... Perso, je mets tous mes oeufs dans le même panier, et je surveille bien mon panier...

Je ne laisse pas un oeuf dans le panier d'un autre que je devrai payer pour surveiller le panier.

Avoir plusieurs paniers, c'est encore mieux ! Diversifier, c'est limiter les risques sans faire fléchir le rendement.

Et j'admire la citation qui suit... c'est tellement plein de bon sens ! Ne laisser surveiller ni gérer le panier par personne ! Mais cela implique une participation active aussi.

Ah, pour info : en cas de location à une AIS (en Belgique) peu importe que ce soit loué ou non. Le loyer est payé ! Un petit loyer... mais garanti. Et pas de soucis locatifs, tout est pris en charge par l'agence.

C'est un processus intéressant. Merci de votre apport, je ne connaissais pas.

A retenir pour la diversification et répartition du risque tant sur le côté politique, que sur la monnaie. Pas mal pour ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier, tout en gardant un certain contrôle de ce qui se passe.

Perso, je mets tous mes oeufs dans le même panier, et je surveille bien mon panier...

Je ne laisse pas un oeuf dans le panier d'un autre que je devrai payer pour surveiller le panier.

Héhé! Comme je disais tantôt. Chacun son truc. Loin de moi l'idée de vouloir convertir qui que ce soit, juste partager une expérience.

Mais mon appel reste d'actualité : qui d'autre a fait comme moi? Content ou pas?

A retenir pour la diversification et répartition du risque tant sur le côté politique, que sur la monnaie. Pas mal pour ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier, tout en gardant un certain contrôle de ce qui se passe.

Perso, je mets tous mes oeufs dans le même panier, et je surveille bien mon panier...

Je ne laisse pas un oeuf dans le panier d'un autre que je devrai payer pour surveiller le panier.

J'imagine que vous avez de gros moyens, ou en tout cas que l'ensemble est acheté sur fonds propres?

J'imagine mal monter un projet tel que celui-là avec des emprunts hypothécaires... Qui prêterait? A qui? Avec quelle garantie?

En tout cas, le risque me semblerait trop gros: risque politique, risque de change, risque de gestion, etc...

Oh non justement. Il s'agit d'un investissement collectif. Moi j'ai pu mettre quelques milliers d'Euros pour un projet de presque 2 millions de dollars au total. Participer à un tel projet avec un prêt hypothécaire belge est impossible. De toute façon il s'agit plutôt d'une prise de participation dans une société ayant pour but l'acquisition d'un bâtiment donc pas question de recourir à un prêt hypothécaire. Au mieux un prêt personnel mais le taux du prêt étant supérieur au rendement c'est pas intéressant non plus. Faut absolument compter sur des fonds propres mais chaque participant au projet a le libre choix du montant qu'il veut investir. Si en regroupant les montants de chaque personne intéressée ils peuvent acquérir le bâtiment ils le font, sinon tant pis. J'ai vu d'autres projets intéressants me passer sous le nez avant de pouvoir acquérir car l'initiateur du projet n'avait pas réussi à réunir assez d'investisseur pour concrétiser ces projets.
En ce qui concerne les risques, ben au niveau politique c'est pas pire qu'ici  , au risque de change, je l'ai fait pendant que l'EUR était plus fort que le USD (ce qui est toujours le cas), et risque de gestion ben y'en a pas puisque c'est le locataire qui se charge de tout gérer. La nature même des baux triple net a protégé les bâtiments avec de tels baux pendant la crise des subprimes. Donc économiquement, en cas d'achat avec un EUR fort à modérément fort, le risque est quasi nul. Quant à la répartition des profits de chacun c'est l'initiateur du projet qui se charge de ça, en échange il conserve 1,75% de rendement. En effet, le rendement net initial est de 7,75%. Et y'a confiance puisqu'on peut le voir ou le contacter quand on veut si on a besoin d'une info ou d'un conseil.
J'attends maintenant que mes "rentes" se cumulent suffisamment pour refaire pareil investissement mais avec plus de moyens. Mais c'est long quand on commence petit 

J'imagine mal monter un projet tel que celui-là avec des emprunts hypothécaires... Qui prêterait? A qui? Avec quelle garantie?

En tout cas, le risque me semblerait trop gros: risque politique, risque de change, risque de gestion, etc...

L'idée, c'est d'acheter avec l'argent des banques, d'investir le moins possible de ressources personnelles, de rembourser avec l'argent des locataires, et de se prendre sa marge directement.

Au bout de 10 ans, les loyers ont déjà vachement augmenté, et le net en main aussi, puisque le PH reste constant.

Au bout de 20 ans, l'immeuble est payé, et c'est 100% net (mais taxable à l'IPP au niveau du cadastre indexé majoré - 10 à 20% d'impôts sur le loyer net, ce qui est loin d'être négligeable)

Et à la revente, l'immeuble pris de la valeur aussi. Parce qu'on n'est pas obligé d'attendre 20 ans.

Mon dernier projet dépasse très largement vos 6%: emprunt à 115%, pas d'apport propre, rendement immédiat. Vous calculez comment le rendement? 

Si vous arrivez à 6% triple net, chapeau bas.

