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Comme cité par Luc, c'était effectivement déjà d'application pour l'ONSS (dettes sociales), mais depuis le 01/01/2009, il y a, en +, les dettes fiscales (pas seulement TVA comme le laisse entendre, par erreur, le titre de ce sujet).

Et pour que tout le monde comprenne l'objet de la discussion, résumons, pour faire simple:

si la copropriété commande des travaux à une entreprise qui a des dettes fiscales et sociales, il y a une obligation de retenue sur les paiements dus à ce fournisseur, dans le cadre d'une responsabilité solidaire "limitée" , selon dispositions explicitées dans les liens déjà mentionnés.

Je n'avais pas un accès complet aux sites des Finances à ce moment.

Entre temps ce problème a été règle par la webmaster des sites du SPF Finances. Pour ceux qui s'intéressent à ce contexte technique je veux bien l'expliquer plus tard et dans un autre sujet.

Les pages à consulter sont:
SPF Finances: Obligation de retenue (synthèse de la problématique)

SPF Finances: Avis aux commettants et entrepreneurs (La communication officielle du Ministère des Finances).

"La copropriété" ne commande rien, c'est un immeuble (ou un groupe d'immeubles), c'est tout. "La copropriété" ne peut donc pas être un commettant.

Le commettant c'est, selon moi:
- ou bien l'ACP, agissant par son organe "AG des CP" (décision d'AG)
- ou bien l'ACP agissant par son organe "Syndic de l'ACP" (exécution de tâches confié par la loi à l'organe Syndic).
- ou bien le syndic d'AG, comme mandataire de l'AG, pour le reste

Cette législation n'est cependant pas neuve me semble-t-il. C'était déjà d'application pour les copropriétés depuis longtemps.

Comme cité par Luc, c'était effectivement déjà d'application pour l'ONSS (dettes sociales), mais depuis le 01/01/2009, il y a, en +, les dettes fiscales (pas seulement TVA comme le laisse entendre, par erreur, le titre de ce sujet).

Et pour que tout le monde comprenne l'objet de la discussion, résumons, pour faire simple:
si la copropriété commande des travaux à une entreprise qui a des dettes fiscales et sociales, il y a une obligation de retenue sur les paiements dus à ce fournisseur, dans le cadre d'une responsabilité solidaire "limitée" , selon dispositions explicitées dans les liens déjà mentionnés.

Le syndic devient commettant lorsque, cas fréquent, il dépasse les limites de son mandat fixées par l'AG, les statuts ou la loi.

S'il dépasse les limites de son mandat, il prend effectivement un risque... à l'égard du mandant.
Le cocontractant (par exemple l'entrepreneur) n'a, à mon sens, pas à vérifier  les limites de ce mandat: il pourra invoquer le mandat apparent, sauf éléments contraires probants.

Je ne crois donc pas que, dans ce cas de figure, le syndic devienne commettant à la place de l'ACP.
Mais ce n'est qu'un avis personnel et de profane.

Le syndic est aussi commettant lorsque ses honoraires sont soumis à la TVA. Dans ce cas, il est indépendant et ne peut plus prétendre être organe.

Cordialement,

Augustin

D'accord, si le syndic n'use pas ses pouvoirs en cas de travaux d'urgence, provisoires, ... qui n'ont pas été décidées par l'AG.  C'est aussi le cas selon moi quand il reçoit le mandat de l'AG de choisir l'entrepreneur.  Quand on fait un choix on ne représente pas ..

Le propre du mandat, c'est d'avoir le pouvoir d'agir pour compte de quelqu'un d'autre... comme si c'était celui-ci qui avait agi.

Le mandataire a évidemment la possibilité de prendre des décisions et de faire des choix dans le cadre de son mandat.
Ecrire que "Quand on fait un choix on ne représente pas", ce n'est pas un sophisme, c'est une ânerie...

Le syndic n'est effectivement pas commettant. C'est l'ACP qui est commettant, représentée par son syndic.

D'accord, si le syndic n'use pas ses pouvoirs en cas de travaux d'urgence, provisoires, ... qui n'ont pas été décidées par l'AG.

C'est aussi le cas selon moi quand il reçoit le mandat de l'AG de choisir l'entrepreneur.

Quand on fait un choix on ne représente pas ...

Effectivement une série de mesures (voir plus loin) sont d'application depuis 2008. Les dernières entrent en vigueur maintenant.

Article 30bis - Obligation de retenue

Cette législation n'est cependant pas neuve me semble-t-il. C'était déjà d'application pour les copropriétés depuis longtemps.

Le syndic est l'organe de l'ACP. Un organe n'est jamais indépendant.

C'est d'ailleurs pourquoi, en tant qu'organe, les honoraires du syndic ne sont pas soumis à la T.V.A.

Evidemment, si les honoraires du syndic sont soumis à la T.V.A, alors il n'est plus organe. Légalement, il ne serait plus l'organe de l'ACP puisqu'il serait indépendant.

Cordialement,

Augustin

Le syndic est un commettant, tel que définit ci-devant.

Les fins strictement privées sont par exemple des travaux que concernent exclusivement les lots privatifs, en excluant des parties communs.

La responsabilité du commettant est à 100% engagé envers l'ACP, s'il n'a pas suivi cette procédure. En plus il doit s'assurer que le firme concerné est enregistré pour la bonne catégorie des travaux (une des ... 27).

En plus le syndic doit faire attention, s'il touche des commissions (oui ou non cachés pour l'ACP),  qu'il peut dans certains cas être considéré comme sous-traitant (la personne morale ACP comme le commettant et la personne morale syndic comme un sous-traitant).

Il doit donc être enregistré dans la bonne catégorie, dans le cas de commissions (cachés ou non).