... Mes candidatures ont été systématiquement rejettées (par le syndic suivi par les CP) alors que tout candidat nouveau venu dans l'ACP est élu sur proposition du syndic à 95% sans que personne ne connaisse ces candidats.
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J'ai bien connu à Bruxelles un Monsieur A. qui utilisait cette méthode : Systématiquement accueillir chaleureusement tout nouveau CP et le faire élire "Président". La masse opine, le nouveau est flatté, et personne ne vient interférer dans la gestion.
Et ce système a perduré plus de 20 ans; il perdure certainement encore ailleurs...
Et tout emmerdeur de service potentiel (là, c'est moi) était soigneusement écarté. Les mauvais payeurs étaient stigmatisés assez pour que leur droit à la parole en devienne inexistant.
Diviser pour régner, j'ignore si cela s'apprend, mais cela se pratique avec un certain succès.

Ah, j'ai bien aimé l'humour un peu décapant de Grmff : "Lancez vous dans la bagarre pou retournez sous la couette"... 

Pour éviter tout malentendu, en utilisant le terme "emmerdeur de service", mon intention n'était pas de vous insulter.

Faites une recherche sur Pim.be avec les mots "emmerdeur de service" et vous verrez que c'est un terme purement technique qui fait aussi partie de la définition d'une ACP.

Rassurez-vous Grmff, je ne l'ai jamais ressenti comme une insulte de votre part.

J'aimerais cependant que dans ce cas précis vous répondiez à ma question: "emmerdeur" ou "sauveur" ?

Faites une recherche sur Pim.be avec les mots "emmerdeur de service" et vous verrez que c'est un terme purement technique qui fait aussi partie de la définition d'une ACP.

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Désolé. Ni recette miracle, ni martingale magique.

C'est l'AG qui doit voter pour vous. Et tant que l'AG/CC vous trouve insupportable, elle/il ne supportera pas votre candidature.

De la difficulté de passer du statut "d'emmerdeur de service" au statut de "sauveur de la copropriété"...

Bonne chance à vous

Ces deux dernières années, trois copropriétaires, présentés comme mauvais payeurs, ne comprenant absolument pas les sommes réclamées par le syndic, m'ont confié leur dossier.

Après analyse sommaire de ces dossiers, le syndic ne fournissant pas les décomptes trimestriels détaillés comme stipulé aux statuts de notre ACP, j'ai pu après maints efforts, mettre en évidence des manipulations du décompte, des versements non repris au crédit du CP et des erreurs comptables.

Grâce à mon aide, ces trois CP, qui ont été mis en difficulté par les erreurs du syndic, ont obtenu gain de cause en justice.

Résultat, dans ces trois dossiers l'ACP a été déboutée et condamnée, au motif que la comptabilité manquait totalement de transparence et que ces erreurs auraient pu être évitées si le syndic avait fourni des décomptes trimestriels détaillés.

Et cependant, le syndic m'avait traité de menteur lorsqu'en AG j'avais dénoncé ces erreurs, et aujourd'hui le Juge me donne raison !

A votre avis, Grmff, aurais-je dû jouer le Ponce Pilate et laisser condamner ces CP qui ne savaient pas se défendre ?

Ces victoires me coutent cependant puisque comme CP je dois participer aux charges et dettes communes.

Alors, "emmerdeur de service" ou "sauveur de la copropriété" ?

Qui est responsable de ces pertes financières pour l'ACP: le syndic par son incapacité à fournir une comptabilité transparente et exempte d'erreurs ou moi qui ai aidé à les dénoncer ?

Je serais vérificateur aux comptes, rien de ceci ne serait possible.

Alors, Grmff ou Luc, si vous avez une autre méthode à me proposer pour virer mon syndic et changer le conseil de gérance, faites le moi savoir.

Désolé. Ni recette miracle, ni martingale magique.

C'est l'AG qui doit voter pour vous. Et tant que l'AG/CC vous trouve insupportable, elle/il ne supportera pas votre candidature.

De la difficulté de passer du statut "d'emmerdeur de service" au statut de "sauveur de la copropriété"...

Bonne chance à vous

Tout a cependant basculé en 2003 lorsque le torchon a brulé entre le syndic et le conseil de gérance, qui a alors fait une pétition pour révoquer le syndic (Madame D...) en reprenant tous les griefs que je formulais depuis 6 ans.

J'oublie de vous signaler que pour les CP, ce n'est pas Mistral qui est parvenu à virer la syndic, mais le président du conseil de gérance.

Dans sa pétition, le président du conseil de gérance, qui avait accès à la comptabilité de l'ACP, confirmait les malversations et détournements de fonds.

Sur les conseils du nouvel avocat de l'ACP, donc celui du syndic, ces dénonciations n'ont pas été faites à l'IPI, ni au Parquet alors qu'un Juge d'instruction avait été désigné d'office.

Ces mêmes malversations sont reprises aujourd'hui par l'IPI, mais dans une autre ACP, pour justifier la radiation de cet agent.

Je n'ai jamais été un CP passif dans mon ACP.

Depuis 1996 je suis candidat pour le conseil de gérance ou la vérification  aux comptes. Ma méthode de contrôle, bien connue du syndic, est celle prônée par l'ARC en France.

Mes candidatures ont été systématiquement rejettées (par le syndic suivi par les CP) alors que tout candidat nouveau venu dans l'ACP est élu sur proposition du syndic à 95% sans que personne ne connaisse ces candidats.

