Malgré que j'aie fourni les 12 factures de gaz relatives à l'année 2007, mes anciens locataires n'ont toujours pas réglé les régularisations de charges locatives pour 2007 (soit plus de 1500 €). Comme ils avaient reçu le décompte eau et chauffage 2007 au début du mois d'avril 2008, cela fait donc plus de 7 mois que je leur sers de banque, puisqu'en tant que copropriétaire, j'ai été obligée d'avancer cette somme et de régler l'ensemble des charges rubis sur ongles. Le problème est leur consommation totalement exorbitante d'eau chaude (alors que mon appartement ne représente qu'1% des quotités, ils ont consommé plus de 20% de toute l'eau chaude consommée par la copropriété).

Afin d'éviter la prescription, puis-je assigner maintenant? Quel délai d'attente est-il acceptable?

Il y a quelques jours, l'avocat de mes locataires, a demandé à notre Syndic d'avoir accès aux "pièces physiques" (càd les factures), puisque tous les décomptes fournis par le Syndic ainsi que le programme calculant le coût unitaire de l'eau chaude ne sont pas des preuves attestant de dépenses réellement effectuées.

Notre Syndic lui a répondu (j'ai reçu copie des courriers) que lui ne reconnaît que le propriétaire comme seul interlocuteur valable. Il prétend ne pas devoir entrer en contact avec des locataires et/ou leurs représentants. Il termine son courrier en précisant qu'il appartient aux copropriétaires, de passer chez le Syndic, afin de prendre copie des factures qui seraient exigées par des locataires.

Comme cela fait maintenant plus de 6 mois que je sers de banque à mes anciens locataires (partis en novembre 2007) et que ce petit jeu commence à bien faire, j'ai fait le nécessaire pour obtenir une copie des 12 factures de gaz relatives à 2007 (utilisé pour chauffer l'eau), les ai transmis à la partie adverse et attend avec impatience le payement du décompte eau et chauffage 2007 par mes anciens locataires qui sont visiblement de très mauvaise foi.

Dans notre cas le syndic aurait due, dès parution de la loi sur la location, proposer à l'AG suivante un changement du Règlement de l'Ordre Intérieur (en y mettant les modalités d'exécution pour le locataire) et éventuellement le Règlement de Copropriété (principe général et modalités d'exécution pour le syndic et le copropriétaire), qui fixent les modalités de communication des comptes au locataire et les règles d'accès aux documents requis.

Un tout grand merci à Luc et Gof,

C'est effectivement très clair. Je me demande quand même s'il y a des Syndics qui ont procédé de la sorte. Pas le nôtre en tout cas! Par ailleurs et bien que je ne sois plus sure de la formulation exacte, je me souviens effectivement avoir lu dans notre règlement d'ordre intérieur ou Acte de Base qui datent tous les deux de 1987, que le Syndic ne peut avoir aucun lien juridique avec les locataires.

Je suis donc très curieuse de savoir ce qui va se passer...
La fin du mois étant proche, nous serons vite fixés.

La loi en général devient de plus en plus technique. La confusion est ici créé non seulement par le fait que la loi sur la location concerne aussi les copropriétés forcées (votre cas avec un syndic), mais aussi les immeubles à appartement multiples, propriété d'une seule personne (avec un régisseur).

Le syndic peut essayer de se cacher derrière la lettre de la loi (la cas n'est pas explicitement prévue par la loi).

Mais un jugement très récent du 16.09.2008 sur la liste d'adresses des copropriétaires, obtenu par le SNP, explique très clairement qu'une disposition implicite peut être d'application, en lisant correctement différentes dispositions.

PS : je laisse le soin au SNP de publier et commenter en détail ce jugement, probablement dès qu'il est signifié. Mais j'indique déjà que le point de vue pratiquement identique de la commission sur la vie privé, SNP, CNIC, Test-Achats et last but not least de l'IPI a été confirmé à 100%.

Dans notre cas le syndic aurait due, dès parution de la loi sur la location, proposer à l'AG suivante un changement du Règlement de l'Ordre Intérieur (en y mettant les modalités d'exécution pour le locataire) et éventuellement le Règlement de Copropriété (principe général et modalités d'exécution pour le syndic et le copropriétaire), qui fixent les modalités de communication des comptes au locataire et les règles d'accès aux documents requis.

Il en résulte que les comptes doivent être en pratique à la disposition des copropriétaires environs un mois avant l'AG.

