Quel joli cadre

En tous cas, l'année y commence sur les chapeaux de roues  .

Nous sommes loin d'avoir baisé les bras,

.... ce qui est un bon début....

Que de mots 

L'objectif de notre conseil de copropriété n'est pas d'ignorer l'AG mais bien au contraire de s'assurer que ses décisions seront respectées : il faut que le syndic (avec ses lacunes) et les BENEVOLES faisant partie du conseil de copropriété travaillent ensemble pour défendre l'intérêt de TOUS les copropriétaires et non seulement de quelques uns d'entre eux (qu'il a d'abord fallu chasser du conseil de gérance).

Trouvez-vous normal que le président du conseil de gérance soit employé par le promoteur ?

Nous sommes loin d'avoir baisé les bras, nous n'acceptons pas les lacunes du syndic comme un fait acquis et l'AG est en droit de savoir quelles sont ces lacunes !

Chaque syndic a ses défauts (et ses qualités), son objectif est de gagner un maximum d'argent en "travaillant" pour diverses AG. Vouloir corriger les lacunes du syndic en faisant appel à l'IPI ou la justice semble constituer un travail titanesque : il est plus simple d'attendre la fin de son contrat pour changer de syndic mais le nouveau sera-t-il meilleur que l'ancien ?

L'important est de disposer d'une structure intermédiaire (le conseil de copropriété) pour compenser les lacunes du syndic, quel qu'il soit, dans l'intérêt de tous les copropriétaires.

Nous ne collaborons pas avec le syndic mais nous consacrons de nombreuses heures pour "l'aider dans sa mission".

Vous parlez de commissions secrètes ! Dans notre copropriété, le conseil de gérance (de copropriété) a réalisé les études de marché permettant de sélectionner les sociétés répondant au rapport qualité/prix souhaité par l'AG. Le syndic a accepté nos choix.

Les sociétés initialement choisies par le syndic ont toutes été remplacées.

Le conseil de copropriété est de fait l'élément de transmission permettant au moteur, l'AG, d'obliger les roues, le syndic, d'aller dans le sens voulu !

L'AG seule ne peut assumer ce rôle en rencontrant le syndic une fois par an !

Vous ètes de ceux qui ne reconnaissent au conseil de copropriété ni pouvoirs ni responsabilité. Pourquoi l'AG l'aurait-il choisi ?

La nouvelle loi reconnaît leur importance en obligeant la nomination d'un conseil pour tout immeuble comportant plus de 20 appartements (+/- 100 chez moi) mais la loi me semble particulièrement muette sur les droits et les pouvoirs dont ils devraient disposer vis à vis du syndic pour contraindre celui-ci à travailler conformément aux décisions de l'AG !

Mon voeux pour 2010 serait que le Sénat prenne conscience de ce gap !

Meilleurs voeux pour 2010 à Luc et à tous les pimaunotes 

Syndic et (bientôt) conseil de copropriété constituent les deux éléments moteurs d'une copropriété.

Il est parfois difficile d'accorder les violons mais c'est pourtant une condition indispensable pour que le conseil de copropriété devienne réellement un ensemble pouvant travailler dans l'intérêt des copropriétaires.

Le syndic a ses caractérisques, ni bonnes, ni mauvaises mais réelles.

Il ne faut pas prendre les canards sauvages pour des enfants du bon dieu mais les canards sauvages font partie de notre quotidien alors que les enfants du bon dieu ne sont que des mirages.

Croquette,

vous faite un amalgame de deux choses: la réalité et la loi.

Vous demandez que la loi ne soit pas appliqué et qu'on se soumet à la réalité que dans certains cas des groupes de personnes se sont accaparé d'un marché juteux.

En suivant votre raisonnement on n'aurait jamais interdit à 100% de fumer dans des lieux publics en Irlande il y a quelques années. Les Irlandais n'ont pas dit: la réalité est qu'on fume, donc on ne peut pas l'interdire.

Vous dites: la réalité est qu'on n'applique pas la loi", donc ... acceptons ce fait. Admettez vous qu'on prend des choses appartenant à vous?

Acceptez vous que quelqu'un prend 100 EUR se trouvant dans votre portefeuille?

Accepteriez vous que l'ACP vous facture 100 EUR plus chère parce que on ne peut pas avoir une firme sans payer des commissions sécrètes aux intervenants concernées. Je ne le crois pas. Mais c'est à quoi votre raisonnement va mener et mène déjà dans certains ACP.

Je veux seulement dire que votre raisonnement est finalement un raisonnement d'abdication, populiste et en soi antidémocratique.

Vous dites que les deux moteurs de l'ACP sont le syndic et la CdG/CdC.

