Je n'ai obtenu gain de cause qu'en intervenant personnellement auprès de l'ombudsman de la compagnie mais il m'aura fallu 1 an d'échange de courrier !

Si non l'Ombudsman des Assurances.

Extrait du site:

Dans le cas d'un syndic intermédiaire entre un propriétaire et un intermédiaire en assurances, ils interviennent depuis un bout de temps efficacement, si l'assurance ne l'a pas encore fait. Plus d'info: lire leurs rapports annuels.

J'ai eu un sinistre et, en accord avec le syndic, l'assureur a d'abord refusé d'intervenir parce que celui-ci résultait d'une porosité des briques !

Le bâtiment, correctement isolé, avait alors 1 an et nous étions en 2007 : certaines des fissures observées à l'intersection du toit et de la façade communiquaient directement avec l'extérieur.

Par temps de pluies, l'humidité relatives des pièces était de plus de 90% !

Je n'ai obtenu gain de cause qu'en intervenant personnellement auprès de l'ombudsman de la compagnie mais il m'aura fallu 1 an d'échange de courrier !

Le syndic n'a pas apprécié et il me le fait toujours comprendre !

Les syndics apparaissent comme une caste d'intouchables et la seule défense des copropriétaires est de changer de syndic, quand ils en ont l'occasion.

Ils ne seront cependant jamais indemnisés pour les préjudices subis, moraux ou financiers !

Voilà la clause-type du contrat que les syndics de l'ABSA imposent aux copropriétaires (...) :

Dans le cadre des assurances

(...)

Des qu'il aura eu connaissance d'un sinistre, seul le syndic en fera la déclaration à la compagnie d'assurances et l'instruira avec le courtier ou le représentant de cette compagnie et veillera à ce qu'il y soit porté remède en demandant des devis pour les dommages constatés aux parties communes (l'obtention des devis de remise en état des parties privatives est à charge des copropriétaires concernés), participant aux expertises, commandant les travaux, veillant à percevoir les indemnités et répartissant la différence entre les indemnités perçues et le coût réel des travaux ainsi que les franchises, suivant en cela les instructions de l'association des copropriétaires.
(...)

De mes contacts avec l'ombudsman des assurances, et autres organismes de contrôle, dans le cadre du litige avec mon ACP, j'en déduis qu'ils ont une autre opinion que ce syndic (et ABSA) sur la validité de la clause mis en gras, pour ce qui concerne les dégâts au lot privatif, dans le cas d'un dossier mixte (commun et privatif) ou d'un dossier privatif.

Je ne donne pas (encore) mon opinion sur le reste de cette clause.

Surtout vu que l'ABSA est partisan de tenir ces mouvements de fonds en dehors de la comptabilité de l'ACP.

Ce serait trop cher !

Si ce sous-traitant indépendant n'est pas agréé IPI --> plainte à l'Ipi pour exercice illégal de la profession.

Cher ou pas cher, cela ne se discute même pas !

...Pour le choix de l'assurance, une étude de marché a été réalisée par un cp. Le dossier a été discuté avec le conseil de copropriété et le syndic a présenté à l'AG comme acquis le choix de l'assureur A.

Nous avons appris dans l'ordre du jour de la prochaine AG que nous étions couvert par l'assureur B depuis le 1er juillet 2010.

Que pouvons-nous faire lors de l'AG alors que ce point n'a, bien sur, pas été remis à l'ordre du jour ?

Et cet assureur B est choisi par qui ???
Le syndic n'est pas habilité à imposer son choix.
Faites porter ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG. Et débattez de ce sujet AVANT d'aborder le renouvellement de son contrat . 
Et... parlez-en à d'autres CP de manière à ne pas vous retrouver en électron isolé. L'union fait la force... (j'ai déjà entendu ça quelque part) 

Ce serait trop cher ! Dès la seconde AG, les périodes d'accès au bureau du syndic ont été adaptées aux "capacités" de cet indépendant : les lundis, mardis, jeudis et vendredis de 9 à 10 et de 15 à 16.

Pour le choix de l'assurance, une étude de marché a été réalisée par un cp. Le dossier a été discuté avec le conseil de copropriété et le syndic a présenté à l'AG comme acquis le choix de l'assureur A.

Nous avons appris dans l'ordre du jour de la prochaine AG que nous étions couvert par l'assureur B depuis le 1er juillet 2010.

Que pouvons-nous faire lors de l'AG alors que ce point n'a, bien sur, pas été remis à l'ordre du jour ?

Il semble que le syndic soit un peu passif... mais c'est à l'ensemble des CP de participer et de s'intéresser à la gestion de l'immeuble.
Le syndic ne peut "régenter" tout et décider souverainement, il doit appliquer les décisions prises en AG. Et puisque le renouvellement de son mandat est à l'ordre du jour de la prochaine AG, c'est l'occasion de lui rappeler ces détails. A défaut d'un consensus et surtout d'une ou plusieurs offres pour le remplacer, il sera très probablement reconduit. Mais vous pouvez lui rappeler quelques principes de bases à respecter. Et surtout, vous pouvez ramener la durée de son mandat à UN AN. (Le maximum est de 3 ans je pense). Si pas d'amélioration entre temps, pensez à rechercher un nouveau syndic...

Dans le cadre des assurances

Le syndic souscrira les polices au nom de l'association des copropriétaires et proposera à l'assemblée les modifications éventuelles. Il les conservera et en fera parvenir une copie aux copropriétaires qui en feront la demande.

