Le législateur a-t-il pris conscience qu’une décision, fut elle irrégulière frauduleuse ou abusive devient totalement légale si elle n’est pas contestée dans les trois mois ?

J’ai beau relire la proposition de loi et les divers amendements, je ne vois rien qui changera à cet état de fait.

Tant que des sanctions sévères ne seront pas prises à l’encontre de ces brebis galeuses et que la loi ne sera pas de nullité absolue, un syndic qui n’a jamais respecté la loi de 1994 ne respectera pas davantage celle de 2010.

Si cela ne relève pas de la déontologie il s'agit d'éthique pour autant que cela existe dans la profession.

Là, nous sommes d'accord!

Dans le cas présent il ne s'agit pas encore de décision prise par l'AG souveraine, mais d'une proposition par le syndic d'un vote contraire aux statuts et qui risque d'entrainer des frais suite à des actions en justice.

A moins que ce ne soit de l'abus de pouvoir manifeste en tablant sur le fait que personne n'estera en justice.

Si cela ne relève pas de la déontologie il s'agit d'éthique pour autant que cela existe dans la profession.

Le syndic commet-il une faute déontologique en mettant ou en acceptant de mettre un tel point à l’ordre du jour ?

A mon avis non, puisque c'est l'assemblée qui est souveraine. Le syndic n'est qu'un "exécutant" des décisions de l'AG.

Vous avez un intérêt personnel: ne pas être associé à une fraude, éviter que la copropriété se retrouve avec des frais de justice important à l'avenir suite à des décisions mal ficelées et inapplicables en pratique.

Et si une décision est prise illégalement, vous avez 3 mois pour la contester. Passé ce délai, elle est incontestable.

Le syndic commet-il une faute déontologique en mettant ou en acceptant de mettre un tel point à l’ordre du jour ?

Grâce aux procurations du conseil de gérance et au faible taux de participation physique aux assemblées générales de notre ACP, le syndic est quasi assuré que ce point sera accepté à la majorité des 3/4.

Faudra-t-il aller en justice pour contester ce vote ?

Personnellement, cette modification de répartition ne me préjudiciera pas comme je l’ai expliqué auparavant, si elle est correctement appliquée, ce qui sera de toute façon impossible à vérifier compte tenu de l’opacité constante de la gestion du syndic.

Dans ces conditions, ma demande d’annulation de cette décision risque d’être jugée irrecevable en fonction des articles 17 et 18 du Code judiciaire, puisque je ne pourrai démontrer d’un intérêt personnel à cette annulation.

La proposition de loi a-t-elle prévu des sanctions contre de tels comportements ?

Si les statuts prévoient qu'il faut l'unanimité... il faut l'unanimité.

...et cependant dans l'immeuble voisin la décision a été prise à la majorité simple et c'est avec cette même majorité et en contradiciton avec les statuts originels que le syndic a fait modifier les statuts.

Comme personne n'a contesté cette décision en justice, les statuts sont modifiés.

La proposition de loi a-t-elle prévu que de telles situations ne puissent se reproduire ?

Nous sommes donc dans une situation où un immeuble du groupe n'a plus la même répartition de la consommation d'eau que les deux autres.

Nos statuts prévoient en effet que toute modification de la répartition des frais de consommation (notamment) d'eau doit requérir l'unanimité des copropriétaires...et pourtant nos voisins qui possèdent les mêmes statuts puisque faisant partie de notre groupe d'immeubles, l'ont modifié à la majorité simple il y a plusieurs années!!!

Si les statuts prévoient qu'il faut l'unanimité... il faut l'unanimité.

Curieuse idée.
C'est effectivement conflictuel par essence.

Comme je l'ai précisé, je ne serais pas étonné que cette proposition passe comme toujours "à l'unanimité" moins les quelques "contestataires" habituels en raison du POUVOIR du conseil de gérance !!

Et la nouvelle appellation de "conseil de copropriété" ne changera absolument RIEN à cette situation.

