Alors, est-ce que, devant un juge, il est défendable d'obliger le paiement complet de ce préavis, alors qu'un nouveau locataire est entré avant la fn de ce préavis, sous prétexte que l'ancien locataire est d'une réelle mauvaise fois et qu'il a tout fait pour quitter les lieux sans préavis ni indemnité ?

Cela dépendra du juge.
Je serais juge que je vous débouterais de la demande de l'intégralité du préavis, et que je ne vous accorderais que la durée de préavis non couverte par une autre location.

La mauvaise foi n'entre pas en considération en la justice.

Lors de l'état des lieux, je vous invite à faire signer un document à celui qui quitte. Dans ce document, précisez:
1. que vous recevez les clés
2. le relevé des compteurs d'eau gaz électricité
3. le relevé des calorimètres s'il échet
4. que les lieux sont libérés, mais que cela ne met pas fin aux obligations du bail (loyers impayés, indemnités, préavis)
5. Que le préavis court jusqu'au 31 mai ou jusqu'à ce qu'un autre locataire soit responsable du loyer à la première de ces échéances
6. quele locataire vous prie de retrouver un locataire au plus vite afin de ne plus devoir payer un double loyer.
7. que le locataire présent se porte fort vis-à-vis des autres signataires du bail, qui ont quitté le logement il y a des mois.
8. que la garantie locative doit être libérée à votre profit et que le locataire s'engage à faire tout ce qui est nécessaire pour cette libération si la banque demande un autre document.

En effet, j'ai omis de mentionner que le bail est au nom des 4 locataires, chacun d'eux ayant signé (de plus, dans le bail figure un article sur la solidarité des locataires, héritiers ou ayant droit).

Concernant la garantie locative, elle couvre 3 mois de loyer (soit 3.750€) mais n'a été signée que par un seul des locataires.

Je me permets de revenir un instant sur le préavis et le paiement des loyers pendant cette période.

Mon souci c'est que, comme vous l'avez dit, la loi n'indique pas que le locataire doit payer tous les mois de préavis ou seulement payer juqu'au moment de l'entrée du nouveau locataire.
Alors, est-ce que, devant un juge, il est défendable d'obliger le paiement complet de ce préavis, alors qu'un nouveau locataire est entré avant la fn de ce préavis, sous prétexte que l'ancien locataire est d'une réelle mauvaise fois et qu'il a tout fait pour quitter les lieux sans préavis ni indemnité ?

A nouveau, merci !

Poilu_td

Si un locataire entre dans les lieux le 1er mai, il est logique que les mois de préavis ne soient pas payés. C'est logique, car le locataire vous paye ces mois de préavis pour que vous puissiez trouver un locataire. Si vous en avez trouvé un, il n'a plus de raison de payer.

Cela n'est pas écrit dans la loi, mais dans la logique même. Le locataire pourrait tout aussi bien refuser de rendre les clés avant le 30 juin... puisqu'il paye. C'est donc une question de logique. D'autres intervenants sur le site seront d'un avis différent.

Pour répondre à votre question, les anciens locataires sont donc responsables du payement d'un loyer soit jusqu'à ce qu'un nouveau locataire entre dans les lieux, soit jusqu'à la fin du préavis. QUe l'état des lieux se passe le 31 mars, le 1er avril ou le 27 mai n'y fait rien.

A mon sens, le propriétaire ne peut demander deux fois le loyer. Je ne parle pas des indemnités, mais du loyer.

Ceci dit, j'avoue avoir "pris une marge" sur des locataires qui m'avaient demandé de relouer leur chambre d'étudiant avant terme. Vu les démarches (annonces, visites, contrat, compta, état des lieux d'entrée et de sortie supplémentaire, etc...), les locataires trouvaient cela normal (et moi aussi!!!)

La garantie locative fait office de garantie des dettes des locataires. Il est fréquent qu'elle ne soit pas suffisante pour couvrir ces obligations, surtout depuis qu'elle est passée à deux mois de loyer hors charges.

Si la garantie en couvre pas les dettes, et qu'ils sont insolvables, vous aurez du mal a récupérer quoi que ce soit.

Malgré tout, il faut bien entendu exiger que la garantie vous soit versée. Il faut voir qui a signé le document de blocage, et obtenir son accord de déblocage.

Si de grosses sommes sont en jeu, et que les locataires peuvent un jour redevenir solvables, il n'est pas inutile de poursuivre l'action en justice, en allant jusqu'à la signification du jugement à toutes les parties. Cela coûte, mais ce coût leur sera imputé le jour où ils sont à nouveau solvable (pour autant qu'ils ne passent pas par la case "règlement collectif de dette")

Je vous explique tout d'abord la situation :

Juin 2007 : début du bail long terme
29 février 2008 : une partie des locataires (2 sur les 4) déménagent sans en informer les propriétaires.
Début mars : les deux autres personnes préviennent le proprio pour signaler le fin de la location.

Sur ce, le propriétaire exige le paiement du mois de mars (qui n'avait pas été payé), un renon, le paiement du loyer jusqu'au terme du renon si il n'y a aucun nouveau locataire de trouvé, ainsi qu'une indemnité de 3 mois pour rupture anticipée.
Le renon est envoyé au propriétaire en mars (donc il débute le 1er avril pour se terminer le 30 juin).

C'est à ce moment que les locataires de mauvaise fois cherchent à tout prix à ne verser ni le loyer ni l'indemnité en invoquant qu'ils n'ont pas reçu un bail original enregistré. Dommage pour eux, le bail est bien enregistré.

Ce jour, il est convenu qu'un état des lieux de sortie sera fait le 1er avril (la mission de l'expert est signée par les deux parties).

Voici mes questions :

- Si ce 1er avril on fait l'état des lieux + la remise des clés, le locataire doit-il payer le loyer du mois d'avril ? (en sachant qu'un nouveau locataire entrerait dans les lieux le 1er mai ou que le propriétaire serait assez sympa pour laisser tomber les mois de mai et juin) ?
- idem ci-dessus mais est-ce que le propriétaire peut réclamer le paiement des loyers d'avril, mai et juin ?
- lors de la libération de la garantie locative : peut-on dire (c'est une garantie bancaire) qu'elle fait office d'indemnité ? Si tel est le cas, quid du paiement des éventuels dégâts locatifs ?
- Comment peut-on légalement arranger les choses point de vue paiement des loyers, indemnité et libération de la garantie locative en sachant que les locataires sont devenus (on le suppose) insolvables ?

J'espère avoir été assez clair, c'est une situation un peu particulière...

Un grand merci pour vos futures réponses !

Poilu_td