Si vous n'êtes pas content de la situation, vous pouvez chercher un autre syndic qui vous conviendrait, convoquer une AG si vous réunissez 20% des voix de propriétaires qui sont du même avis que vous, et faire une jolie mise en conccurence!

Perso, c'est ce que je ferais.

Citation :Ce nouveau Syndic agit-il honnêtement selon vous ?
Oui. Au moins, c'est clair dès maintenant. Et si vous n'êtes pas content, vous pouvez chercher dès à présent un nouveau syndic.

Les médecins revendent bien leur clientèle. Pourquoi pas les syndics?

Sauf que le médecin informe ses patients qu'il cesse ses activités et si le remplaçant ne me plait pas, je vais ailleurs.
Dans le cas de notre syndic, j'ai été avertie suite à une information que j'ai envoyé à l'IPI (lettre de sa collaboration avec un autre syndic) et notre syndic à répondu qu'il cessait ses affaires mais que bien entendu, un nouveau syndic serait élu par les copropriétaires lors de la prochaine AG.
Et 2 mois plus tard, on reçoit les demandes de provisions par un autre syndic, sur un autre compte
Si notre syndic n'st plus capable d'assumer ses responsabilités, n'est-ce pas le Juge de Paix qui doit nommer un Syndic provisoire ?
Actuellement, le contrat de notre syndic n'est pas arrivé à son terme et il n'a pas encore informé les copropriétaires de manière ferme et définitive de sa décision.

Ce nouveau Syndic agit-il honnêtement selon vous ?

Oui. Au moins, c'est clair dès maintenant. Et si vous n'êtes pas content, vous pouvez chercher dès à présent un nouveau syndic.

Les médecins revendent bien leur clientèle. Pourquoi pas les syndics?

Tout les faits relatés par vous indiquent que les copropriétaires doivent commencer s'intéresser à leur propriété. ils doivent prendre leur ACP en mains et prendre les décisions nécessaires.

Le temps de la cogérance avec le syndic de l'immeuble est fini depuis 1995.

C'est l'AG qui prend les décisions et le syndic de l'ACP, qui les exécute.

Le groupe de syndics (et CdG) qui ont nié ce fait sont à l'origine de la loi du 02.06.2010. Pratiquement tout changement imposé par la loi du 02.06.2010 se base sur de la jurisprudence 1996-2010. Rien n'a été "inventé".

La loi du 02.06.2010 a tout fait pour que le copropriétaire est obligé:

ou bien de subir les agissements des mandataires de l'ACP

ou bien de décider lui-même en AG, présidé par un CP selon un ordre du jour qui contient au moins les points que un ou des CP ont proposés; cette AG décidera en connaissance de cause sur base d'un accès libre et préalable aux documents de l'ACP.

Il ne peut plus s'abstenir ... . Pas d'accord avec 10% d'un point proposé: impossible de s'abstenir. Il faut voter pour ou contre, et en subir les conséquences directs et indirects. Un vote "pour" indique que vous êtes à 100% pour exécuter le point proposé. Si non, il faut proposer au moins un "amendement" lors les délibérations et faire voter cet amendement  "avant" le vote surs le point lui-même.

Mais les CP doivent s'investir dans leur fonction de décideur. Rien pour rien.

Si non le syndic de l'immeuble les traitera comme un locataire, sauf ceux qui appartiennent au CdG (la fameuse cogérance syndic-CdG).

C'est pourquoi ce CdG (qui pouvait assister) est supprimé et remplacé par un CdC (qui ne peut plus assister).

Si les CP veulent être traités comme il se doit, donc comme propriétaire, ils doivent se rendre conscient que le syndic est le syndic de l'ACP depuis 1994. Pas moins ni plus.

S'ils n'agissent pas comme propriétaire, ils ne seront pas traités comme propriétaire.

En pratique

Continuez à contacter le syndic A, et pas le syndic M.

Demandez lui à vous fournir la liste actualisé des CP.

Demandez-lui à réunir une AG en septembre/octobre, pour:
- déterminer la méthode à implémenter la loi du 02.06.2010
- nommer un nouveau syndic, sur base des candidatures à proposer par un ou plusieurs CP.

S'il refuse: informez-en l'IPI, joignez à votre lettre courte et brève un document, émanant d'un des deux agents immobiliers, agréés ou non, qui prouve votre cas. Indiquez bien que c'est une information et pas une plainte. Il peut être signé par un seul CP.

Exposez vos désirs, d'une manière courte, brève et succincte (ex: tenu d'un AG par le syndic A en personne, avec le point "élection d'un syndic" à l'ordre du jour, après le 01.09.2010).

Il faut être prêt à organiser une AG vous-même, sous condition de signifier le 01.09.2010 (et pas plus tôt) votre demande d'organiser une AG. Cette  lettre devra être signé des CP qui ont plus que 20% de quotités et mentionnera la personne qui organisera l'AG demandé, si le syndic ne le fait pas dans les 30 jours, je crois.