Faudra-t-il à nouveau saisir le Juge de paix et être ensuite taxé de procédurier ?

Le syndic ne commet-il pas une faute grave en faisant une  telle proposition "conflictuelle par essence" ?

Nos statuts prévoient en effet que toute modification de la répartition des frais de consommation (notamment) d'eau doit requérir l'unanimité des copropriétaires...et pourtant nos voisins qui possèdent les mêmes statuts puisque faisant partie de notre groupe d'immeubles, l'ont modifié à la majorité simple il y a plusieurs années!!!

NB: Ne faut-il pas l'unanimité des copropriétaires pour pouvoir réaliser cette modification du calcul des charges ?

Ce qui m'inquiète c'est que l'immeuble voisin, faisant partie de notre groupe d'immeubles, a voté cette répartition ce qui a entrainé la délation et un véritable système policier par les contrôles de la présidente.

Malgré ce climat, notre syndic propose cette répartition.

En fonction de l'ambiance de notre ACP et du POUVOIR énorme de notre conseil de gérance je crains malheureusement que cette formule ne recueille pas mal d'adeptes.

En contrepartie de procurations remises au conseil de gérance, celui-ci fermera les yeux sur de fausses déclarations d'occupation.

Je repose ma question, n'est-ce pas une atteinte à la vie privée des gens ?

En cas de changement de locataire, comment procéder? Est-ce que les autres occupants pourront vérifier votre composition? Et si c'est un célibataire qui a un copine qui vient parfois? Qui vient, reste 2 mois, se dispute et part?

Bref, la répartition par quotités n'est sans doute pas idéale, mais elle est sur base de critères clair et défini. L'alternative est la répartition par consommation réelle qui est également sur un critère clair et défini.

La répartition au nombre d'occupant est la pire de chose que vous puissiez faire... à condition de pouvoir le faire légalement.

L’ordre du jour de notre prochaine assemblée générale prévoit la répartition de l’eau froide par occupant et non plus comme le prévoient nos statuts selon les quotités.

Je sais que cette répartition actuelle peut paraître étrange à la majorité des intervenant de ce forum, mais il n’y a pas de compteurs d’eau (ni froide ni chaude) pas plus que de répartiteur de chauffage.

Toutes ces consommations se répartissent selon les quotités et cela est clair pour tout le monde même s’il est évident que chacun ne paie pas sa consommation réelle ce qui entraîne évidemment des abus en cette période d'économie d'énergie et de protection de l’environnement.

Pour une consommation réelle et en fonction de la configuration des lieux il faudrait placer 2 compteurs d’eau froide et 2 compteurs d’eau chaude par appartement, ce qui entraînerait des travaux énormes et rebute la plupart des propriétaires.

Voici quelques conséquences de la proposition de changement :

1/ le syndic devra s’immiscer dans la vie privée des copropriétaires en réclamant une composition de ménage. Sur l’honneur ou après contrôle ? Je pense que ce n’est pas le rôle du syndic.

2/ idem pour le propriétaire bailleur qui sera chargé du même contrôle puisque un fine c’est lui qui paye les charges avant de les répercuter sur son locataire.

3/ cette répartition entraînera une délation certaine. En effet :
-    qui contrôlera la déclaration de composition de « ménage » ?
-    Qui contrôlera ensuite l’occupation réelle des appartements ?

4/ cette nouvelle répartition accentuera encore davantage l’arbitraire et le copinage (avec le syndic et le conseil de gérance) en raison des points suivants.

5/ que devra déclarer une personne seule qui reçoit beaucoup d’amis ou vit avec son compagnon ?

6/ que devra déclarer un parent qui a la garde alternée de ses enfants ?

Le syndic s’est bien gardé de préciser les avantages de cette nouvelle répartition qui est pour moi avant tout une atteinte à la vie privée.

Je m’opposerai à cette mesure tout en précisant que cette formule m’est cependant favorable en raison de mes quotités mais aussi de l’occupation de mon appartement.

Cordialement