J'ai aussi trouvé ça:
Sont tiers au sens de l’article 1er de la loi hypothécaire :

- les titulaires de droits réels principaux ou accessoires (ex. les créanciers hypothécaires) affectant l’immeuble ;
- les créanciers chirographaires qui ont mis en œuvre leurs droits par la poursuite de leur débiteur sur le bien. Il y a « mise en œuvre du droit » par la transcription du commandement préalable ou de l’acte de saisie immobilière ou par la faillite du débiteur qui, à compter du jugement déclaratif, entraîne une mainmise générale sur les biens du failli.
Est donc tiers suivant l’article 1er, celui qui se prévaut d’un droit réel sur le bien en vertu d’un acte transcrit.

Donc en résumé les risques liés à un contrat sous seing privé sont essentiellement:
1) un des co-propriétaire n'a pas marqué son accord pour la vente et fait un recours en annulation;
2) le vendeur est malhonnête et vend son bien 2x, ils signent l'acte authentique => cela "annule" un contrat sous seing privé;

oui c'est un risque

j'ai également trouvé ça pour répondre à ma question:

http://www.copropriete-ejuris.be/files/Copropriete-ventes-successives-41.pdf

intéressant certainement à méditer

J'ai dû rater un épisode dans votre affaire...

Je ne vois pas le rapport entre votre situation et l'arrêt cité (votre lien) qui règle une question liée à un vendeur qui signe 2 compromis différents à une semaine d'intervalle.

j'ai également trouvé ça pour répondre à ma question:

http://www.copropriete-ejuris.be/files/Copropriete-ventes-successives-41.pdf

intéressant certainement à méditer

Pour l'opposabilité aux tiers je vois un risque clair c'est qu'une des personnes qui est propriétaire conteste la vente car elle n'a pas donné son autorisation préalable (encore faut-il qu'elle sache qu'elle est propriétaire).

Si cette personne n'a pas marqué son accord pour vendre (même si elle n'a, par exemple, qu'une quotité indivise de 1/45e).... il n'y a pas vente !

Pour l'opposabilité aux tiers je vois un risque clair c'est qu'une des personnes qui est propriétaire conteste la vente car elle n'a pas donné son autorisation préalable (encore faut-il qu'elle sache qu'elle est propriétaire). Mais en dehors de ce risque bien défini des co-propriétaires qui peut prétendre s'opposer à une vente de ce type?

Il n'y a pas d'autre solution.

Au cadastre, on résume effectivement par "et consorts", mais je crois qu'il est possible d'avoir la liste complète précise. Mais, cela fait partie du travail du notaire de s'assurer qu'il n'y a pas un vendeur qui manque dans l'affaire.

Opposable aux tiers ?: voir par exemple ici

pas très clair quoi c'est pas une liste précise...

Le problème est un peu complexe car il y a de nombreux propriétaires (dont certains sont à l'étranger), pour un terrain qui ne vaut pas grand chose donc les vendeurs ne sont/seront pas spécialement motivés pour entammer des démarches (parfois compliquées, notamment se rendre à une ambassade ou un consulat pour avoir une procuration valable) pour un truc qui ne leur rapporte quasi rien...
cf http://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/vente--achat-:-generalites/procuration-pour-vendre
Enfin les coûts de notaire seront également élevés si chaque procuration doit être "validée" ou "légalisée" par un notaire.

Bref je suis un peu dans l'impasse.

Je ne saisis pas très bien le risque que la vente ne soit pas opposable aux tiers? qu'est ce que cela signifie concrêtement?

L'acte sous seing privé = le compromis de vente
C'est celui-ci qui n'est pas obligatoire.
L'acte authentique et sa transcription au bureau des hypothèques rendent la vente opposable aux tiers.

Moralité: secouez votre notaire pour qu'il avance dans le dossier, au lieu de chercher des solutions alternatives boîteuses...

Je lis votre forum avec bcp d'attention déjà et je trouve plein d'infos intéressantes. Aujourd'hui j'écris mon premier post pour obtenir plus d'info concernant l'acte sous seing privé.

La situation est la suivante.
Je souhaite racheter une partie de terrain qui appartient à divers propriétaire pour un prix modeste. Certains co-propriétaires se trouvent à l'étranger actuellement.
Ce terrain est cadastré jardin.
Initialement on avait pensé passer devant le notaire pour réaliser la vente mais j'ai entendu du dire que l'on pouvait aussi le faire par acte sous seing privé.
Je me dis que c'est pas plus mal car:
1) plus de frais de notaire ou frais réduits (d'autant plus qu'apparemment chaque procuration impliquerait des frais supplémentaire),
2) notre dossier traine chez le notaire depuis 3 mois car le montant n'est pas significatif pour eux et nous sommes un peu pressé par le temps;

Mes questions sont les suivantes:
1) lorsqu'on réalise une vente sous seing privé comment est-ce que cela fonctionne? qu'est ce que cela implique?
2) j'ai entendu dire que de toute façon l'acte une fois enregistré devrait être "avalisé" par un notaire? Dans ce cas est-ce les frais de notaire sont réduits?
3) quel est la validité juridique d'une vente sous seing privé? a partir de quel moment peut-on considérer que le transfert de propriété est effectif et opposable aux tiers?
4) dans le cas où il faut des procurations, que doivent-elle comporter pour être juridiquement valable,
et enfin où pourrais-je trouver un modèle de contrat pour réaliser la vente dans les meilleures conditions de validité juridique?

Voilà plein de questions donc.

Merci d'avance de votre aide,