Merci à vous.

La servitude décrite est un droit réel, un droit qui porte directement sur la chose qui en est l'objet.

En conséquence de quoi, une convention qui crée une servitude doit être transcrite selon l'art. 1er de la loi hypothécaire, cité plus bas, faute de quoi, elle ne sera pas opposable aux tiers à la convention, à condition qu'ils soient de bonne foi.

Bien à vous,

Donc si j'ai bien compris , une servitude faite sous seing privé ( pas transcrite aux hypothéques ) n'est valable qu'entre les 2 personnes qui ont signés cette convention mais ne devra pas être appliquée dans le temps aux propriétaires successifs .

C'est bien cela ?

En conséquence de quoi, une convention qui crée une servitude doit être transcrite selon l'art. 1er de la loi hypothécaire, cité plus bas, faute de quoi, elle ne sera pas opposable aux tiers à la convention, à condition qu'ils soient de bonne foi.

Bien à vous,

Il me semble qu'une servitude faite sous seing privée ( pas transcrite aux hypôthèques ) est valable et les aquéreurs successifs ( les 1/3 ) devront quand même la respecter , non?

Tout cela pour dire que les 2 personnes qui ignoraient la presence de cette servitude peuvent faire un contrat sans passer par un notaire , non?

Le vendeur originel, qui possédait ensemble les deux immeubles, aurait effectivement dû créer la servitude par destination du père de famille. A cet effet, il aurait dû faire constater la servitude de manière explicite dans les actes de vente des deux immeubles concernés.

Son défaut constitue à mon sens une faute contractuelle qui engage sa responsabilité civile.

Si vous êtes troublée dans votre droit de servitude, vous pouvez appeler ce vendeur en garantie.

Voyez à ce propos les art. 1626 et suivants du Code civil : "La garantie que le vendeur doit à l'acquéreur, a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires."

Une servitude ne profite jamais à une personne, mais toujours à un immeuble. L’immeuble qui souffre la servitude est appelé « fonds servant », celui qui en bénéficie « fonds dominant ».

La question des servitudes est réglée par le Code civil. Les dispositions en la matière sont en général supplétives de la volonté des parties, c’est-à-dire que la loi s’applique, sauf si les parties ont décidé de l’écarter au profit d’une autre solution.

Certaines servitudes spécifiques sont réglées par la loi. Vous en connaissez certainement : servitudes de vue, mitoyenneté, etc.

D’autres servitudes sont le fait de l’homme. Le principe est consacré à l’article 686 du Code civil : « Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. »

Les articles 688 et 689 nous intéressent également. Vous comprendrez plus loin pourquoi.

Appliquons ces enseignements au cas qui nous préoccupe.

Votre immeuble est le fonds dominant, puisque cet à celui-ci que profite la servitude. En toute logique, l’immeuble de votre voisin est le fonds servant.

Votre servitude est continue, l’art. 688 le spécifie clairement d’ailleurs.

Par contre, il s’agit d’une servitude non apparente. La preuve, vous n’aviez pas la moindre idée de son existence, et votre voisin non plus d’ailleurs.

Or, selon l’art. 691 :

Je n’ai pas l’impression que votre immeuble soit tellement ancien, qu’il puisse être concerné par le 2e alinéa. N’oublions pas, en effet, que le Code civil date de 1804.

En d’autres termes, si vous voulez faire valoir vos prétentions vis-à-vis du voisin, vous devez pouvoir lui soumettre un titre, c’est-à-dire un contrat. En plus, ce contrat doit répondre à l’exigence de de la loi hypothécaire :

Vous n’avez en effet pas établi vous même la servitude et le propriétaire voisin n’était de toute façon pas partie à ce contrat. Or, à défaut d’un contrat, constaté par acte authentique (= notarié) transcrit, vous ne pourrez pas faire valoir ce droit vis-à-vis de lui, puisqu’il y est tiers. Autrement dit, en l’absence de titre, le voisin peut considérer qu’il ne vous a concédé aucun droit sur son immeuble et obturer en conséquence la servitude irrégulière.