Là vous  mettez la souveraineté de l'AG dans la poubelle.

Il n'y a qu'un moteur: l'AG.

Pour votre question initiale dans ce sujet: le moteur à le droit indéniable à voir chaque pièce de l'ACP.

S'il y a deux moteurs, un d'eux a le droit indéniable d'appeler la loi à la rescousse contre l'autre moteur. C'est la réalité.

Le droit d'accès aux pièces est un droit indéniable de tous les membres de l'AG, sans aucune exception, s'ils sont "le moteur" de l'ACP.

Le CdG/CdC est un organe de contrôle pas plus ni moins.
Le syndic de l'ACP est un organe d'exécution des décisions de l'AG pas plus ni moins.

Ce contrôle ne peut se faire qu'après exécution des décisions de l'AG ou ne peut constater que la décision n'a pas été exécuté.

Accepter "la réalité" ne va conduire au fait que les copropriétaires ne vont plus rien avoir à dire concernant leur propriété. 

Vous abdiquez comme une autruche.

Vous donnez en fait votre propriété à d'autres.

Des problèmes, il ne faut pas les nier, mais les résoudre correctement.

Mais ceux qui croient que Darwin a prouvé vers 1850 que la supposition "The Survival of the Strongest" est correct, vont constater finalement qu'en fait quelque chose d'autre a été prouvé par Darwin. Je cite une partie d’un texte de Darwin, traduit et  publié sur Wikipedia:

Vous dites que la variation d’ACP avec DEUX moteurs (le syndic et le CdG/CdC), en fait la variante Québécoise, a le plus de chances de survivre.

Mais d’autres disent que la variation d’ACP avec UN moteur (l’AG), en fait la variante Suisse de la démocratie de base, a le plus de chance de survivre.

Ici la survie est à définir comme la conservation correcte (des fonctions initiales de base) de l’immeuble à appartements, géré par une association dans le contexte de la copropriété forcée.

Une direction de DEUX mène toujours à la catastrophe.

Les Suisses ont prouvé que leur démocratie de base (l'assemblée des membres prend les décisions) à su continuer, depuis le 5ème siècle je crois, et à su s’adapter, lentement mais sûrement.

Rien changer avec le motif que cela à toujours été comme cela, est très dangereux et en fait néfaste.

Mais j'en suis conscient que c'est la réalité que des autruches existent. D'où ma réponse.

Les prémisses de Darwin s'appliquent aussi sur les intervenants de la copropriété (syndic, comptables, ... ) et les copropriétaires eux-mêmes.

La fonction de syndic ne pourra survivre que s'il s'adopte aux normes éthiques du XXIème siècle.

J'ai appris que même l'IPI a compris qu'il faut faire quelque chose avec le mélange des intérêts entre le régisseur et le syndic professionnel, après qu'un cas, qui a lésé gravement (on parle +100.000 EUR) le intérêts des +100 copropriétaires et +50 bailleurs  leur a été soumis par quelqu'un du SNP.

Ce cas a été traité en séance publique le 22.12.2009. Décision fin février je crois.

Il est parfois difficile d'accorder les violons mais c'est pourtant une condition indispensable pour que le conseil de copropriété devienne réellement un ensemble pouvant travailler dans l'intérêt des copropriétaires.

Le syndic a ses caractérisques, ni bonnes, ni mauvaises mais réelles.

Il ne faut pas prendre les canards sauvages pour des enfants du bon dieu mais les canards sauvages font partie de notre quotidien alors que les enfants du bon dieu ne sont que des mirages.

Quels sont ses "droits" ?

Le syndic peut-il s'opposer à une demande de visite ?

Quel est le delai "normal" entre une demande de consultation et la date de visite ?

Toutes des petites questions qui créent des tensions entres les deux partenaires !

(Gof va-t-il atteindre 1001 ?)

Bonne fin d'année à tous et que 2010 soit une bonne année "syndic" comme pour les vins ! 

Merci à Luc de m'avoir permis d'atteindre cette année encore les 1000 (même si j'ai un peu triché).

Je n'ai pas tout à fait compris votre point de vue, d'où le "je pense" introductif.

Je dis cependant qu'il ne faut pas mélanger les pinceaux.

Le bailleur et le preneur sont dans une relation gérée d'une part par le contrat et, d'autre part, par les dispositions impératives et d'ordre public de la loi, notamment sur les baux à loyer.

Le bailleur a l'obligation de fournir au preneur les pièces utiles permettant au preneur de vérifier l'exactitude des charges qui lui incombent.

