'tite question pratique , sous quel format avez-vous accès aux relevé des opérations bancaires afin de vérifier que les extraits de compte correspondent aux factures :
1° Extraits de Compte envoyés par la Banque au format papier ?
2° Extraits au format .PDF fournis par le Syndic ?
3° Accès on-line dans le bureau et en présence  du syndic ?
4° Accès on-line en mode consultation délivré par la Banque ?

2° Extraits pdf de la banque, fournis par le syndic

Factures pdf également (scannées si pas d'origine en pdf) reçues du syndic

Je vois que c’est un fichier au format xml, si le syndic m’envoie des fichiers xml comme facturier cela ne va pas être simple ?

Pdf impossible à utiliser avec excel, c'est la même chose que d'avoir une liste papier....

Et recevoir un excel uniquement n'apporte aucune garantie de conformité. On fait ce qu'on veut avec un fichier excel...

Bonne année à tous, qu’elle vous apporte sérénité et bienveillance.

'tite question pratique , sous quel format avez-vous accès aux relevé des opérations bancaires afin de vérifier que les extraits de compte correspondent aux factures :
1° Extraits de Compte envoyés par la Banque au format papier ?
2° Extraits au format .PDF fournis par le Syndic ?
3° Accès on-line dans le bureau et en présence  du syndic ?
4° Accès on-line en mode consultation délivré par la Banque ?

Pouvez-vous développer votre idée pour les extraits bancaires (isabel 6) ?
Merci et belle année 2026 à tous

C'est déjà la rentrée des classes et le retour de vos questions impératives dont seules les réponses allant dans votre sens vous intéressent ?

Pouvez-vous développer votre idée pour les extraits bancaires (isabel 6) ?

Merci et belle année 2026 à tous

et à Max11 qui estdéja sur PIM   

Pas d'analyse des comptes du bilan, pas d'analyse des mouvements du fonds de réserve, pas d'analyse des dossiers sinistres, pas de reporting sur l'évolution des différents postes les plus importants, pas d'analyse de la situation des fournisseurs et des impayés des CP, pas d'analyse des provisions et/ou du fonds de roulement par rapport aux besoins de l'ACP en trésorerie (charges, impayés, ...), pas de contrôle des règles de TVA appliquées, etc...

Merci.
Voici donc 9 points qui seront à rajouter au contrôle.
Il faut reconnaître que certains points sont vite contrôlés, mais indispensable pour s'assurer que les sous ne partent pas n'importe où.

Personnellement, je rajouterais aussi un contrôle des mouvements bancaires. Chaque mouvement bancaire doit pouvoir être justifié.

Un contrôleur aux comptes vérifiait chaque facture du facturier, et à chaque facture il vérifiait qu'il y avait bien un bon de commande documentant le besoin (les factures donnent souvent trop peu d'info) ou un devis. Il apposait sa signature sur chaque facture pour dire qu'il l'avait vue (et qu'on ne pouvait pas la changer ensuite...) Ensuite, il passait en revue les extraits de comptes, en demandant de manière aléatoire des justifications.

J'avoie que je n'ai pas encore défini ma méthode, puisque je vais bientôt devoir faire un contrôle de compte, en binome avec une personne qui l'a fait pendant des années, mais dont la méthode me dépasse un peu: elle refait presque toute la compta... Mon objectif est de contrôler, pas de refaire... Je passerai sûrement à côté d'erreurs, mais elles ne devront pas être monstrueuses, ni être des fraudes caractéristiques.

Interroger les fournisseurs, en cas de doute pourquoi pas, par exemple les assureurs.

L’analyse approfondie est certainement utile pour une grosse ACP vu les montants en jeux mais on n’est plus vraiment dans les compétences d’un CaC bénévole. En clôture trimestrielle, les cp sont quand même fréquemment informés de la situation des comptes.

Pouvez-vous préciser ce que vous trouvez inutile pour une ACP et ce que vous vérifiez en plus de ce qui est mentionné?

Même si c'est assez énorme, je trouve que le texte n'est pas si mauvais que cela...

Evidemment, je vois mal le CaC solliciter tous les copropriétaires pour voir leur avis...
Quant à demander au syndic s'il demande des rétrocommissions illégales ou s'il fait travailler ses petits copains ou des entreprises dans lesquelles il a des parts bénéficiaires, lui ou sa famille, c'est un peu idiot. Si le syndic fait des choses illégales, il n'hésitera pas à se faire une attestation qui raconte n'importe quoi pour vous faire plaisir...

