Pim.be / Répartition des charges / vote

Réponse à : Répartition des charges / vote

dummy@example.com (rexou) — Fri, 23 Apr 2010 09:21:07 +0000

PIM a écrit :

merci de vos aimables précisions :-)
donc, si j'ai bien compris :
1 vote en AG et si 4/5 des voix atteints, faire enregistrer le PV de l'AG par un notaire après coup.
pas d'autre démarche nécessaire avant l'AG ? (sauf bien sur convocation et ordre du jour) ? et pas de quorom de présence supérieur à celui qui est généralement de mise ? (la moitié des CP représentant plus de la moitié des voix)

Réponse à : Répartition des charges / vote

dummy@example.com (PIM) — Thu, 22 Apr 2010 19:34:18 +0000

tak721 a écrit :

juste pour être sûr.... 4/5 des voix représentées lors de l'AG ou 4/5 des voix de l'ensemble des copropriétaires?

il y avait déjà la réponse....

absa a écrit :

La modification de la répartitions des charges se fait au 4/5ème des voix présentes ou représentées à l'assemblée générale. La décision de l'assemblée générale doit être actée par un Notaire afin d'être opposable au tiers.

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dummy@example.com (grmff) — Thu, 22 Apr 2010 19:31:44 +0000

4/5 des voix (lire "quotités présentes ou représentées") de l'assemblée générale

Réponse à : Répartition des charges / vote

dummy@example.com (tak721) — Thu, 22 Apr 2010 19:23:02 +0000

Bonsoir,

grmff a écrit :

Citation :Art. 577-7 §1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide ...)
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;

bonsoir, juste pour être sûr....
4/5 des voix représentées lors de l'AG ou 4/5 des voix de l'ensemble des copropriétaires?

merci bcp.
bonne soirée,
Tak

Réponse à : Répartition des charges / vote

dummy@example.com (grmff) — Thu, 22 Apr 2010 10:44:15 +0000

Vous n'avez pas fait vos devoirs, vous devriez le savoir...

Art. 577-7 §1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide ...)
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;

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dummy@example.com (rexou) — Thu, 22 Apr 2010 10:40:05 +0000

grmff a écrit :

merci de ces précisions...
mais quelle est la quotité de voix nécessaires pour cette modification de répartition ? (quotité des votes présents ou représentés, et quotité minimale éventuelle de présence à l'AG) ?
il est clair que par la suite, les votes concernant les travaux garages ne seront votés que par le CP concenés par le paiement.
sur quelle base un procès pour abus de majorité serait-il possible ?
en quoi consiste cet "abus" de majorité ou de minorité ?
:-)

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dummy@example.com (grmff) — Thu, 22 Apr 2010 09:24:18 +0000

Dans le cas que vous mentionnez, il semble évident que la cour n'a pas d'utilité pour les copro des étages.

Il me semblerait logique de faire une répartition sur les garages uniquement. Vous risquez cependant de vous retrouver avec un procès pour abus de majorité.

Une fois cette répartition décidée, vous pouvez décider les travaux en AG, sous réserve de l'approbation par les propriétaires payeurs concernés.

Dans le cas de sous-ensemble, c'est toujours ce que j'ai fait, avec succès. Je gérais des copropriétés avec de très nombreux sous-ensembles.

Cette méthode empêche que l'AG prenne des décisions iniques pour des travaux qui seront payés par des personnes qui ne sont pas présentes. Je faisais alors des mini-ag, éventuellement par courrier si personne ne répondait ou ne venait. Ou un propriétaire prenait les choses en main pour les rénovations, et obtenait les accords des autres propriétaires.

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dummy@example.com (luc) — Wed, 21 Apr 2010 15:33:16 +0000

ABSA a écrit :

(...)
Il s'agit là donc d'une certaine solidarité au sein de la copropriété. Et je ne suis pas persuadé que le propriétaire uniquement d'un appartement à intérêt à laissé son environnement immédiat se dégrader. Cela ne fera que diminuer la valeur de son bien.

Je partage les doutes d'ABSA.

En plus mon opinion personnelle est qu'il vaut mieux d'attendre dans votre cas le vote des dispositions du projet de loi en gestation.

Je crois qu'une solution pragmatique sera possible selon mes informations de fin mars.

Néansmoins il faudra qu'il n'y a pas un lien physique entre les deux parties.

Dans votre cas on ne pourra pas avoir par exemple des garages verticalement en dessous des appartements. Si non il y a une unité physique entre les deux.

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dummy@example.com (rexou) — Wed, 21 Apr 2010 15:32:44 +0000

De là à dire que c'est une bonne idée....

merci bien pour ces précisions ! :-)

et concernant la question de répartition des charges garages/apparts, si je pouvais m'éclairer d'une semblable unanimité, je serais comblé !!!

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dummy@example.com (PIM) — Wed, 21 Apr 2010 15:24:52 +0000

rexou a écrit :

n'importe quel quidam ne peut quand même pas gérer une copropriété d'une centaine de lots, voire plus ? j'ai toujours entendu dire qu'un syndic agréé s'imposait au delà de 19 lots.

