grmff a écrit : Le changement d'une serrure, c'est de l'entretien. A charge des locataires. Sans hésiter une seule seconde.

Donc je rejoins l'opinion de Grmff.

Désolé, mais ça ne passe pas...

-Pas de faute établie du (ou des/ou duquel?) locataire.  (OK si dégât constaté imputable à un auteur déterminé)

-Matériel mis à disposition de l'ensemble des locataires vétuste (?) peut être, mais pas (plus) en état de fonctionnement.

-Huiler le cylindre, démonter et dépoussiérer la serrure... c'est de l'entretien. Remplacer, ce n'est plus de l'entretien ! (Vous remplacez une chaudière ou l'ascenseur, c'est pareil : frais propriétaires)

La vétusté ou la force majeure, ce n'est pas au locataire qu'il revient d'y remédier

Le "1754" parle bien de réparation pas de remplacement du à la vétusté ou à la force majeure!!!

Francis, c'est le 1755, qui doit se lire en combinaison avec 1754, qui en parle : "Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure."

Ok pour la discussion sur cylindre et serrure. La liste exemplatives 1754 date de plusieurs décennies si pas siècles (déjà Napoléon ? pas impossible...).

Luc, je ne savais pas qu'il y avait ce délai différent de trois mois. Drôle d'idée d'avoir fait ces deux délais différents mais soit.

(...) Pour les trois (devenus quatre, non?) mois, (...)

En marge, la période de trois mois pour contester les décisions de l4AG de la loi de 1994 est devenue avec le loi de 2010:
- quatre mois pour ceux invités à l'AG
- trois mois pour ceux qui n'y sont pas invités.

Concret: moi j'aurai 4 mois et mon épouse 3 mois à contester. Mais la période débute pour moi la date de l'AG et pour mon épouse la date qu'on a notifié le PV des décisions de l'AG à elle (= date certaine).

De plus, les usages des syndics, en matière de répartition des frais (locataires - propriétaires) ne sont pas toujours équitables car ce sont les propriétaires et non les locataires qui choisissent le syndic (et les locataires qui le rémunèrent)

C'est que, dans le silence du bail, un locataire n'a pas à répondre de ses voisins...

C'est plus de la réparation que de l'entretien, ici.

Je verrais donc bien, à tout le moins, le locataire jouer avec succès les cartes de la force majeure (de la cause étrangère) ou de la vétusté (défaut de preuve, etc...).

Pour les trois (devenus quatre, non?) mois, je dis que dans le rapport bailleur-locataire, ce sont d'autres règles de prescription qu'on appliquera (5 ou 10 ans + règle particulière du délai d'un an selon les cas et les thèses). Pour les rapports acp-locataire s'il échet, je demande à voir (vu que les articles cp les prennent en considération, sauf erreur...).

Le changement d'une serrure, c'est de l'entretien. A charge des locataires. Sans hésiter une seule seconde.

En copropriété cette catégorie de frais communs est imputé par le syndic dans la rubrique "entretien", qui sera mis à charge du locataire par le propriétaire ou par son régisseur.

Le locataire pourra vérifier la réalité des frais en vérifiant la comptabilité du syndic. Il a le droit légal de le faire. Et il peut contester dans les trois  mois de la communication ces frais devant le Juge, en mettant en cause son propriétaire, l'ACP et (depuis le 01.09.2010) la personne qui tient la comptabilité: le syndic.

Donc je rejoins l'opinion de Grmff.

Et c'est bien au propriétaire de le prouver, hein, qu'il s'agit de la faute d'un locataire ?

Oui, c'est au proprio d'établir la preuve de la faute d'un locataire.

Et même dans ce cas, il lui incombe de (faire) remettre les choses (serrure ou autre dispositif) en état de marche de manière à ne pas compromettre la sécurité de l'immeuble. Ensuite, il se retourne contre le responsable s'il le veut.

S'agissant d'une porte commune, la charge de la preuve incombe au proprio.
Soit il peut établir qu'un locataire a commis une faute (ivre-mort, il casse sa clé dans la serrure par exemple et le proprio le sait) soit le proprio doit faire le nécessaire pour réparer/remplacer à ses frais.

Et c'est bien au propriétaire de le prouver, hein, qu'il s'agit de la faute d'un locataire ?

Ce n'est évidemment pas de la faute des locataires, mais je ne voudrais pas qu'il puisse jouer la carte de la mauvaise foi en prétextant que c'est de la faute des locataires...

Merci encore pour vos réponses... C'est fort instructif...

Je rigole évidemment.

Ceci dit, un dernier petit commentaire pour la route : 

On peut aussi sans doute aborder le problème sous l'angle de la charge de la preuve (et de savoir sur qui pèse le risque du défaut de preuve).

Dans une unifamiliale, la réparation de la serrure est, en principe, mise à charge du locataire par la loi (1754, encore et toujours), même si c'est un accessoire de la porte (sans qu'on distingue selon qu'il s'agisse ou non de la porte d'entrée) qui devrait le cas échéant être considéré comme faisant partie de la structure du bâtiment.

Ce n'est donc pas ce critère-là qui permet de clore le sujet, selon moi.

Je visais bien le cas de la serrure qu'il déglingue fautivement (ce qui lui serait donc imputable).

Ici, il est question de la structure du batiment. Le remplacement de la toiture ou ses réparations, la peinture de la façade, la peinture des chassis (à l'extérieur), le remplacement des chassis... tout cela incombe, comme la porte d'entrée et ses accessoires (serrures et autres) au seul propriétaire.

Du matériel qui se déglingue à force d'usage, c'est la vétusté. Ce ne serait imputable au locataire qu'en cas de dégradation par sa faute.

Je trouve qu'il y a à une tension entre ces deux circonstances qui rend la question pas simple à traiter.

(En vertu de quel droit le locataire peut-il faire usage des communs ? D'un droit tiré du bail, non ? Comment donc qualifier ce droit ? Je laisse la question ouverte...).

Pour prendre un autre exemple, la consommation d'éclairage des communs doit-elle peser pour le tout à charge du seul proprio ou faut-il répartir entre occupants ?

Dans le logement social, cas donc où il s'agit fréquemment d'immeubles à appartements multiples qui appartiennent à un seul propriétaire, le principe de l'intervention des locataires dans les frais de consommation des communs est consacré (accompagné de clés de répartition relativement précises). Mais là, donc, un texte légal organise explicitement la question (voy ar bxl 26/9/96)...

Bref, je reste pas convaincu qu'il serait parfaitement incohérent d'imputer ces frais pour partie au locataire, alors qu'il s'agit d'une chose dont il peut faire usage en vertu du bail (au moins implicitement), qu'il risque de déglinguer au fur et à mesure de l'usage (sauf force majeure ou vétusté, etc...).

Par contre, c'est clair que laisser le tout à charge du proprio aurait l'avantage indéniable d'être bcp plus simple à mettre en oeuvre. M'étonnerait pas que cette circonstance soit souvent déterminante en pratique...