est ce que si on n'enregistrait pas les avenants  ça pourrait dispenser le locataire des obligations auxquelles il s'est engagé en les signant , ?

L'enregistrement d'un bail commercial est obligatoire

L'enregistrement de l'état des lieux d'entrée de ce même bail, ne l'est pas

Mais un ou plusieurs avenants à ce bail, ça doit être enregistré ou pas ?

Je dirais que "oui". Mais je n'ai pas le temps de vérifier le texte légal de référence. Je le dis "au pif".
De toute façon, indépendamment de l'obligation, c'est mieux de le faire car cela donne date certaines aux dits avenants et les rend donc opposables aux tiers.

Au fait, qui doit le faire enregistrer?

PROPRIO ou  LOCATAIRE

On parle du bail commercial!

Les baux 100 % logement doivent être enregistrés dans les 2 mois par le bailleur et c'est gratuit.
Les autres baux: l'obligation peut être fixée librement dans le contrat, mais du point de vue du fisc il y a obligation solidaire. Délai 4 mois.

PROPRIO ou  LOCATAIRE

On parle du bail commercial!

L'enregistrement de l'état des lieux d'entrée de ce même bail, ne l'est pas

Mais un ou plusieurs avenants à ce bail, ça doit être enregistré ou pas ?