C'est autorisé, sans référence à un nombre de lots, mais pour autant que le dit quidam-syndic soit lui-même copropriétaire dans l'ACP concernée.

De là à dire que c'est une bonne idée....

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dummy@example.com (luc) — Wed, 21 Apr 2010 15:19:22 +0000

rexou a écrit :

n'importe quel quidam ne peut quand même pas gérer une copropriété d'une centaine de lots, voire plus ?

OUI, j'en connais une de +300 lots.

rexou a écrit :

j'ai toujours entendu dire qu'un syndic agréé s'imposait au delà de 19 lots.

NON, mais il y a une limite pratique.

Un syndic bénévole qui se fait payer une indemnité devient taxable, doit être inscrit comme indépendant, .... à partir d'un certain montant.

Pour les taxes c'est je crois un peu plus que 1.000 EUR par an.

Actuellement il perd sa pension à partir d'un certain montant (mais cela va changer, il parait).

Ceci dit, mon avis personnel est qu'il vaut mieux d'avoir un syndic professionnel. Cela coûte plus sur court terme, mais en principe moins à long terme.

Cela exige un suivi du syndic par tous les copropriétaires, tel que déjà imposé par la loi actuelle, et encore d'une façon plus stricte par le projet de loi.

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dummy@example.com (rexou) — Wed, 21 Apr 2010 15:16:12 +0000

@ GRMFF :

mettre la charge de la rénovation sur le dos des proprios de garages... oui, mais à quelles conditions ? quelles quotités des votes ? à valoir sur l'ensemble des CP, ou des CP présents et représentés ?

@ ABSA

en effet, les garages sont situés derrière l'immeuble. ils ne sont accessibles que par une porte dont seuls les occupants des garages ont la clé. par contre, auparavant, il existait un accès cave accessible à tous. cet accès a été muré. les garages interviennent pour 5 millièmes dans les frais de l'immeuble, selon l'acte de base initial

niveau solidarité... un appartement dépourvu de garage situé au 4 e étage paierait plus de 3.000€ pour rénover une cour à laquelle l'accès lui est interdit, ça devient du mécénat ! et plusieurs appartements (environ 40% des quotités totales) étant dans ce cas, les travaux ne seront jamais décidés, vu le désintérêt et l'opposition de ces CP.

Réponse à : Répartition des charges / vote

dummy@example.com (rexou) — Wed, 21 Apr 2010 15:00:33 +0000

grmff a écrit :

Bonjour et bienvenue sur Pim.be.
Vous êtes mal informé. Toutes les copropriétés peuvent se passer d'un syndic pro. Pas de limitation par le nombre de lot.

merci de votre accueil :-)
n'importe quel quidam ne peut quand même pas gérer une copropriété d'une centaine de lots, voire plus ? j'ai toujours entendu dire qu'un syndic agréé s'imposait au delà de 19 lots.

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dummy@example.com (ABSA) — Wed, 21 Apr 2010 14:49:01 +0000

C'est effectivement une possibilité.

J'ai gérer plusieurs copropriété dans le même cas de figure avec des garages derrière l'immeuble. Et notons que les propriétaires de garages devaient aussi intervenir dans la rénovation du chauffage, de la façade ou de la toiture de l'immeuble. Même s'ils n'avaient pas d'appartement.

Il s'agit là donc d'une certaine solidarité au sein de la copropriété. Et je ne suis pas persuadé que le propriétaire uniquement d'un appartement à intérêt à laissé son environnement immédiat se dégrader. Cela ne fera que diminuer la valeur de son bien.

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dummy@example.com (grmff) — Wed, 21 Apr 2010 14:32:45 +0000

la nouvelle loi en gestation semble prévoir la possibilité de diviser une copropriété en "sous-divisions"

C'est effectivement un soucis que la loi de 1995 avait créé, en ne permettant pas les sous-assemblées.

Ceci étant dit, la loi de 1995 permet des clés de répartition comme celle que vous préconisez. Il est déjà possible actuellement de répartir les frais sur les garages seuls.

Ce que la loi de 1995 impose, c'est que la décision soit prise par tous les propriétaires. Y compris ceux qui ne payent pas. Ce qui est un peu paradoxal, car si les propriétaires des 10 garages représentent 5% de l'immeuble, les propriétaires d'appartements peuvent leur imposer des travaux, sans qu'ils n'aient à les payer...

Bon, je m'arrête là, je ne vais pas rentrer dans les détails d'abus de majorité, nous nous éloignerions du sujet.

Cependant, si les propriétaires d'appartements n'ont aucun accès aux garages, ni en voiture, ni pour décharger, ni à pied ni rien parce qu'il y a une barrière qui ferme ledit accès, il y a effectivement matière à mettre la charge de la rénovation sur le dos des propriétaires de garages...

A voir en fonction de la situation... dans un autre fil de discussion pour ne pas polluer celui-ci.