Citation :Le 2ème à la côte belge : collaboration entre 2 agences immobilières, les copropriétaires pourront s'adresser à l'une comme à l'autre en cas de problème. En cas d'erreur dans la résolution du problème, qui sera responsable ?
C'est le syndic. Le syndic est seul responsable de sa gestion. Libre à lui de se retourner contre son sous-traitant...

Certains syndics sous-traitent leur comptabilité ou leur service technique. Les missions du syndic, même sous-traitées, sont faites sous la responsabilité du syndic, et de personne d'autre.

Voila, maintenantt, ce n'est plus notre Syndic qui envoie les payements aux copropriétaires, c'est l'Agence M avec lequel notre syndic "collabore"
cela sans avis de l'A.G., même le numéro de compte sur lequel il faut virer l'argent a changé.
C'est toujours normal ?
Notre Syndic arrête ses affaires et il nous impose un nouveau syndic auquel il a probablement vendu son portefeuille.
Ce nouveau Syndic agit-il honnêtement selon vous ?

Citation :Le 2ème à la côte belge : collaboration entre 2 agences immobilières, les copropriétaires pourront s'adresser à l'une comme à l'autre en cas de problème. C'est le syndic. Le syndic est seul responsable de sa gestion. Libre à lui de se retourner contre son sous-traitant...

J'ai rencontré quelques copropriétaires à la côte. Suite à un problème de porte d'entrée, ils sont allés à l'agence de notre Syndic (c'est toujours ouvert vu les locations de meublés) et le Syndic, pourtant présent les a envoyés à l'autre agence en expliquant que ce serait notre nouveau syndic dès la prochaine A.G., son contrat se termine et il cède la main.
Plus pourri que ça ,on meurt non ?

ceci implique des recherches, différentes offres, et peut éventuellement donner lieu à un dédommagement pour rupture de contrat, mais vu le cas de figure, j'en doute.

cela peut aussi être l'occasion de renégocier les conditions du contrat...

J'imagine mal un syndic vous annoncer qu'il rejoint un grand groupe pour avoir plus de pognon dans les poches, malgré que le service sera merdique au possible... 

Vous croyez que c'est possible  ? Des syndics malhonnête, qui ne pensent qu'au pognon et au fric ? Attention, vous allez en vexer plus d'un.
C'est réconfortant de voir qu'on est pas seul à avoir affaire à eux

Il reste cependant responsable.

C'est le syndic. Le syndic est seul responsable de sa gestion. Libre à lui de se retourner contre son sous-traitant...
Certains syndics sous-traitent leur comptabilité ou leur service technique. Les missions du syndic, même sous-traitées, sont faites sous la responsabilité du syndic, et de personne d'autre.

Rien ne nous dit qu'il a signé un contrat de sous-traitance, rien ne nous dit s' il ne s'agit pas d'un accord tacite avec l'autre agence.
C'est quoi une collaboration ???

Nos syndics nous annoncent , en douceur, "nous allons rejoindre le groupe L....." , "nous allons collaborer avec l'agence M...., ce sera bien mieux pour vous chers copropriétaires ".

J'imagine mal un syndic vous annoncer qu'il rejoint un grand groupe pour avoir plus de pognon dans les poches, malgré que le service sera merdique au possible... 

Le 2ème à la côte belge : collaboration entre 2 agences immobilières, les copropriétaires pourront s'adresser à l'une comme à l'autre en cas de problème. En cas d'erreur dans la résolution du problème, qui sera responsable ?

C'est le syndic. Le syndic est seul responsable de sa gestion. Libre à lui de se retourner contre son sous-traitant...

Certains syndics sous-traitent leur comptabilité ou leur service technique. Les missions du syndic, même sous-traitées, sont faites sous la responsabilité du syndic, et de personne d'autre.

Car il est évident que toute copropriété sensée (au fait, c'est aussi une sorte de société, mais est-ce pour autant que ses associés fonctionnent nécessairement avec raison et circonspection ?)

Il y a cet aspect du problème,( sauf que cette association est une association "forcée" ) mais ce n'est pas pour autant que les syndics peuvent faire n'importe quoi.

J'ai 2 appartements, donc 2 syndics
Le 1er à Bruxelles : l'agence immobilière a été reprise par un grand groupe: rentabilité oblige = restructuration.
Le 2ème à la côte belge : collaboration entre 2  agences immobilières, les copropriétaires pourront s'adresser à l'une comme à l'autre en cas de problème. En cas d'erreur dans la résolution du problème, qui sera responsable ?
Mon point de vue sur ce sujet est que: les agences immobilières s'associent, fusionnent etc... C'est tant mieux pour le vendeur, acheteur de bien immobilier l'acheteur a plus de choix, le vendeur a plus d'amateurs.
La gestion d'un immeuble est un aspect de la profession d'agent immo qui, même si cela doit être rentable, englobe tout une série de responsabilités, une connaissance des immeubles gérés, un responsable pour les comptes etc....
Nos syndics nous annoncent , en douceur, "nous allons rejoindre le groupe L....." , "nous allons collaborer avec l'agence M...., ce sera bien mieux pour vous chers copropriétaires ".
Et bien non, jusqu'à présent, ce n'est pas mieux.