Vous avez donc tout intérêt à demander à votre notaire s’il ne peut trouver de référence à un titre dans des actes de vente antérieurs au vôtre.

Par contre, dans l’hypothèse où vous auriez un titre, il faut vérifier ce qu’il spécifie quant aux charges d’entretien de la servitude. Si rien n’est prévu, il faut à nouveau s’en référer au Code civil :

C’est donc le propriétaire de l’immeuble à qui profite la servitude qui à la charge de l’entretien de celle-ci, étant entendu que l’art. 703 précise sans détour que « Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user. »

Ceci dit, avant de vous précipiter dans quelque réparation, dans l’hypothèse donc où vous avez un titre valable, renseignez-vous auprès de votre administration communale aux fins de savoir si elle n’impose pas par quelque règlement que chaque immeuble doit être individuellement raccordé à l’égout public.

Bien à vous,

Edit : cette dernière information change évidemment le tout, sauf ma dernière observation.

Ici, la loi est claire me semble-t-il: si vous voulez utiliser une servitude, vous êtes priée de la maintenir en l'état. Le voisin n'a pas à subir d'inconvénient majeur de votre utilisation de cette servitude.

Et je suis désolé si vous tombez sur une mauvaise nouvelle inattendue. C'est vrai qu'on a toujours d'autres frais à faire que de réparer ses égouts.

deja une taque pour passage auto avec renforts revient à 80 euros ,la chambre de visite fait 50 cm sur 50 donc impossible de rentrer dedans pour refection quelconque de ce fait il m incomberait de casser tout son garage !!!je ne cherche pas à me dédouaner comme vous dite même si je vis seule avec ma fille et que je n ai pas de gros moyens je cherche juste à savoir quel est mon bon droit n'ayant rien de stipulé à ce sujet dans mon acte d achat j ignorais avoir ce passage en toute bonne foi vu l expertise je pensais être reliée direct aux égouts sinon je n aurais pas acheté cet immeuble n'ayant pas de gros moyens !Ce qui m'est dû m est dû et ce qui m incombent l est aussi mais payer pour les autres je n y tiens pas non plus comme tout un chacun je pense ...je cherche juste à savoir à qui incombent ses frais

rien de stipulé à ce sujet cela veut dire apparemment d après le notaire qu il ne peut la boucher ou interrompre les évacuations par quelque moyen que ce soit

Sauf si vous ne respectez pas l'élémentaire entretien. En ce cas, le voisin peut exiger la fin de la servitude pour usage non conforme et pas en bon père de famille.

Si la servitude nécéssite de l'entretien ou des réparation, c'est à votre charge.

Vous précisez bien que la chambre de visite est en très mauvais état. Donc, s'il faut la remplacer par vétusté, c'est à votre charge, de manière claire et évidente.

Quant au notaire, il préfère se parapluiter et vous renvoyer dos à dos.  C'est un comportement lamentable.

A noter que, si vous partagez la sortie vers les égouts, le curage éventuel sera à charge partagée.

On parle de combien? Quelle est la dimension de votre taque? Franchement, vous cherchez à vous dédouanner d'un coût mineur qui visiblement vous incombe. Une taque, c'est moins de 50 euros.

Citation :tout est bien stipulé dans mon acte comme quoi quelques soient les evacuations tout dois rester en état

.... à charge de qui ?

Drôle de clauseû

rien de stipulé à ce sujet cela veut dire apparemment d après le notaire qu il ne peut la boucher ou interrompre les évacuations par quelque moyen que ce soit car j ai exliqué la situation au notaire qui bien evidemment ignorait tout cela d après ce qu il m a dit les proprios n en ont pas fait état à la vente et le voisin l ignorait également car ce garage servait de bureau à l époque donc tapis plain et rien de visible à l oeil nu

tout est bien stipulé dans mon acte comme quoi quelques soient les evacuations tout dois rester en état

.... à charge de qui ?

Drôle de clauseû