Quant à l'inopposabilité à un tiers, il est bien clair que le locataire n'est pas "un tiers". Il est partie à l'état des lieux...

Et le nouveau propriétaire peut faire valoir l'état des lieux suivant toute voie légale, dont le témoignage écrit du propriétaire précédent approuvé par le locataire: l'état des lieux garde donc toute sa validité, enregistré ou non.

Par mail c'est gratuit et l'administration imprime le bail et l'ele et le renvoi.

Qu'est-ce que cela implique s'il n'est pas enregistré? la même chose que pour un bail? (inopposabilité aux tiers?)

Ceci dit, si l'état des lieux n'est pas enregistré, il n'y a à ma connaissance aucune sanction.

En effet, si le défaut d'enregistrement du bail a quelques inconvénients pour les baux de 9 ans (droit de partir sans préavis ni indemnité), cela n'est pas le cas des états des lieux.

Voir l'excellente analyse par un grand spécialiste du droit immobilier sur Pim.be, évidemment!

je dois y aller avec l'exemplaire du preneur aussi ?

la bail lui a été enregistré en temps et heure

Et cela peut être fait longtemps après l'enregistrement du bail. C'est gratuit aussi, mais il faut apporter la preuve que cela concerne un bail déjà enregistré.