Il faut au contraire apprécier, au cas par cas, si cela modifie la qualité d'exécution du contrat préexistant.

Le propre d'une société, quelle qu'elle soit, est d'être rentable pour ses sociétaires.

En matière de commerce (c'est de manière délibérée que je n'use pas du mot "commerciale"), lorsqu'une saine concurrence existe sur un marché donné, la qualité du service contribuera à cette rentabilité.

Si ensuite deux sociétés décident de mettre en commun leurs efforts, ce n'est pas dans l'intention de réduire leur rentabilité (cela n'aurait pas de sens), notamment en réduisant la qualité du service offert, mais au contraire pour pouvoir mieux se profiler sur son marché de référence (ce ne sont pas pour autant, je le concède, des philanthropes).

Mais si, dans les faits une mauvaise exécution des contrats passés avec les clients, ces derniers conservent évidemment le droit de résilier le contrat (car les contrats à vie n'existent pas, c'est contraire à l'ordre public), voire d'en poursuivre la résolution.

Et si l'on estime que tous les syndics sont notoirement incompétents, je dis qu'il y a un marché à prendre par ceux qui savent offrir mieux (je ne suis pas syndic, question de ne pas se méprendre sur le sens de mes propos). Car il est évident que toute copropriété sensée (au fait, c'est aussi une sorte de société, mais est-ce pour autant que ses associés fonctionnent nécessairement avec raison et circonspection ?) entend agir dans l'intérêt supérieur de la communauté qu'elle représente (c'est le propre de tout système que celui-ci vaut plus que la somme de ses éléments) et recherche des gens de qualité à cet effet.

Une petite précision toutefois, lorsque vous écrivez : "La personne morale « ACP » est représenté exclusivement par l’organe « syndic ». Cet organe est constitué par le mandataire « syndic », la personne physique ou morale." L'organe n'est pas constitué par le mandataire syndic, il est le syndic. L'organe de représentation de la copropriété et le syndic sont ici synonymes.

Et puisque vous n'avez pas répondu à la question de savoir quelle est le propre d'un contrat de mandat, (roulement de tambour ...) , c'est qu'un contrat (ah, quel suspens) de mandat (juste pour que la tension monte à son comble) porte nécessairement (que dis-je, à son paroxysme) sur des actes juridiques et jamais sur des actes matériels. De cette manière, le syndic d'immeuble sera tantôt mandataire, tantôt entrepreneur, selon la mission qu'il exécute. Ni blanc ni noir, ni noir ni blanc.

Quoi qu'on dise de lui, notamment à l'égard des découvertes de Huygens, je suis et reste fan.

Vaste débat. Est-ce seulement cela ? Je crains qu'il ne faudra creuser un peu plus loin.

Que le débat est vaste et que tout n’est pas exclusivement blanc ou noir est un fait.

On est déjà d’accord sur le principal : le contrat de mandat est conclu intuitu personae .

J’ai lu les articles 693 et s. et je constate qu’ils concernent la procédure de fusion, pour les définitions voyez la fin de ma réplique.

C’est un fait que les sociétés absorbées continuent à exister durant la procédure de fusion, mais il ressort clairement du texte de la loi qu’à la fin de la procédure que la société absorbante devient responsable pour l’ensemble.

Sur Wikipedia je lis concernant l’absorption-fusion en France :

Sur le site du BCE Public Search on trouve entre autres sur la page « Questions fréquemment posées » ce qui suit :

Les firmes qui ne sont pas « actif » sont ceux qui ne peuvent poser aucun acte juridiquement valable (les sociétés en voie de création avant publication au Moniteur, les sociétés absorbées après la date de la fusion, … ).

Là je vous suis entièrement. La personne morale « ACP » est représenté exclusivement par l’organe « syndic ». Cet organe est constitué par le mandataire « syndic », la personne physique ou morale.

Mais la personne morale "syndic" peut désigner un représentant permanent auprès de l'ACP. Que cette personne doit être un agent immobilier ou non donne actullement lieu à un vaste débat dans les coulisses de l'IPI ou autres instances publics.

Je sais que cette problématique de par exemple le remplacement d'adminsitrateur qui est un agent immobilier chevronné par un jeune agent immobilier stagiaire avec quelques semaines d’expériences peut poser des problèmes plus graves, qui devaient au moins résulter à une diminution des honoraires durant le stage et une décision explicite de l'AG.

Là je vous suis aussi.

Comme dessert, je cite le texte des Art. 671 et 672 du Code des Sociétés, qui reprend les définitions …