Le commissaire aux comptes devra, en particulier, vérifier :
1. que les règles de la comptabilité (qui sont d'ordre public) et que le plan comptable sont appliqués selon les prescriptions de l’Arrêté Royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires ;
=> quel est l'intérêt de relever que le compte 610100 prévu par le plan comptable n'est pas celui utilisé par le syndic qui préfère le compte 611100 pour ce qui est peut-être une très bonne raison ! Ce plan comptable est, à mon avis, très mal foutu et incohérent. Je féliciterais un syndic qui en utilise un propre beaucoup mieux rédigé. Et recommanderais à l'ACP d'imposer ce plan au prochain syndic pour le suivi.

2. que les comptes ont été ouverts en conformité avec le bilan de l'exercice précédent => ok mais, personnellement, je n'ai jamais constaté de différence sur ce point quand on est dans une continuité de syndic et de logiciel...

3. que les dépenses sont conformes aux décisions de l'assemblée générale => on parle de quoi ? j'espère que ce n'est pas du budget... Il y a bien les gros travaux décidés en AG avec éventuellement des suppléments

4. que la gestion répond aux normes de prudence et d'honnêteté => concrètement ? je ne vois pas ce que peux vérifier le commissaire sur ce point...

5. que les comptes correspondent aux pièces contenues dans les facturiers des entrées, dans les facturiers des sorties, dans les journaux financiers et des opérations diverses => ok, c'est une base minimale mais nettement insuffisante pour un contrôle efficace

6. que le journal centralisateur a été mouvementé et qu'il assure l'irréversibilité des écritures => ridicule à l'heure des programmes comptables informatisés. C'est une exigence d'un autre temps qui existe toujours mais qui n'avait de sens que lorsque les journaux étaient tenus à la main

7. que la répartition des charges et l'imputation des produits sont conformes à la loi et aux statuts => ok mais nettement insuffisant

Le commissaire aux comptes devra également :
1. solliciter l'ensemble et chacun des copropriétaires aux fins d'obtenir d'eux les informations, remarques et observations qu'ils auraient faites dans le cours de l'exercice et qui lui seraient utiles pour accomplir sa mission avec efficacité => vous voyez vraiment le commissaire prendre contact avec chaque CP pour lui demander de lui fournir tous ce qu'il a eu à dire pendant l'exercice sur les comptes de l'année ? rassembler, lire, analyser, vérifier, ... des dizaines et des dizaines de mails dont 2 ou 3 sont peut-être "intéressant" ?
A la limite, j'aurais pu comprendre dans certaines ACP qu'on lui demande d'interroger les fournisseurs les plus importants pour connaitre leur solde à la fin de l'exercice pour vérifier une concordance. Très chronophage mais beaucoup beaucoup plus utile que d'interroger les copropriétaires ! ça se fait dans les sociétés (et c'est parfois compliqué d'avoir les réponses) mais je n'ai jamais vu ça dans une ACP... Bien que j'y vois une réelle utilité qui pourrait éviter ou limiter quelques cas malheureux dans l'actualité récente.

2. interroger le syndic quant aux commissions qu'il pourrait avoir reçues et aux conflits d'intérêt qui auraient pu l'influencer dans la gestion de la copropriété. => pourquoi pas mais ce n'est pas le rôle du commissaire aux comptes !  C'est éventuellement une prérogative de l'AG que je vois de temps en temps en France mais plus rarement en Belgique

==> Et, surtout, quelle copropriété est prête à payer le prix pour un tel service ? qui, selon moi, passe à côté de l'essentiel de ce qui est attendu d'un contrôle des comptes...
Pas d'analyse des comptes du bilan, pas d'analyse des mouvements du fonds de réserve, pas d'analyse des dossiers sinistres, pas de reporting sur l'évolution des différents postes les plus importants, pas d'analyse de la situation des fournisseurs et des impayés des CP, pas d'analyse des provisions et/ou du fonds de roulement par rapport aux besoins de l'ACP en trésorerie (charges, impayés, ...), pas de contrôle des règles de TVA appliquées, etc...

Cette description de mission est tout à fait inadaptée à la réalité d'une copropriété lambda !
Cela semble issu d'une mission de réviseur d'entreprises sauf qu'une ACP & ses CP ne sont pas des entreprises & des actionnaires actifs.
Certaines choses demandées n'ont qu'un intérêt très relatif dans une ACP mais d'autres points essentiels à une ACP ne sont pas demandés...

Pouvez-vous préciser ce que vous trouvez inutile pour une ACP et ce que vous vérifiez en plus de ce qui est mentionné?

Même si c'est assez énorme, je trouve que le texte n'est pas si mauvais que cela...

Evidemment, je vois mal le CaC solliciter tous les copropriétaires pour voir leur avis...
Quant à demander au syndic s'il demande des rétrocommissions illégales ou s'il fait travailler ses petits copains ou des entreprises dans lesquelles il a des parts bénéficiaires, lui ou sa famille, c'est un peu idiot. Si le syndic fait des choses illégales, il n'hésitera pas à se faire une attestation qui raconte n'importe quoi pour vous faire plaisir...