Je vous tiens au courant.

Ce dont je vous remercie d'ores et déjà.

Mon avocat vient d'accepter que " Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.  "

Il a donc invité les clients de son adversaire à consulter toutes les factures au département comptable du Syndic (dont les 12 factures de gaz en provenance d'Electrabel) et les invite à payer leur dû sur base du décompte fourni, explicité dans les moindres détails, avant le 30 septembre, sinon une citation s'en suivra.

Je vous tiens au courant.

Ce cas ne serait-il pas intéressant pour le SNP? Je suis étonnée qu'ils n'interviennent pas ici...

Reprenons dans l'ordre. Vous avez un contrat de bail. L'article 1728ter du Code civil fixe le principe suivant :

Donc, on privilégie les charges réelles, mais l'on peut aussi les fixer forfaitairement (le locataire d'une résidence principale peut cependant toujours demander la conversion en frais réels, si cela est possible).

Si le bailleur a l'obligation de produire "les documents établissant" les charges (les factures de consommation et d'entretien donc), le même article du Code civil prévoit une exception au principe :

Ce texte me semble clair. Dans votre cas, il faut, mais il suffit, que vous remettiez le relevé établi par le syndic par lot, et dans ce relevé, vous devez encore distinguer quelles charges vous incombent (ex. grosses réparations, assurance incendie, ...) et quelles appartiennent à votre locataire.

Le locataire doit toutefois pouvoir accéder aux documents probants. Selon moi, il suffit que vous le mandatiez à cet effet. Luc pourra sans doute mieux vous expliquer que moi si le syndic peut s'opposer à ce qu'un copropriétaire ou un mandataire peut se voir refuser l'accès aux comptes de la copropriété (peut-être un point à mettre à l'ordre du jour d'une prochaine AG ?).

Si le locataire estime que la répartition des charges est fautive en raison d'une décision de l'ACP, c'est à celle-ci qu'il doit s'adresser et non pas à vous. (art. 577-10 du Code, déjà évoqué ci-avant).

L'article 1728ter précise encore :

. Il s'agit donc de droit impératif.

Bien à vous,

Malheureusement leur avocat ne le sait pas apparemment car c'était déjà vers moi qu'il s'était tourné lorsqu’il m'a demandé en juin de fournir la facture prouvant que la copropriété achetait l'eau chaude (sic!) à ce tarif. Mon avocat m'avait dit à l'époque que c'était bien à moi de produire les explications nécessaires... et j'ai donc du prouver, spreadsheets excel à l'appui, que le coût unitaire de l'eau chaude était correctement calculé.

Ensuite, toujours sur les conseils de mon avocat, j'ai attendu patiemment tout le mois de juillet et d'août sans recevoir aucune nouvelle ni aucun payement, et maintenant, leur avocat revient encore à la charge vers le mien pour que je produise toutes les factures de gaz de 2007.

Qu'en pensez-vous? Se peut-il que les 2 avocats ne soient pas au courant que les locataires doivent s'adresser d'abord au Syndic? Etes-vous bien sur de cela?
Le Syndic prétend que juridiquement, il n'a pas à connaître les locataires...

J'ai plutôt l'impression qu'il y a un énorme flou juridique qui profite à tout le monde (locataires-avocats-syndic,...) au détriment du copropriétaire bailleur qui me semble être le seul cochon payeur!

Avant de parler de sommes indûment payées par les preneurs, il faudrait d'abord qu'ils paient...

C'est bien de cette oreille que je l'entends, ce qui explique mon point 1) ci-dessous. J'ai d'ailleurs oublié de préciser que les articles 1728ter et quater sont impératifs et ne souffrent donc pas de dérogation contractuelle, pour peu qu'elle existe.

En cas de copropriété, ils ne doivent pas adresser leur contestation à l'adresse du bailleur, mais de l'ACP, ce qui ne réduit en rien à mon avis leur obligation de s'acquitter de leurs obligations vis-à-vis du propriétaire.

Ce n'est que s'ils  obtiennent ensuite gain  de cause en ce qui concerne la décision de l'AG de l'ACP, qu'ils  peuvent se retourner contre le bailleur en récupération de l'indû, dans le délai d'un an à dater de l'envoi de votre décompte (quitte pour eux d'introduire deux demandes connexes, la première portant sur la décision de l'AG, la seconde sur l'indû, en sorte d'interrompre le délai de prescription).

