Je ne préciserais pas pas écrit que je leur propose de reprendre un appart mis aux normes... Juridiquement, ce serait source de problèmes.

Dites leur verbalement... ne vous engagez pas par écrit dans le congé.

En ce qui concerne le délai du renon, je serais tenté de dire que, malgré la modification législative de décembre 2006, qui met à charge du bailleur l'obligation d'enregistrer le bail, le délai reste dans le présent cas limité à trois mois, si le congé est en effet donné dans les trois mois de la passation de l'acte authentique et dans les formes légales.

L'observation de Kaplan est judicieuse et il est vrai que je me suis laisser tenter un moment par sa thèse. Il est vrai qu'en application de l'article 9 de la loi sur les baux de résidence principale, l'acheteur est subrogé aux droits et obligations du bailleur primitif. Mais les effets de cette subrogation sont variables dans le temps.

Pour la bonne compréhension de ceci, il convient de s'en référer à un ancien arrêt de la Cour de cassation, de 1946, que je pense avoir déjà reproduit (partiellement) dans un fil de discussion :

Citation : « Si l’article 1743 subroge l’acquéreur de l’immeuble aux droits et obligations du bailleur, cette disposition ne donne effet à la subrogation que pour l’avenir ; d’où la conséquence (…) que les dettes et créances du bailleur-vendeur, acquises avant la vente, demeurent à la seule charge ou au seul profit de ce dernier. (…) Si l’article 1743 avait entendu que l’acquéreur ne fût pas tenu seulement de maintenir, de continuer le bail, mais qu’il devînt, en outre, débiteur des obligations du bailleur qui devaient être exécutées avant le jour de la vente, il n’eût pas manqué d’exprimer cette volonté en termes formels. (…) L’article précité n’a pas pour objet de permettre au locataire de prendre prétexte de la vente, pour rendre l’acquéreur débiteur d’une obligation inexécutée du bailleur »

Au regard des principes énoncés dans cet arrêt et puisque le transfert de propriété a ici eu lieu après l'écoulement du délai que la loi de 2006 a laissé aux bailleurs pour se conformer à la nouvelle exigence légale d'enregistrement qui leur  incombe dorénavant à eux seuls, il ne peut à mon sens être reproché à l'acheteur - bailleur subrogé - de ne pas avoir respecté cette exigence.

Par contre, comme Pim  l'a suggéré, le locataire conserve toutefois le droit de se retourner contre son bailleur primitif pour obtenir réparation du préjudice pour ne pas avoir enregistré le bail avant la vente ou, à défaut, de ne pas avoir prévu de clause d'entretien de bail dans le contrat de vente. Ici encore, il y a un très intéressant arrêt de la Cour de cassation, mais que je n'ai pas sous la main. Mais peu importe, puisque c'est du délai dont on discute ici.

Détail nécessaire à la bonne compréhension de l'arrêt évoqué, l'article 9 de la loi sur les baux de résidence principale est une variante de l'article 1743 du Code civil, en sorte que cet arrêt peut parfaitement bien s'appliquer mutatis mutandis.

Mais ce n'est jamais qu'un point de vue.

Voy. à cet égard B. Kohl (dir), Le bail et le leasing immobilier, Anthemis, 2009, p. 233.

ps : à me relire, c'est un peu confus, mais néanmoins compréhensible, j'espère. Bref, il se fait tard 

« Si l’article 1743 subroge l’acquéreur de l’immeuble aux droits et obligations du bailleur, cette disposition ne donne effet à la subrogation que pour l’avenir ; d’où la conséquence (…) que les dettes et créances du bailleur-vendeur, acquises avant la vente, demeurent à la seule charge ou au seul profit de ce dernier. (…) Si l’article 1743 avait entendu que l’acquéreur ne fût pas tenu seulement de maintenir, de continuer le bail, mais qu’il devînt, en outre, débiteur des obligations du bailleur qui devaient être exécutées avant le jour de la vente, il n’eût pas manqué d’exprimer cette volonté en termes formels. (…) L’article précité n’a pas pour objet de permettre au locataire de prendre prétexte de la vente, pour rendre l’acquéreur débiteur d’une obligation inexécutée du bailleur »

Je ne crois pas que vous puissiez dire que le locataire abuse, si il a signé un contrat faisant mention de telle ou telle surface pour un tel montant, ben on peut rien y redire
Maintenant il faut voir en quel état est le logement, il est peut être vaste ok, mais est il vraiment habitable ?

- Je n'ose plus répondre    , vu mon "plantage" précédent ...

- Je ne partage cependant pas l'avis de Kaplan pour 2 raisons:
* si le locataire peut reprocher à votre vendeur de ne pas avoir respecté ses obligations à son égard (ce qui reste à démontrer), il pourrait, le cas échéant, tenter d'obtenir réparation de son préjudice (éventuel) auprès du dit vendeur, sans que cela ne change quoi que ce soit à votre possibilité légale de résiliation anticipée pour travaux
* si le bail date de 1994, il est probable que l'obligation d'enregistrement mentionnée au dit bail.... soit mise à charge du locataire (et pas du bailleur)....

Tout cela étant dit, compte tenu de l'importance de votre investissement, du délai court (max. 3 mois après l'acte) et du caractère précis de la loi, ne faites pas l'économie d'un avocat: confiez-lui la mission de notifier ce préavis de manière adéquate, de façon à tout faire dans les règles de l'art.

ps pour Kaplan: je ne sais pas si "Gof" pourra répondre maintenant... avec les actuels congés du carnaval

Moi j'aurais une interpretation differente

Vu que vous avez achetez votre immeuble en 2010 , le bailleur vendeur avait l'obligation ( depuis la nouvelle loi sur les baux 2007 ) d'enregistrer le bail et donc ce vendeur est en infraction avec la loi et devait protéger son locataire en enregistrant le bail à ses frais.

De ce fait, de votre coté ( nouveau propriétaire ) vous ne pouvez pas " beneficier" de l'infraction à la loi du vendeur qui n'a pas enregistré le bail en donnant un préavis de 3 mois à tout moment ( si nouveau propriétaire met fin au bail dans les 3 mois de l'acte authentique ).

De plus de votre coté vous avez aussi l'obligation d'enregistrer le bail si cela n'a pas été fait.

Je serais curieux d'avoir l'avis de gof

nono67 a écrit :
Le couple de locataire se croyant les propriétaires (il y habite depuis 42 ans) ..... ils paient 213 euros ...

Indexez les 

Nono67 a raison. Il peut donner congé pour travaux avec un préavis de 3 mois.

Mais il faut voir les conditions, qui sont très strictes...

Aurez-vous un permis d'urbanisme en 3 mois?

(nota à Pim: la page 62 de la brochure se trouve à la page 61 du document pdf...)