Luc a écrit :Une disposition dans les statuts d'une ACP, datant avant 1994, qui est en contradiction avec une nouvelle loi ne peut être annulé que moyennant un constat de l'AG, qui suit immédiatement la publication de cette loi dans le moniteur, ou par une décision de Justice (- à faire endéans les 3 mois après une AG qui applique/approuve directement l'ancienne disposition).

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Un mot d'explication serait le bienvenu.
Avec des exemples précis peut-être?
Par rapport à la Loi de 94, n'oublions pas qu'elle est impérative.

Il suffit de relire certains sujets de ce forum, dans laquelle vous avez participé, que la notion "impérative" n'est parfois pas interprété de la façon que vous suggérez (et avec laquelle je suis d'accord).

Notre interprétation (et en tout cas mon opinion) est que l'Art. 577-14 CC rend les dispositions des statuts originaux et leurs changements contraires à une loi d'office caduque et ne sont pas d'une nullité relative.

Un exemple concret:

Dans une ACP on a voté dans les années 80 la limitation des procurations à 4 par membre d'AG présent. Ceci a été maintenu durant des années jusqu'en 2006, malgré des procédures en cours devant le Juge de Paix. Mais grâce à une intervention de CIBRU la loi est appliqué à partir de cette année (= pas de limitation sauf la règle de 50%).

Entre parenthèse la limitation de 4 n'était pas appliqué aux membres du CdG quand utilisaient les procurations "en blanc", sans que cela soit communiqué.

Explication:

Une disposition des statuts originaux, contraire à une loi, qui n'est pas "utilisé" lors les AG existera, tant que personne n'en demande l'annulation. Ce qui coûte de l'argent et perturbe le bon fonctionnement de l'ACP. pour éviter cela il existe la technique que j'ai sommairement indiqué dans mon message précédent.

Exemple: Mon ACP a, lors du premier AG qui suivait la date de l'entrée en vigueur de la loi de 1994, constaté l'existence de la loi de 1994 et déclaré qu'elle en accepte les conséquences. Personne n'a contesté cette décision devant le Juge et les statuts ont été changé par voie d'un acte authentique. Malheureusement on avait aussi décidé qu'une coordination des statuts ne se ferait pas. Cette "épargne" à court terme a donné lieu à différentes procédures, dont la mienne n'était qu'un de la série.

Par expérience je conseille donc que les statuts soient adaptés (= coordonnées) à fur et mesure des changements de la loi. Une coordination, qui ne change rien, ne coûte qu'environ 50 €/page plus l'honoraire tarifé du notaire. C'est beaucoup moins qu'une procédure en justice.

Il va de soi que tout syndic professionnel, qui se respecte, informe les copropriétaires des changements de la loi (Ex: le périodique "Syndic Info" de l'ABSA) ET propose à l'AG suivante la coordination des statuts qui en résulte.

Faire autre chose revient à du bricolage. N'oublions qu'il faut être assez riche pour pouvoir bricoler.

Une disposition dans les statuts d'une ACP, datant avant 1994, qui est en contradiction avec une nouvelle loi ne peut être annulé que moyennant un constat de l'AG, qui suit immédiatement la publication de cette loi dans le moniteur, ou par une décision de Justice (- à faire endéans les 3 mois après une AG qui applique/approuve directement l'ancienne disposition).

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Un mot d'explication serait le bienvenu.
Avec des exemples précis peut-être?
Par rapport à la Loi de 94, n'oublions pas qu'elle est impérative.

Contester les charges communes -> trois mois après la décision de l'AG

Contester les charges individuelles -> 10 ans après la remise du décompte individuel.

Pour les frais d'avocat d'une ACP il y a normalement, dans votre cas, TROIS mouvements de fonds. Prenons un cas simple avec seulement 500 euros de frais avocats, avec 300 € mis à charge par le jugement:

1. Au moment de l'envoi de la demande de provisions par l'avocat

Décompte commun - rubrique "frais judiciaires - procédure X":
en dépense: 500 €

2. Au moment de réception du jugement exécutable

a. Décompte commun - rubrique frais judiciaires - procédure X":
En recette: 300 € (libellé: mise en charge de frais de l'ACP à la partie perdante par un jugement)
En recette: 200 € (libellé: mise en charge de frais de l'ACP à la partie perdante suite à l'Art. xx des statuts ou la décision de l'AG du ... ).

b. Décompte privatif
En recette: 300 € (libellé: mise en charge de frais de l'ACP à la partie perdante par un jugement)
En recette: 200 € (libellé: mise en charge de frais de l'ACP à la partie perdante suite à l'Art. xx des statuts ou la décision de l'AG du ... ).

Attaquer 1.a ou 2a: endéans les trois mois

Attaquer 2.b endéans les 10 ans.