Bien à vous,

Avant de parler de sommes indûment payées par les preneurs, il faudrait d'abord qu'ils paient...

Je tiens également à vous signaler que cela fait 21 ans que je suis propriétaire de cet appartement, que les clés de répartition n'ont jamais été modifiées, que les comptes ont toujours été approuvés.

Tous ces délais me semblent quelque peu confus et je ne saisis toujours pas de combien de temps je dispose pour réclamer ces impayés, ni eux, pour contester leur décompte dûment établi et communiqué. Ne doivent-ils pas non plus justifier leur contestation?

Je suis bien résolue à ne pas laisser tomber (je pense au pauvre propriétaire qui leur a confié son bien après qu'ils aient quitté le mien) et ai donc pris un avocat qui va écrire à son adversaire pour inviter ses clients à aller consulter les 12 factures de gaz chez le Syndic et à payer leur dû pour la fin du mois de septembre sinon citation sera lancée.

Je vous tiens au courant.

Les délais sont plus longs (10 ans) pour les comptes individuels, tant qu'on les a pas acceptés, explicitement ou implicitement. Ex: utilisation d'une mauvaise clé pour répartir les charges.

Selon les articles 1728quater et 2273 du Code civil, "L'action des preneurs pour le recouvrement des sommes indûment payées se prescrit par un an à compter de l'envoi de la demande prévue à l'article 1728quater."

Bien à vous,

Les délais sont plus longs (10 ans) pour les comptes individuels, tant qu'on les a pas acceptés, explicitement ou implicitement. Ex: utilisation d'une mauvaise clé pour répartir les charges.

1) Le locataire paye ses charges en exécution du contrat  de bail, sur présentation d'un décompte dûment établi et communiqué par le bailleur ;

2) Si le locataire estime que le décompte est établi en suite d'une décision de l'AG qui lui porte un préjudice propre, il entame une action sur pied de l'art. 577-10, § 4, dans les délais ;

3) Si le locataire obtient gain de cause en 2), il demande au bailleur de restituer les charges payées en trop, conformément à l'art. 1728quater, éventuellement en ayant recours au juge si besoin en est.

Le point 2) n'est pas suspensif des obligations en 1), sinon, en effet, ce serait la foire du Midi pendant toute l'année.

Bien à vous,

PS : j'ai dû faire une mauvaise manoeuvre et effacer par mégarde mon précédent message (le véritable de 18h02).

Je suis passionnément les discussions en cours et me permets d'apporter les précisions suivantes pour que vous puissiez m'indiquer s'il y a forclusion ou non.

L'approbation des comptes et décomptes 2007 a été consignée dans le PV de l'AG qui s'est tenue le 5 juin 2008 mais n'a pas été communiqué aux locataires qui étaient déjà partis depuis le 1er novembre 2007. Les locataires ont bel et bien reçu leur décompte "eau et chauffage" 2007 en avril 2008.

Cela fait donc 6 mois que je sers de banque mes anciens locataires (pour plus de 1500€) et je trouve que la plaisanterie a assez duré...

Votre bût est de récupérer les 1500 €.

Vu le contexte du dossier et le fait que le locataire travaille avec un avocat vous avez un intérêt à consulter un avocat.

D'abord, si une mise en demeure n'a pas encore été fait, il y a urgence de le faire. Cet avocat pourra le faire.

Il pourra en même temps y joindre les trois documents mentionnés dans une réponse précédente. La communication d'eux reste selon moi nécessaire.

Il y a selon moi aucun retard de communication, puisque l'AG avait eu lieu en juin. Vous pouvez dire d'avoir attendu la forclusion (pour vous) pour être certain qu'aucun propriétaire et/ou locataire avait contesté les comptes.

Déterminez avec votre avocat l'indemnité que vous pourriez demander.

Et tenez nous au courant de la suite ....

L'approbation des comptes et décomptes 2007 a été consignée dans le PV de l'AG qui s'est tenue le 5 juin 2008 mais n'a pas été communiqué aux locataires qui étaient déjà partis depuis le 1er novembre 2007. Les locataires ont bel et bien reçu leur décompte "eau et chauffage" 2007 en avril 2008.

Cela fait donc 6 mois que je sers de banque mes anciens locataires (pour plus de 1500€) et je trouve que la plaisanterie a assez duré...