Notre ROI a prévu      les obligations du CAC.
Cependant, notre CAC ne vérifie pas  :
-    que les dépenses sont conformes aux décisions de l'assemblée générale ou aux devis
-    que la répartition des charges et l'imputation des produits sont conformes à la loi et aux statuts.
-    que la TVA de 6% soit toujours bien apliquée (immeuble de plus de 10 ans)
-    ne sollicite pas l'ensemble et chacun des copropriétaires aux fins d'obtenir des remarques de leur part sur l’une ou l’autre anomalie observée.

Chaque année, il y a des erreurs dans nos comptes, certaines mais pas toutes vue par le CAC mais il conclut toujours par “les comptes sont bien tenus”. Et tout le monde (sauf 1 ou 2) approuve les comptes sans même avoir jeté un coup d’oeil sur les comptes reçus la veille ou le jour-même de l’AG. Mes contestations restent sans réponse.

Je comprends votre dépit.
Mais l'assemblée générale est souveraine maîtresse de ses décisions.

Si vous constatez un préjudice propre, direction juge de paix.

Pour Grmff qui met son ROI à jour ainsi que pour tous les autres, voici ce que mentionne mon ROI au sujet du commissiare aux comptes.
Peut-être que ces infos vous seront utiles.

Commissaire aux comptes
L'assemblée générale désigne annuellement, à la majorité absolue des voix, un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, chargé de contrôler les comptes de l’association des copropriétaires tenus par le syndic ; il devra établir ses connaissances des règles de la comptabilité et exécutera sa mission en toute indépendance et avec honnêteté.

Le commissaire aux comptes devra, en particulier, vérifier :
1. que les règles de la comptabilité (qui sont d'ordre public) et que le plan comptable sont appliqués selon les prescriptions de l’Arrêté Royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires ;
2. que les comptes ont été ouverts en conformité avec le bilan de l'exercice précédent ;
3. que les dépenses sont conformes aux décisions de l'assemblée générale ;
4. que la gestion répond aux normes de prudence et d'honnêteté ;
5. que les comptes correspondent aux pièces contenues dans les facturiers des entrées, dans les facturiers des sorties, dans les journaux financiers et des opérations diverses ;
6. que le journal centralisateur a été mouvementé et qu'il assure l'irréversibilité des écritures;
7. que la répartition des charges et l'imputation des produits sont conformes à la loi et aux statuts.

Le commissaire aux comptes devra également :
1. solliciter l'ensemble et chacun des copropriétaires aux fins d'obtenir d'eux les informations, remarques et observations qu'ils auraient faites dans le cours de l'exercice et qui lui seraient utiles pour accomplir sa mission avec efficacité ;
2. interroger le syndic quant aux commissions qu'il pourrait avoir reçues et aux conflits d'intérêt qui auraient pu l'influencer dans la gestion de la copropriété.

Le commissaire établit un rapport écrit sur son contrôle ; il détaille la manière dont il a effectué son travail et s'il a obtenu les informations qu'il a demandées ; il certifie (ou refuse de certifier) que la comptabilité et les comptes de la copropriété ont été établis (ou non) avec sincérité et bonne foi, qu'ils donnent (ou ne donnent pas) une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats.

La présence du commissaire aux comptes est requise à l'assemblée qui débattra de son rapport; il y répondra aux questions des copropriétaires.

Cette description de mission est tout à fait inadaptée à la réalité d'une copropriété lambda !
Cela semble issu d'une mission de réviseur d'entreprises sauf qu'une ACP & ses CP ne sont pas des entreprises & des actionnaires actifs.
Certaines choses demandées n'ont qu'un intérêt très relatif dans une ACP mais d'autres points essentiels à une ACP ne sont pas demandés...

Aucun CP normalement constitué n'acceptera de s'engager sur une telle mission gratuitement (ou alors attacher le à l'immeuble et soyez très sympa avec lui).
Du coup, imaginez le montant d'honoraires que vous demandera un professionnel à qui vous confiez le contenu de ce qui est exigé par l'ACP... Pour une mission qui, au final, ne remplira pas sa fonction de base et essentielle qui est de vérifier les comptes et l'usage des fonds de la copropriété par le syndic...

Chaque année, il y a des erreurs dans nos comptes, certaines mais pas toutes vue par le CAC mais il conclut toujours par “les comptes sont bien tenus”. Et tout le monde (sauf 1 ou 2) approuve les comptes sans même avoir jeté un coup d’oeil sur les comptes reçus la veille ou le jour-même de l’AG. Mes contestations restent sans réponse.