Des qu'il aura eu connaissance d'un sinistre, seul le syndic en fera la déclaration à la compagnie d'assurances et l'instruira avec le courtier ou le représentant de cette compagnie et veillera à ce qu'il y soit porté remède en demandant des devis pour les dommages constatés aux parties communes (l'obtention des devis de remise en état des parties privatives est à charge des copropriétaires concernés), participant aux expertises, commandant les travaux, veillant à percevoir les indemnités et répartissant la différence entre les indemnités perçues et le coût réel des travaux ainsi que les franchises, suivant en cela les instructions de l'association des copropriétaires. Ces prestations feront l'objet d'honoraires complémentaires (cf. annexe 1)

Annexe 1 :
7. Sinistres
Ouverture du dossier et suivi du sinistre - forfait (à charge de la copropriété) (150 euros par dossier) (*)
(*) forfait qui pourrait être pris en charge par la compagnie ou le courtier d'assurance suivant les accords négociés par le syndic. En cas de sinistre très important, des honoraires plus importants pourraient être facturés suivant accord de la compagnie d'assurances.

En fait, il sous-traite sa fonction auprès d'un indépendant, dont nous ignorons les compétences

Et ce sous-traitant indépendant est agréé IPI ?....

(cfr ce message-ci....)

Contrairement à ce que pense Grmff, les mouvements dans notre résidence sont assez faciles à suivre (boite aux lettres et contact avec tout nouvel occupant).

En 5 ans, 1 appartement a changé de propriétaire résident et un appartement loué a été vendu à un propriétaire résident; il y a également une petite centaine de mouvements dans les appartements mais cela est sans influence sur le panel des propriétaires.

En fait, le choix "arbitraire" du syndic d'une compagnie d'assurance alors qu'une autre avait été présentée à la dernière AG n'est qu'un élément supplémentaire s'ajoutant à la liste dèja longue des reproches qui lui ont été adressés.

Notre syndic se caractérise par la nonchalence et l'inertie. En fait, il sous-traite sa fonction auprès d'un indépendant, dont nous ignorons les compétences, et il est extrèmement difficile de contacter le syndic personnellement quel que soit le moyen utilisé : téléphone, mail, fax, lettre, recommandé .... il ne reste que la mise en demeure.

Changez de syndic : nous avons du attendre 5 ans mais ce point est à l'ordre du jour de la prochaine assemblée.

Déposez une plainte à l'IPI : je ne crois plus au père Noël !

Déposez une plainte en justice : les reproches sont nombreux, ils ont été faits par tous ceux qui ont eu à "dialoguer" avec le bureau du syndic (membres du conseil de copropriété, vérificateurs aux comptes, propriétaires sinistrés, ...) mais la plus grosse faute me semble être une complaisance certaine pour un gros propriétaire, un de ses amis, dont l'arriéré a atteint plusieurs milliers d'euro sans que ne lui soit réclamée la moindre indemnité de retard.

Sans l'avis d'un avocat spécialisé dans la copropriété, je ne me permettrai pas d'en arriver là car j'estime personnellement que l'éloquence facile de notre syndic et sa forte tendance à fabuler pourrait à ce point influencer le juge que je pourrais être condamné pour harcèlement.

Ce harcèlement a déjà été évoqué par lui quand, étant vérificateur aux comptes, j'ai souhaité consulter le facturier pour la seconde fois: la première avait eu lieu 3 mois auparavent et m'avait permis de relever les anomalies dans la tenue des comptes des propriétaires. 

Alors, si vous connaissez des avocats, pas trop chèrs, des syndics sérieux, .... écrivez moi !

L'une des missions du syndic, agissant dans l'intérêt de l'ACP, c'est de revoir régulièrement, notamment sur base de la sinistralité de l'immeuble (si elle est bonne...), la police d'assurance et son coût.

Pourquoi ne pas demander l'inscription de ce point à l'ordre du jour ? En donnant une mission expresse de refaire un tour concurrentiel.

Mais voyez-vous c'est même une OBLIGATION LÉGALE IMPOSÉE AU SYNDIC (pardon d'être légaliste) :

Article 577-8 du code civil
Le syndic est chargé (....) :
14°- de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières ;

@ croquette: il y a effectivement plusieurs "curiosités" dans cette couverture d'assurances. Mais je rejoins globalement l'avis de Grmff.

L'une des missions du syndic, agissant dans l'intérêt de l'ACP, c'est de revoir régulièrement, notamment sur base de la sinistralité de l'immeuble (si elle est bonne...), la police d'assurance et son coût.

Pourquoi ne pas demander l'inscription de ce point à l'ordre du jour ? En donnant une mission expresse de refaire un tour concurrentiel.

Pour l'assurance, contrairement à Grmff, je ne crois pas que le supplément de prime pour abandon de recours ne puisse faire l'objet de discussions ni d'imputation uniquement aux copropriétaires-bailleurs, pour autant que l'on adapte le règlement général de copropriété pour la répartition des charges. On réparti bien les charges d'ascenseur en excluant les rdc .

On exclut bien les rdc? Oui! Mais ils ne changent pas leur état de rez de chaussée à tout bout de champ. Dans une copropriété de 100 apparts, c'est impossible à suivre, et porte ouverte à remise en cause des compte sans arrêt.

Je n'ouvrirais pas cette porte...

Seul grmff a "répondu " et j'y perçoit une attitude syndic(ale) !

C'est pas une attitude de syndic (et encore moins syndicale...) C'est une règle de bonne pratique.

Si ces faits ne vous plaisent pas, ouvrez-vous en au syndic. Et vous verrez sa réaction. Et si sa réaction en vous plait pas, changez de syndic, portez plainte à l'IPI, portez plainte en justice.... si vous estimez que cela en vaut la peine et que le futur syndic risque de faire moins pire...

Franchement, pas de quoi s'animer sur votre question.