restons cool, je posais juste une question....

Evidemment.

Pourquoi cette remarque ? Je ne faisais jamais que répondre à la question.

Erick a écrit : Qu'entend t'on par justificatif ? moi j'envoye un courrier à mes locataires avec le calcul bien expliqué et ils en ont toujours été satisfaits, donc il ne faut pas un justificatif officiel

Littré, édition 2006 : "(...) Qui sert à prouver ce qu'on allègue (...)"
Idem dans le Larousse, édition 1959.

Une preuve donc, un document qui établit de manière irréfutable que les charges exigées correspondent à des dépenses réelles exposées par le bailleur, tel un avertissement-extrait de rôle, une facture relativement détaillée, une note d'honoraires, ...

restons cool, je posais juste une question....

et puis bon faut voir les relations entre le locataire et le bailleur aussi......si la confiance règne ou non...

Qu'entend t'on par justificatif ? moi j'envoye un courrier à mes locataires avec le calcul bien expliqué et ils en ont toujours été satisfaits, donc il ne faut pas un justificatif officiel

Littré, édition 2006 : "(...) Qui sert à prouver ce qu'on allègue (...)"
Idem dans le Larousse, édition 1959.

Une preuve donc, un document qui établit de manière irréfutable que les charges exigées correspondent à des dépenses réelles exposées par le bailleur, tel un avertissement-extrait de rôle, une facture relativement détaillée, une note d'honoraires, ...

Demandez donc (par écrit, ça vaut mieux  ) au bailleur de vous produire les pièces justificatives pertinentes relatives aux charges qu'il entend vous faire payer.

De toute manière ce justificatif est nécessaire pour vous le déduire de vos contributions...

Nous l'avions convenu à l'époque verbalement. Depuis quelques temps, j'ai demandé à l'avoir par écrit, j'attends d'avoir une copie.

Gof :Mais comme le précise l'article 1728ter, le bailleur doit produire un document établissant la dépense

Sur ma demande ? et s'il refuse ?

Vous dites: c'est le problème de votre bailleur d'obtenir cette ventilation.
Mais c'est surtout dans mon interet. Puis je aller réclamer cette ventilation moi même ?

Merci pour toutes vos explications

Erick a écrit : question idiote, j'ai reçu trois matrices cadastrales car mon bâtiment est divisé en 3 parties, mais il n'est pas fait allusion à commerce ou logement ?
en fait dans les 3 parties deux sont des commerces, une est un logement
Si vous posez la question à l'administration, elle pourra vous préciser "ce qui est quoi"...

non je me suis mal exprimé, chaque matrice correspond à une partie et je sais tout à fait à quelle partie elle correspond, mais quand ces matrices m'ont été envoyées, le bien n'était pas encore loué ...y a t'il une différence de calcul  pour le précompte immoblier selon que telle ou telle partie est louée comme logement ou comme commerce

Vous louez donc un rez-de-chaussée que vous affectez "principalement (...) à l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public." (Art. 1er des dispositions du Code civil relatives aux baux commerciaux).

Vous payez un loyer, donc vous pouvez prouver l'existence de ce bail. Et d'ailleurs la question n'est pas là, puisque ni vous ni le bailleur ne contestez ce fait. Par contre, il ne fait pas l'objet d'un écrit (enfin, c'est ce que j'ai compris), mais ce n'est pas obligatoire non plus.

Cela rend toutefois plus difficile la preuve de certains engagements pris dans le cadre de ce bail. Ceci dit, cela vaut autant pour vous que pour le bailleur.

Il y a un article 1728ter dans le Code civil qui dit :

En matière de baux commerciaux, il est d'usage que le preneur (vous) prenne en charge le précompte immobilier et, en l'absence d'écrit, je pense qu'il est prudent de partir du principe que tel était la volonté commune du bailleur et du preneur au moment de la conclusion du bail.

