Bonjour Luc,

Un grand merci, cela me semble clair en effet. La majorité des CP ont vraiment cru pendant des années que ces problèmes et procédures ne concernaient que les 2 CP en question.

Maintenant, il est vrai aussi que le début des procédures judiciaires remonte à plus de 7 ans et qu'entre-temps il y a un nouveau syndic et quelques nouveaux propriétaires.
Le Syndic doit-il rechercher les propriétaires d'il y a 7 ans ou va't-il répartir les dommages et intérêts sur l'ensemble des propriétaires actuels?

Un compte individuel est tenu par lot. Les charges sont repartis par lot. Les copropriétaires actuels du lot paieront à l'ACP le solde dû pour ce lot.

Ceux qui ont mis une clause adapté dans leur contrat d'achat pourront répercuter cette partie des charges au propriétaire précédent. Mais cela ne concerne pas l'ACP.

La déclaration du syndic, lors de la vente, sert au notaire de spécifier dans le contrat d'achat le montant (provisoire ou non) dues par les deux parties, et éventuellement proposer de consigner une partie du prix de vente.

je vous remercie pour ces explications claire et interessante !

juste une derniere question, est ce qu'une fissure dans un appartement (parti prive donc) peut etre ajoutée a la liste pour la garantie decennale ?

Je vous remercie
Christophe

Un grand merci, cela me semble clair en effet. La majorité des CP ont vraiment cru pendant des années que ces problèmes et procédures ne concernaient que les 2 CP en question.

Maintenant, il est vrai aussi que le début des procédures judiciaires remonte à plus de 7 ans et qu'entre-temps il y a un nouveau syndic et quelques nouveaux propriétaires.
Le Syndic doit-il rechercher les propriétaires d'il y a 7 ans ou va't-il répartir les dommages et intérêts sur l'ensemble des propriétaires actuels?

Je viens d'apprendre que certains copropriétaires souhaiteraient que l'ACP se pourvoie en Cassation car ils estiment encore et toujours que c'est au Syndic (blanchi en Justice de Paix, ce qui fut ensuite confirmé en Appel) à payer les dommages et inérêts accordés aux victimes (soit plus de 25.000 € répartis entre le propriétaire de l'appartement en dessous de la toiture-terrasse et celui de l'appartement avec la toiture-terrasse).

Ne faut-il pas pour cela prouver qu'il y ait eu un vice de procédure? D'après moi, la cour de Cassation n'examine plus les faits...

D'autrepart, quel délai faut-il respecter après le jugement d'Appel pour se pourvoir en Cassation?

Il faut en fait prouver que le syndic n'a pas mentionné des faits tel quel lors les AG. Pour cela in faudra probablement passer par une plainte au pénal. Et là vous êtes probablement hors les limites.

Il est probablement trop tard de se réveiller maintenant. Un copropriétaire, qui agit en bon père de famille, ose poser les bonnes questions lors de l'AG.

Si l'AG suivante a donné le quitus pour l'année que cet AGE a été demandé, et qu'il est devenu définitif, il est à 99,99% probable que l'ACP perdra en Cassation et qu'elle devra probablement en plus une indemnité pour procédure téméraire et vexatoire. Lisez entre autres les Art. 1991 à 1997 du Code Civil.

Exemple de vice de procédure La Cour d'Appel s'est basé un document faux: le rapport de gestion du syndic. Si vous n'exigez pas un rapport écrit, alors ... c'est l'ACP qui est en tort.

Délai (source: Cour de Cassation ):

Conclusion

Concrètement il faut toujours poser deux questions quand on apprend qu'on est en justice:

1. Que se passe-t-il quand on gagne? Quelle sont les conséquences dans le futur? Combien cela peut-il coûter au copropriétaire? Les faits incriminés sont-ils contraire au but de l'ACP: "Gestion de l'ACP et conservation de l'immeuble"?