Attention que ce revenu est un revenu avant taxation, que les avantages obtenus de la location (donc toutes les charges propriétaires telles que le payement du précompte, des taxes et des travaux) sont à rajouter à votre revenu immobilier à l'IPP.

Attention aussi qu'un bail triple net pour une résidence principale serait illégal. C'est donc réservé aux baux professionnel (à vérifier si autorisé pour bureau et commerces).

En fait, le principe d'être à plusieurs pour l'achat du bâtiment nous a fait constituer une société (holding?) détenant elle-même une autre société qui est réellement propriétaire du bâtiment. Les revenus que je touche ne sont donc pas des revenus locatifs mais bien des revenus d'investissement protégés de tout précompte car prélevés à la source (mais sont de 0% avec convention de double imposition USA-Belgique y parait). C'est donc du 6% net de chez net.
Illégal ou pas, on ne m'a jamais proposé que des projets avec locataires professionnels. Et comme je l'ai dit, j'ai pas assez confiance envers les particuliers de toute façon.

Attention que ce revenu est un revenu avant taxation, que les avantages obtenus de la location (donc toutes les charges propriétaires telles que le payement du précompte, des taxes et des travaux) sont à rajouter à votre revenu immobilier à l'IPP.

Attention aussi qu'un bail triple net pour une résidence principale serait illégal. C'est donc réservé aux baux professionnel (à vérifier si autorisé pour bureau et commerces).

grmff : un bail triple net est un bail à très long terme (durée à déterminer avec le locataire) dans lequel le locataire s'engage à prendre en charge l'ensemble des charges (assurances, taxation, entretien, rénovations, chauffage, électricité, etc...). Le rendement calculé est donc un rendement hyper net puisque le propriétaire doit encaisser les loyers mais ne doit plus rien sortir pour son bâtiment. L'estimation du rendement se fait donc au centime près dès l'étude du dossier. Les locataires de bâtiments avec pareils baux sont dans 99,99% des cas des grandes enseignes commerciales genre Burger King (je cite celui-là car c'est mon cas). Si on choisit bien son dossier (moi je me suis surtout fié à a renommée du locataire mentionné dans le dossier), on a une garantie de stabilité et de solvabilité du locataire bien supérieure à ce qu'on a avec des particuliers par exemple.
Maintenant c'est vrai que c'est plus intéressant pour les peureux comme moi mais je préfère me contenter d'un 6,00% garanti que d'un 10,00% théorique. Chacun sa vision des choses. C'est plus rentable que la banque, je peux le matérialiser (en regardant les photos du bâtiments :-D ) et puis si un jour je vais par là je pourrai dire que je suis un peu chez moi. 

pour ma part j'ai testé la prise de participation dans l'achat d'un bien avec bail triple net aux USA.
J'avais franchement la trouille que les appartements soient pas tous loués ou que des loyers soient pas payés, pas vraiment le temps de m'occuper de la gestion immobilière et j'avais pas bcp d'argent à investir alors j'ai cherché une autre manière d'investir dans l'immobilier.
C'est vrai que le rendement est moindre mais c'est zéro souci, je dois juste attendre que ma part du gâteau tombe sur mon compte chaque mois. Ca me rapporte bien plus qu'à la banque et je dois pas attendre un an avant de pouvoir profiter de mes intérêts, sans compter la plus-value à terme.
Je trouve que c'est chouette pour débuter là-dedans. Prochaine étape, quand j'aurai mis assez de côté avec ma rente, une plus grosse prise de participation dans un autre projet identique.
Entre me casser le c.. pour obtenir 10% ou rien foutre et me contenter de 6% net de chez net, mon choix a été vite fait. Sans compter les différents avantages fiscaux et en terme de succession, mais ça c'est encore loin pour moi, enfin j'espère...

Quelqu'un d'autre a déjà essayé?

...un immeuble avec 4 studios et 3 apparts, vendu pour 190000€, avec revenu locatif de 2015€. Soit plus de 10% de rapport.
Où est le piège?

Perso, mes biens oscillent entre 12 et 14%.
J'ai remarqué qu'effectivement, pas mal d'immeubles étaient à vendre avec de bons rapports. Certains ne sont pas en ordre d'urbanisme, de permis de location, ... il faut faire attention aux trop bonnes affaires mais d'autres sont de réelles opportunités.

Mais il ne faut pas croire que tout est rose, comme le dit Grmff. C'est vraiment un boulot la gestion locative. Ca allie des compétences en matière de gestion, d'économie, de commerce mais aussi sociale. De plus il faut une certaine résistance au stress sinon les nuits vont être longues.

Je ne connais évidemment pas le RC ni le précompte de votre immeuble. J'ai donc donné un chiffre purement imaginaire.

Pour un RC mettons de 1000€ en wallonnie, quel serait, approximativement le précompte mobilier comparé aux 3600€ imaginaires? (je sais que ça dépend des régions, provinces et communes, mais grosso modo).

Vous n'avez plus de kots étudiants actuellement?

Lors de l'achat d'un bien partiellement ou entièrement loué, est-il envisageable de demander au vendeur un historique des payements des locataires sur les derniers mois, afin d'éviter d'avoir d'entrée de jeu des impayés réguliers?

J'espère être bientôt, moi aussi, celui là...
Merci beaucoup.

Onclepicsou