Mais comme le précise l'article 1728ter, le bailleur doit produire un document établissant la dépense (puisque qu'il semblerait qu'aucun forfait n'ait été fixé = vous ne payez donc pas un loyer et des charges forfaitaires mensuelles). Il ne s'agit évidemment pas de n'importe quel document. Il s'agit de vous démontrer noir sur blanc quelle somme vous devez à titre de charges au moyen de justificatifs appropriés.

Demandez donc (par écrit, ça vaut mieux  ) au bailleur de vous produire les pièces justificatives pertinentes relatives aux charges qu'il entend vous faire payer.

Pour le reste, comme cela a été souligné par d'autres intervenants, le fisc est tout à fait à même d'opérer une ventilation officieuse du revenu cadastral, permettant par là de déterminer la base imposable du précompte que vous auriez à supporter. Mais finalement, c'est le problème de votre bailleur d'obtenir cette ventilation.

Bien à vous,

question idiote, j'ai reçu trois matrices cadastrales car mon bâtiment est divisé en 3 parties, mais il n'est pas fait allusion à commerce ou logement ?
en fait dans les 3 parties deux sont des commerces, une est un logement

Si vous posez la question à l'administration, elle pourra vous préciser "ce qui est quoi"...

pour le dernier point, sans bail écrit, comment puis je faire une quelconque réclamation

Cela n'a rien à voir avec bail écrit ou non: c'est légalement interdit de faire supporter par le locataire le précompte immobilier sur le logement.

Donc, si vous avez la ventilation commerce/logement et le montant exact qui vous est imputable (cad le précompte uniquement sur le commerce) et que vous avez payé trop, à cause de la partie logement, il doit vous le rembourser.

Si pas d'accord: conciliation chez le juge de paix...

ps: vous n'avez pas répondu: c'est un bail écrit ou verbal, finalement ?

pour le dernier point, sans bail écrit, comment puis je faire une quelconque réclamation ... Je ne me fais pas d'illusion, je sais que ça doit finir dans les oubliettes.

En revanche, ce qui m'importe , c'est comment prendre les meilleures dispositions maintenant.

Je vous remercie à tous pour vos aides, particulièrement à PIM pour la clarté de ses explications.

C'est un bail commercial ou écrit, finalement ?

Il y a un mot qui est spontanément resté dans mon clavier....

Il faut lire :

C'est un bail commercial verbal ou écrit, finalement ?

Spontané ne veut pas dire "dénué de fondement"

Par ailleurs, même si effectivement on peut s'étonner de l'existence du bail commercial verbal, je crois que, sans que je sois un spécialiste en la matière, cela reste parfaitement valable.... même si c'est à déconseiller.
Mais ne compliquons pas l'affaire.

je ne suis pas le seul à être étonné de pareille situation ( voir la réaction de Cochise)

et je crois avoir donné pas mal de renseignements utiles non ? et avoir bien orienté la personne, non  ?

et bon la question :" c'est un bail commercial ou écrit  finalement ?" ben euh sorry, mais moi je la trouve peu bizarre non ?

sans rancune

le bail écrit a été fait y a peu de temps.

C'est un bail commercial ou écrit, finalement ?

Et pour expliquer le concept du revenu cadastral (d'où découle le précompte immobilier): l'administration (SPF Finances) fixe le revenu cadastral pour l'immeuble complet. Mais elle est en mesure de faire une ventilation entre la partie "rez commercial" et les logements.

Si le bail prévoit que le précompte est à charge du locataire, cela n'est pas autorisé pour les logements, mais c'est possible par exemple pour un rez commercial (ou des bureaux, etc.).

Donc, il faut :
- vérifier ce qui est prévu dans votre bail à ce sujet
- demander au propriétaire le détail du montant réclamé, en lui indiquant que vous n'avez pas à supporter le précompte sur la partie logement
- si vous avez indûment payé l'année dernière, lui réclamer le remboursement du trop versé.

ps: ne vous inquiétez pas des réponses spontanées d'"Erick", nous on a l'habitude