Et pour répondre à votre question un contrat ILLEGAL , même signé entre les deux parties, n'est pas valable et la partie lésée peut toujours, selon moi, faire valoir ses droits !

1. Bail de 3 ans avec possibilité de rupture anticipée moyennant 3 mois de préavis + 6 mois d'indemnité. (discutable légalement, mais en pratique, accord amiable pour un à trois mois d'indemnité, au feeling avec une "bonne carte" si tribunal et litige)
2. garantie locative : 2 mois
3. situation financière à estimer au feeling (pas vraiment déterminante sauf exceptions : cas sociaux -très mauvais ou fonctionnaire -excellent)
4. questions diverses et attitude générale du locataire... en cas de doute ou si locataire trop pressé, ne pas hésiter à être plus exigeant. Par exemple avant d'accepter de signer : demander le domicile actuel, et proposer de s'y rendre immédiatement en compagnie du candidat. Il peut bien sur refuser; tout comme vous pouvez refuser de louer.
5. si vous voulez vous donner un temps de réflexion ou si la personne ne vous "branche" pas, ne prenez ni décision ni engagement. Vous avez déjà eu plusieurs visites, dont une personne intéressée qui a demandé un petit délai de réflexion -ou à qui vous avez consenti une option de deux ou trois jours- et vous avez encore deux ou trois rendez-vous. Vous notez son tél et vous reprendrez contact... dans ce cas, prenez rendez-vous au domicile de vos candidats. C'est bien souvent très instructif !

Rien de tout ceci n'est bien académique, c'est seulement une suite d'idées qui aident à éviter les problèmes, sachant que le locataire idéal, solvable et stable est rare. Il achète.

En fait mon cas est un peu particulier :
Je suis propriétaire depuis 3 ans d'une maison pour laquelle je souhaite effectuer quelques travaux pour la diviser en deux unités locatives.
A la base, elle est renseignée comme maison unifamiliale.
A l'heure actuelle j'ignore encore quelles démarches je dois effectuer pour pouvoir la régulariser auprès de ma commune comme maison à deux unités locatives. Faut-il passer par un archtitecte ? A priori je dirais non car les transformations seraient juste internes et limitées.
De plus, j'ai également lu que pour certaines conditions, il fallait disposer d'un permis de location. Est-ce le cas ici aussi ?

Pour enchaîner sur le pourquoi de ma question à propos de la garantie locative : il se trouve que pour des raisons professionnelles j'ai dû déménager et louer un bien immobilier.
Pour ce bien, en tant que locataire, on m'a demandé une garantie locative de 3 mois. Le bail a été enregistré.
J'ai montré patte blanche et ait versé ces 3 mois car comme la concurrence était rude, je n'ai pas fait le difficile et suis d'ailleurs plutôt d'accord et compréhensif avec ce choix ... même si apparemment pas très légal.

Du coup, je me posais la question si je pouvais agir de même avec mes 2 futurs appartements. Quels seraient l'impact en cas de litige ? Le locataire peut-il contester cette garantie locative ? Mais s'il a signé et versé l'argent au départ c'est que quelque part il a montré son accord non ?

Pour les agences, je vais un peu me renseigner auprès de celles de la région.
L'idéal en visitant le bien immobilier (pour la première fois) c'est qu'on voit les réactions des gens. Devant un bureau à l'agence, c'est différent.

La garantie locative, c'est deux mois, pas plus, donc vous ne pouvez demander plus !

Vous pouvez demander au candidat preuve de non fichage, il peut refuser de vous la donner ( et quelqu'un qui refuse à de bonnes raisons pour le faire  ) ...moi par ex en tant que candidat locataire, pour louer le bien qui me plaît, je donnerais toutes les preuves de solvabilité qu'on demande...

Demander coordonnées de l'ancien proprio, peut se faire aussi.....il n'est pas non plus obligé de vous les donner ( si il ne veut pas c'est qu'il y a aussi un stuut ) .......et si il vous les donne, l'ancien proprio n'est pas obligé de répondre à vos questions..

Mais si vous voulez des locataires réglos, vous devez l'être aussi    ;-)

Et il y a des agences sérieuses qui font des sélections ( ou filtrations ) sévères...et puis vous avez toujours le dernier mot quand au choix du locataire

Je viens de m'inscrire sur votre site (que je trouve très instructif au passage) et j'aurais besoin de quelques conseils car j'ai en projet à court de terme de mettre en location un bien immobilier divisé en deux unités locatives. Ce sera la toute première fois que je met en location un bien immobilier.

J'aurais souhaité vous demander quelques conseils sur les différentes précautions à effectuer auprès des locataires et des clauses du contrat de bail afin de se protéger un maximum contre les mauvais payeurs.

Quelques questions :

* Que se passe-t-il par exemple si la garantie locative demandée est supérieure à deux mois ? Alors que légalement elle doit être de deux mois.

* Demander au futur locataire une preuve de non fichage à la banque nationale est-il courant ?

* Demander les coordonnées de l'ancien propriétaire est-il courant ? Comment vérifier qu'il s'agit bien de la vérité ?

Je compte me charger personnellement de la sélection des candidats locataires et éviter si possible l'usage dune agence immobilière dont le but premier est d'abord de trouver un locataire mais pas toujours de bien filtrer les candidats.

Comme c'est la première fois, je souhaiterais éviter un maximum de pièges ... je me doute bien qu'il n'y a pas de garantie universelle, mais vos conseils et retours d'expériences sont les bienvenus.

Cordialement,

Beo