Mais dans ce dernier cas vous ne pouvez plus contester de fait qu'une erreur matérielle. Par exemple les frais de justice d'une au ter CP ont été mis à votre charge.

Il est donc primordial de contester les décisions irrégulières, .. de l'AG dans les trois mois, si vous trouvez que vos intérêts sont lésées.

D'abord mentionner sur le bulletin de virement dans la zone libellé "paiement sous réserve", tant que le problème n'est pas réglé.

Envoyer une lettre au syndic, avec info au commissaire aux comptes, dans laquelle vous détaillez les sommes exigés par le syndic, vos paiements et la somme litigieuse.

Comme commissaire aux comptes faire de sorte que votre rapport annuel 2008 soit envoyé aux CP avec l'invitation à l'AG.

Dans votre rapport mentionner le fait que mettre à charge de la partie adverse le montant complet ou partie des frais de l'autre partie des frais de justice est contraire au jugement et peut être considéré comme une escroquerie, sauf si les statuts (= acte notarié) disent le contraire.

Personnellement je trouve, comme j'ai dit hier à l'AG de mon ACP, qu'un commissaire aux comptes avec un conflit d'intérêt possible doit renoncer à sa fonction, sauf si l'AG accepte explicitement cette situation.

Vous devez donc dans l'introduction de votre rapport mentionner clairement et succinctement le problème.

Même si l'AG accepte cette situation, votre rapport peut toujours être considéré comme partial par le Juge, sur proposition de l'un ou autre CP.

Dans le cas ou l'acte de base prévois un remboursement de tous les frais par la partie adverse, peut on considèrer que l'application de cette mesure est légale ?

En effet, d'autres lois (notamment celle concernant la répétibilité des frais d'avocats, qui prévois de façon explicite la façon dont les horaires doivent être payés par la partie adverse) peuvent entrer en contradiction avec un acte de base passé il y a plus de 50 ans.

De plus, dans mon cas, ce qui m'a été facturé est une provision d'honoraires d'avocat (300 euros).  Lorsque j'ai réclamé un détails (par lettre recommandée)  concernant les prestations correspondant à ce montant, le syndic à refuser de répondre ?!?

Dans un autre registre; avez vous une idée du délai maximal dont on dispose pour contester des charges de copropriété indues, et du délai que l'on a pour inteter une action en justice ?

Merci encore pour vos réponse 

Par contre, le défaut de procédure pénale n'est pas un empêchement à la procédure civile.

Comment peut-on apporter la preuve d'un faux au civil? Le PV est le seul document écrit, quand un huissier n'est pas présent, des évènements et décisions qu'il communique.

Dans mon cas  de 2001 ma seule preuve était le témoignage d'un membre du conseil de gérance ou d'un copropriétaire. L'avocat du syndic l'a refusé, parce que le montant de l'affaire dépassait le montant qui permettait l'utilisation de témoins au civil.

J'ai appris, lors de la réunion au Parlement il y a une semaine, que certains grandes ACP, qui fonctionnent très bien, ont entre autres l'habitude de faire appel systématiquement aux services d'un huissier pour faire le PV des AG.

Je te remercie pour ces explications claires.

Mais dans mon cas, nous n'avons pas de verificateur de comptes!!!
Pour decharger le syndic, il demande lors de l' A.G qui est pour et qui est contre...On vote a main leve tout simplement !

Est ce legal ?

On a changé de syndic l'an dernier, mais celui ci n'a pas transmis l'historique de la copropriete...n'aurais tu pas une idée de ce que je peux faire pour recuperer tout l'historique du batiment !?

Bon week end et merci pour tout
Christophe

D'accord, mais le fait "faux en écritures" (omission d'élection d'un commissaire aux comptes) est un fait pénal et ne peut être jugé que par un Juge pénal.

Par un juge pénal en ce qui concerne les aspects de droit pénal et par un juge civil pour les conséquences civiles (quitte à ce que ce soit le même juge pénal qui porte la double casquette).

Par contre, le défaut de procédure pénale n'est pas un empêchement à la procédure civile.

Cordialement,

Le PV renseigne bien que vous faites partie du conseil de gérance ?

Quant à l'action au pénal même avec constitution de partie civile, le tribinal - juge de paix et même en appel -  est toujours libre de prendre ou  non l''affaire...même  quand les parties sont toutes dotées d'un avocat...
C'est un principe que le pénal tient le civil en l'état mais ce n'a pas force de loi
Quand le tribunal l'estime, il prend l'affaire...pénal ou pas pénal..

D'accord, mais le fait "faux en écritures" (omission d'élection d'un commissaire aux comptes) est un fait pénal et ne peut être jugé que par un Juge pénal.