2. Que se passe-t-il quand on perd? Quelle sont les conséquences dans le futur? Combien cela peut-il coûter au copropriétaire? Les faits sont ils dues à des décisions explicites de l'AG ou d'un mandataire ? Dans le dernier cas quels mesures conservatoires doit-on prendre?

Une approbation de comptes n'inclut pas l'approbation des faits de gestion qui ont mené à ces dépenses ou recettes.

Un quitus de la gestion, qui n'a pas été contesté endéans les 3 mois, devient définitif, sauf si on prouve (= devant le Juge Pénal, donc plainte devant un Juge d'instruction) que le mandataire en question a menti envers l'AG.

Maintenant il se peut que les deux CP ont demandé l'annulation de ce quitus, pour rendre possible de mettre leur part dans ces 25.000 euros à charge du syndic. Alors vous êtes sauvé, grâce aux "opposants". Si non, ...

N'oubliez pas non plus que vous (= la majorité active et/ou silencieuse de l'AG) ont obligé ces 2 copropriétaires d'aller en justice. C'est une sorte d'abus de majorité, avec ses conséquences financiers et autres.

Ne faut-il pas pour cela prouver qu'il y ait eu un vice de procédure? D'après moi, la cour de Cassation n'examine plus les faits...

D'autrepart, quel délai faut-il respecter après le jugement d'Appel pour se pourvoir en Cassation?

Ensuite, l'ACP a été condamnée, à son très grand étonnement, en Justice de Paix et a donc interjeté appel. Le jugement d'appel vient d'être prononcé et ce dernier confirme le jugement du Juge de Paix.

Je pense que beaucoup de CP ne se rendent pas compte qu'in fine, c'est eux, et eux seuls, qui portent la responsabilité finale!

Le syndic, qui est un professionnel, avec n°IPI et qui est même maître de stage, a été cité par les propriétaires qui avaient la jouissance de cette terasse (impraticable pendant 4 ans). Sa reponsabilité a donc bien été engagée mais uniquement par les propriétaires de cet appartement, qui était de plus, loué!

(...).
Contrairement à toute attente, c'est l'ACP qui a été condamnée (le syndic s'en est sorti avec les honneurs), car un syndic n'est somme toute que le bras qui exécute les décisions de l'AG. Il faut dire que les autres copropriétaires ne se sont jamais souciés de ce problème qui ne les touchaient pas et ont donc donné quitus et décharge au Syndic pendant les 3 années qui suivirent...alors qu'il n'est plus jamais intervenu dans ce dossier laissant les victimes totalement démunies face à laur appartement ainsi dégradé. Il appartenait à l'ACP de rappeler son syndic à l'ordre!

La phrase clé est: Il appartenait à l'ACP de rappeler son syndic à l'ordre!.

Donner un quitus et décharge est inconcevable tant que des CP contestent des décisions en justice.

Ceci permettra à l'ACP, dès qu'un jugement est définitif, de déterminer les responsabilités de leur mandataires. Puis on peut donner quitus/décharge pour le reste.

Quelle a été l'attitude des copropriétaires du dernier étage ?
Il est un fait que les tribunaux ont trop souvent l'habitude de considérer le syndic comme l'organe.... alors qu'il est aussi seul responsable de sa gestion......
Les occupants du toit ont-ils cité en justice ? Si oui, qui ont-ils cité ? Il a été jugé par la 16ème chambre de Bruxelles que c'est l'ACP qui est gadienne de la chose alors que la cour d'appel de Liège a jugé que c'étaient tous les  lots et non l'ACP..
Dans pareil cas, il faut aussi citer ( se retourner coontre )le syndic en personne et mettre sa responsabilité en cause).
Le syndic en question était-il bénévole ou IPI? Est-il encore syndic actuellement ?
Comme le syndic a refusé d'organiser une AGE, les copropriétaires des 20% devaient le citer deant le juge de paix pour que ce dernier fixe la date d'une AGE et son orde du jour. ..C'est la loi...