Il est exact que la copropriété n'est pas partie prenante au bail à loyer. Mais comme je l'ai déjà démontré, une relation entre l'occupant, à quelque titre que ce soit d'ailleurs, et la copropriété s'établit de par l'effet de la loi.

Vis-à-vis du copropriétaire-bailleur, l'ACP a un devoir d'exécution de bonne foi de la convention créée en exécution de son existence même.

La location d'un bien qui s'intègre dans une copropriété dont l'objet est un immeuble bâti est relativement naturel et à tout le moins extrêmement courant. C'est de la nature même de la propriété que de pouvoir disposer de sa chose, notamment en la louant.

Interdire ainsi à un CP-bailleur de pouvoir disposer des pièces probantes pour qu'il puisse les transmettre ensuite à son locataire - ce qui permet donc au bailleur de revendiquer le paiement de la dette de charges conformément à la disposition impérative qu'est l'article 1728ter - serait, dans mon opinion, un défaut à l'obligation d'exécution de bonne foi de la convention. Ce défaut est de nature à causer un préjudice grave dans le chef du CP en question, en manière telle que ce dernier a de bonnes chances d'obtenir gain de cause s'il entendait engager la responsabilité contractuelle, voire extra-contractuelle de l'ACP pour ce motif.

Au surplus, je renvoie à mon message du 30 décembre, 18h11.

Merci à Luc de m'avoir permis d'atteindre cette année encore les 1000 (même si j'ai un peu triché).

Gof lira-t-il ceci avant minuit ?
Quel suspense !...

A trancher au couteau ... 

PS Ceci pour vous permettre à atteindre le cap des 1000 avant 2010. Normalement j'aurais répondu en 2010.

Gof lira-t-il ceci avant minuit ?
Quel suspense !...

(...)

Je ne pense cependant pas partager le point de vue de Luc, pour qui la disposition serait automatiquement opposable au syndic.

Elle ne faut, au contraire, naître aucune obligation de faire dans le chef de ce dernier, si ce n'est de manière médiate, c'est-à-dire par une décision de l'AG ou par contrat entre l'ACP et le syndic.

Contrairement à ce qu'affirme Luc, les statuts de l'ACP sont opposables au locataire.

(...)

Gof,

En fait vous me mettez des mots dans ma bouche que je n'ai pas dit ni écrit.

Dans ce cas précis, si j'ai bien compris, aucune décision de l'AG de l'ACP définit de quelle manière l'Art. 1728ter sera exécuté par le syndic de l'ACP au nom de l'ACP vis à vis des locataires/bailleurs qui en demandent l'application.

Tout le problème ressort de cela. On ne peut pas défendre devant le Juge qu'on n'a pas donné accès aux pièces parce qu'on na pas définit la manière ni qui devra payer les frais.

C'est ce fait (et les conséquences de ce fait) que j'ai détaillé dans ma réponse.

En plus je note en marge que le syndic de l'ACP exécute les décisions de l'ACP. Il ne peut être appelé par un tiers (y compris un CP) qu'indirectement dans la cause, si sa responsabilité personnelle est en cause. Seul l'ACP lui-même peut directement mettre sa responsabilité en cause. Envers le locataire/bailleur elle n'est pas en cause selon moi, mais elle est peut-être en cause envers l'ACP ayant "oublié" à proposer les mesures d'exécution de l'article 1728ter et les intégrer dans le règlement de copropriété.

PS Ceci pour vous permettre à atteindre le cap des 1000 avant 2010. Normalement j'aurais répondu en 2010.

Pour votre problème actuel, en votre qualité de CP, donner mandat à votre locataire aux fins de lui permettre de consulter les comptes en votre nom (et pour votre compte). Le contrat de mandat devrait néanmoins préciser que tous les frais de consultation sont à la charge du mandataire. Il est conseillé d'établir une procuration séparée, que le locataire pourra soumettre au syndic. Inutile que cette procuration mentionne les détails du contrat de mandat.

En résumé, notre Syndic refuse l'accès aux pièces par des locataires car n'ayant aucun lien juridique avec eux, il estime que ses seuls interlocuteurs valables sont les copropriétaires.

Certains locataires refusent de payer leurs regularisations de charges locatives pour 2008 tant qu'ils n'ont pas accès aux pièces sur base de l'art 1728 ter.

L'ensemble des comptes et décomptes 2008, ont été approuvés à l'unanimité lors de l'AG du 2 avril 2009.

Ces locataires n'ont pas fait usage de leur droit de soumettre des questions par écrit au Syndic, alors qu'un avis aux occupants avait été affiché à plusieurs endroits bien visibles dans l'immeuble, et suffisemment à l'avance, concernant cette AG.

Que faire?