Quant à l'action au pénal même avec constitution de partie civile, le tribinal - juge de paix et même en appel -  est toujours libre de prendre ou  non l''affaire...même  quand les parties sont toutes dotées d'un avocat...
C'est un principe que le pénal tient le civil en l'état mais ce n'a pas force de loi
Quand le tribunal l'estime, il prend l'affaire...pénal ou pas pénal..

petitfuret a écrit : PV pas correct ?  Vous pouvez devant le juge de paix demander l'annulation d'une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive...
Qu'entendez-vous par " pas correct" ?
Le PV d'une AG  doit mentionner les décisions valablement prises durant cette AG, ni avant, ni après...

Il y a notamment une erreur importante : j'ai été élu nouveau membre du conseil de gérance, commissaire au compte, cela à été sanctionné par un vote.  Dans le compte rendu, aucun commissaire au compte n'est renseigné ???  Cela ne devait pas les arranger.
Vous parler d'aller devant le juge de paix, qui paye les frais ?  je dois le faire dans le cadre de quelle procédure ?

J'ai eu un problème similaire en 2001 et perdu devant le Juge de Paix. Motif: je n'ai pas prouvé que c'était un faux en écritures. La seule preuve valable est un jugement au pénal.

Morale: il faut une plainte au pénal. Je ne le conseille pas, sauf dans des cas graves, puisque cela va bloquer de fait votre ACP.

Vous êtes, suivant le PV, membre du conseil de gérance. C'est suffisant pour votre action. En cas d'absence de commissaire aux comptes tous le membres de ce conseil ont accès à la comptabilité. Comme un contrôle contradictoire par plusieurs membres est possible, le conflit d'intérêt est moins pertinente.

Le conseil de gérance surveille et approuve la conduite du syndic dans sa gestion quotidienne.... gare aux déparages ou actes illicites qui pourraient être contestés par d'autres lots devant la justice (même action au pénal), la responsabilité civile des membres du conseil de gérance peut être mise en cause. Le syndic préfère travailler entre amis...

Le vérificateur aux comptes a accès à toute la comptabilité pour vérifier l'exactitude des opérations du même nom. C'est sur son travail de contrôle que l'AG est sensée se baser pour approuver les comptes et décharger le syndic de toute responsabilité.. Là encore la responsabilité civile du vérificateur est engagée au cas d'opérations douteuses qu'il aurait couvertes et découvertes par l'un ou l'autre lot.

heu, juste une question d'apres ce que je peux lire et comprendre, il y'a une difference entre :

commissaire aux comptes
une personne faissant partie du conseil de gerance

?????????????

Qu'est qu'un commissaire aux comptes ?

Je suis nouveau proprietaire (2ans )et je fais parti du conseil de gerance de mon batiment depuis plus de 6mois et je n'ai jamais entendu parler d'un commissaire aux comptes !

Merci pour vos eclaircissements...
Bonne journée
Christophe

PV pas correct ?  Vous pouvez devant le juge de paix demander l'annulation d'une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive...
Qu'entendez-vous par " pas correct" ?
Le PV d'une AG  doit mentionner les décisions valablement prises durant cette AG, ni avant, ni après...

Il y a notamment une erreur importante : j'ai été élu nouveau membre du conseil de gérance, commissaire au compte, cela à été sanctionné par un vote.  Dans le compte rendu, aucun commissaire au compte n'est renseigné ???  Cela ne devait pas les arranger.
Vous parler d'aller devant le juge de paix, qui paye les frais ?  je dois le faire dans le cadre de quelle procédure ?

D'abord mentionner sur le bulletin de virement dans la zone libellé "paiement sous réserve", tant que le problème n'est pas réglé.

Envoyer une lettre au syndic, avec info au commissaire aux comptes, dans laquelle vous détaillez les sommes exigés par le syndic, vos paiements et la somme litigieuse.

Comme commissaire aux comptes faire de sorte que votre rapport annuel 2008 soit envoyé aux CP avec l'invitation à l'AG.

Dans votre rapport mentionner le fait que mettre à charge de la partie adverse le montant complet ou partie des frais de l'autre partie des frais de justice est contraire au jugement et peut être considéré comme une escroquerie, sauf si les statuts (= acte notarié) disent le contraire.

Personnellement je trouve, comme j'ai dit hier à l'AG de mon ACP, qu'un commissaire aux comptes avec un conflit d'intérêt possible doit renoncer à sa fonction, sauf si l'AG accepte explicitement cette situation.

Vous devez donc dans l'introduction de votre rapport mentionner clairement et succinctement le problème.

Même si l'AG accepte cette situation, votre rapport peut toujours être considéré comme partial par le Juge, sur proposition de l'un ou autre CP.

D'après ce que vous m'expliquer, il ne servira pas à grand chose que je rende un rapport en tant que vérificateur aux comptes.  Il me faudra donc probablement démissionner.  Toutefois, compte tenu du fait que j'ai une absence totale de confiance vis à vis du syndic, je ne suis pas pressé de le faire
Encore un petit merci pour les conseils...