Un entrepreneur incompétent a été choisi par l'ACP pour refaire une terrasse-toiture. Après avoir saccagé la terrasse la question il a abandonné le chantier.
Les propriétaires qui avaient la jouissance de la terrasse ont attaqué le Syndic qui n'a pas surveillé les travaux, et a tout simplement jeté le dossier aux oubliettes dès l'abandon du chantier par l'entrepreneur (qui a fait faillite entre-temps) et qui a refusé d'organiser une AGE à ce sujet alors que le quorum nécessaire avait été atteint. Contrairement à toute attente, c'est l'ACP qui a été condamnée (le syndic s'en est sorti avec les honneurs), car un syndic n'est somme toute que le bras qui exécute les décisions de l'AG. Il faut dire que les autres copropriétaires ne se sont jamais souciés de ce problème qui ne les touchaient pas et ont donc donné quitus et décharge au Syndic pendant les 3 années qui suivirent...alors qu'il n'est plus jamais intervenu dans ce dossier laissant les victimes totalement démunies face à laur appartement ainsi dégradé. Il appartenait à l'ACP de rappeler son syndic à l'ordre!

Bonjour,

La bonne conservation de l'immeuble tombe sous la responsabilité du syndic qui chez vous est un professionnel.IPI.....il doit cionnaître son métier.

Il sera donc entièrement responsable en cas de faute s'il laisse l'immeuble non achevé.

C'est le syndic qui doit faire régulièrement le tour de la construction pour voir son était et s'enquérir des travaux à faire effectuer en urgence ou à prévoir à court et long temre.

C'est le syndic qui doit contacter  IMMEDIATEMENT l'entrepreneur pour qu'il répare toute malfaçon  garantie décennale oblige

En cas de négligence de la part du syndic, seul responsable de sa gestion cfr la loi, vouspouvez vous retrourner contre lui en engageant sa responsabilité professionnelle.

Attention!

Vous = l'ACP = l'AG de l'ACP.

Un bon contrat de syndic va lui obliger à faire annuellement un tour complet de la copropriété, en faire un rapport écrit

Ce rapport devrait faire partie de son rapport annuel à l'AG (= à joindre à l'invitation pour cette AG).

Ces obligation du syndic, qui détaillent ses obligations, doivent être mis dans votre "Règlement de copropriété". Le contrat de syndic doit alors explicitement prévoir qu'il accepte les dispositions des Art. x à y de ce règlement, jointe en annexe de son contrat.

La bonne conservation de l'immeuble tombe sous la responsabilité du syndic qui chez vous est un professionnel.IPI.....il doit cionnaître son métier.

Il sera donc entièrement responsable en cas de faute s'il laisse l'immeuble non achevé.

C'est le syndic qui doit faire régulièrement le tour de la construction pour voir son était et s'enquérir des travaux à faire effectuer en urgence ou à prévoir à court et long temre.

C'est le syndic qui doit contacter  IMMEDIATEMENT l'entrepreneur pour qu'il répare toute malfaçon  garantie décennale oblige

En cas de négligence de la part du syndic, seul responsable de sa gestion cfr la loi, vous pouvez vous retrourner contre lui en engageant sa responsabilité professionnelle.

Merci petit furet pur ces explications claires !

Dernier point, qui doit se charger de faire le tour du batiment afin de voir les malfacons !?

Je vous remercie pour tout
Christophe

La notoriété de certains n'est pas une garantie en soi. Heureusement aussi tous ne tombent pas en faillite

Il y a toujours quelque chose qui est mal fait et que l'on oublie de réparer

En cas de " problèmes", il faut malheureusement citer via un avocat. C'est la seulle chose que l'on comprenne.

Dans le meilleur des cas, l'entrepreneur reconnaîtra ses " oublis" et rectifiera

S'il faut aller en justice vu l'importance des dommages et le peu de volonté de bien réparer, la répétibilité des frais d'avocat et d'expertise joue : c'est le fautif qui doit les payer...

Le syndic IPI ne peut ignorer cela et il doit veiller à l'intérêt commun qui est la bonne conservation de l'immeuble en brandissant la garantie décennale