourquoi ? Parce que l'expérience m'a appris qu'il arrive un copropriétaire absent, chez qui on est entré avec son accord, certes, conteste ultérieurement (l'expertise, l'indemnité, la manière dont cela s'est passé, etc...).  En cela, je rejoins tout à fait Immorp. Agir de manière simultanée permet à la fois de gagner un temps énorme et de désarmorcer pareilles situations. Il ne faut jamais sousestimer l'importance du contact direct entre parties.

Je ne désire pas épiloguer davantage sur le sujet, mais je puis vous assurer que même si c'est le syndic qui signe le contrat avec la compagnie, qui paie la prime et qui joue l'intermédiaire entre sinistré et compagnie, les propriétaires peuvent traîter directement avec l'expert de la compagnie si les dégâts occasionnés sont privatifs.

Je ne vois pas l'intérêt de solliciter les services du syndic, sauf origine commune (le syndic doit faire réparer) ou dégâts dans les communs (le syndic défend les intérêts du sinistré, soit la copropriété).  A défaut, le syndic sera considéré comme "co" responsable si le sinistré estime l'indemnité insuffisante...

Je suis bien d’accord, et j’aimerais beaucoup ne pas être mêlé comme syndic aux sinistres « privatifs », mais dans la pratique, c’est vraiment difficile, voir impossible…

Je ne vois pas l'intérêt de solliciter les services du syndic, sauf origine commune (le syndic doit faire réparer) ou dégâts dans les communs (le syndic défend les intérêts du sinistré, soit la copropriété).  A défaut, le syndic sera considéré comme "co" responsable si le sinistré estime l'indemnité insuffisante...

Perso, je demandais au propriétaire de démontrer son dommage (par un courrier ou par des devis), et en cas d'expertise, si le proprio ne pouvait quantifier son dommage avant la visite de l'expert, je lui demandais de signer le document d'expertise pour accord.

Parfois, je commandais la remise en état (peinture) et joignais la facture au dommage. Comme cela, le proprio ne voyait pas la facture passer, et c'est la copropriété qui réglait la facture en direct (elle était dans les compte, bien entendu!)

Vous faites comme vous voulez, mais quand on a dérogé d principe de l'accord du proprio, on a toujours eu des emmerdements...

Vous devez faire erreur.
En copropriété, la police assure tant les parties communes que les parties privatives...

Il y a donc "plusieurs" assurés, soit les différents lots privatifs ainsi que tout le "commun".

C'est là où il convient de faire une distinction.

Mais le preneur d’assurance est toujours l’ACP. Et à ma connaissance, lors du règlement d’un sinistre, les compagnies ne reconnaissent que le syndic comme interlocuteur…

L'assurance de ma copropriété ne couvre que les dégâts qui trouvent leur origine dans les parties communes.  Dans mon cas, c'est bien une canalisation commune qui s'est rompue, raison pour laquelle c'est l'assurance de la copropriété est intervenue et non l'assurance personnelle d'un des copropriétaires.  L'assurance ne traite qu'avec le représentant des copropriétaires, à savoir le syndic.  Comme mon dossier n'avançait pas, j'ai consulté un avocat spécialisé en assurances qui m'a dit que je devais m'adresser à ma propre assurance habitation et que c'est elle qui prendrait la défense de mes intérêts vis-à-vis de la copropriété.  Il a également dit que je restais tiers vis-à-vis de la copropriété (comme d'ailleurs stipulé dans notre acte de base), de sorte que la signature du rapport d'expertise pour accord par le syndic ne m'engage nullement.  J'attends la position de mon assurance.  A défaut d'accord amiable, je ferai jouer mon assurance protection juridique, mais mon avocat m'a fait savoir que les assurances en arrivait rarement à ce stade dans des sinistres minimes comme le mien, d'autant que depuis le 1er janvier 2008, une partie des honoraires d'avocats de la partie gagnante sont pris en charge par la partie perdante, ce qui alourdit la facture.

Il y a donc "plusieurs" assurés, soit les différents lots privatifs ainsi que tout le "commun".

C'est là où il convient de faire une distinction.