Malgré l'absence de mandat et en raison de soupçons graves d'irrégularités dans la gestion, j'ai analysé les comptes en détail et suivi les différents travaux exécutés dans notre immeuble.

Ces investigations m'ont amené à faire régulièrement rapport aux CP par l'envoi de toutes-boîtes.

Je n'ai jamais été suivi par l'AG parce que le conseil de gérance qui détenait un paquet de procurations (en veillant toutefois à ne pas se mettre en défaut par rapport à la loi) s'y est toujours opposé.

Tout a cependant basculé en 2003 lorsque le torchon a brulé entre le syndic et le conseil de gérance, qui a alors fait une pétition pour révoquer le syndic (Madame D...) en reprenant tous les griefs que je formulais depuis 6 ans.

Je vous fais grâce des procédures judiciaires et auprès de l'IPI qui n'ont jamais abouti parce que le Juge part du principe qu'il faut respecter les votes acquis à la large majorité.

Quant à l'IPI, grâce au soutien d'un membre éminent de l'IPI, cet agent n'a jamais été inquiété...jusqu'il y a peu puisque l'IPI l'a radiée sur base des mêmes reproches que je formulais depuis 1997.

Alors, Grmff ou Luc, si vous avez une autre méthode à me proposer pour virer mon syndic et changer le conseil de gérance, faites le moi savoir.

Vos conclusions ne tiennent pas compte avec le fait que les AR d'exécution ne sont pas encore publiés. Ces AR auront un impact non négligeable sur la responsabilité explicite du syndic concernant ses 16 tâches (Art. 577-8 § 4).

J'applique en fait une méthode qui est une synthèse des points 4 et 5 de grmff.

Et je refuse d'être pessimiste, mais je reste quand même réaliste. Comme grmff dit cette lutte peut durer longtemps.

Les groupes minoritaires /majoritaires s'adaptent. J'ai été surpris, mais les CP suivent la même logique que les travailleurs de l'usine MACtac ont suivi pour prendre la défense ou non de leur collègue harcelé.

Je suis par exemple le 5ème "opposant officiel", dans un conflit qui a en fait commencé en 1978. La solution dans ce cas, tel que proposé par des Juges et médiateurs professionnels: que tous ceux qui ont participé dans ce conflit ne participent plus dans le fonctionnement futur de l'ACP.

C'est pourquoi je n'applique pas la méthode 3, mais que la méthode 3bis est mon but pratique:

renouvellement complet des organes de contrôle et d'exécution de l'ACP avec des candidats nouveaux sans mélange d'intérêts  (ce que le Juge appelle "le vent nouveau").

Mais lorsque le syndic n'envoie pas les adresses des copropriétaires malgré plusieurs courriels , il est difficle de rallier les copropriétaires.

C'est une longue lutte. Sans certitude d'arriver à quelque chose. Sans certitude que le nouveau syndic soit meilleur.

Pour la liste des adresses, le syndic a l'obligation légale de vous la donner. Affiliez vous au SNP, demandez leur aide, ils vous fournirons la jurisprudence adhoc.

Et en plus, portez plainte à l'IPI.

Si vous vous lancez dans la bagarre, évidemment. Sinon, retournez sous la couette...

5. Agir de l'extérieur. Tenter d'éduquer les syndic et conseil de copropriété. Ensuite faire une "opération commando" si cela ne marche pas. (syndiquer les plaignants, grouper les demandes et procurations, mettre le changement du syndic à l'ordre du jour, changer le conseil de gérance, et virer le syndic)

C'est sûrement la meilleure solution et comme vous le faites remarquer, celle qui demande énormément d'énergie.

Mais lorsque le syndic n'envoie pas les adresses des copropriétaires malgré plusieurs courriels , il est difficle de rallier les copropriétaires.
A la côte belge, les copropriétaires louent leur appartement pour les vacances via une agence (en général le syndic), on ne les voit jamais et le syndic en profite au maximum.

Les syndics vont devoir se remuer fermement les fesses, si j'en juge par les propos de l'avocat cité dans Le Soir Immo d'aujourd'hui :

la jurisprudence se montre de plus en plus sévère à leur égard dans l'appréciation de la responsabilité

Je suppose que la remarque vaut pour les autres mandataires qui mettent les mains dans la caisse...

J'aime bien la petite synthèse. 
J'aime bien le point 5 aussi...

Peut-on imaginer qu'un copropriétaire lambda puisse proposer un nouveau syndic ?

Si vous voulez du changement, mais que vous n'amenez pas du changement, vous n'aurez pas le changement que vous souhaitez.

Que faire?....

Plusieurs possibilités, dans l'ordre de la quantité d'énergie que cela demande:
1. Rien. Il n'y a rien à faire. Sauf profiter de la vie en pensant à autre chose.
2. Rien. Il n'y a rien à faire. Sauf râler sur les forum.
3. Se faire élire au conseil de gérance et faire changer les choses de l'intérieur.
4. Faire procédure en justice sur procédure en justice, à chaque écart de conduite.
5. Agir de l'extérieur. Tenter d'éduquer les syndic et conseil de copropriété. Ensuite faire une "opération commando" si cela ne marche pas. (syndiquer les plaignants, grouper les demandes et procurations, mettre le changement du syndic à l'ordre du jour, changer le conseil de gérance, et virer le syndic)

Quelle est votre option?
Si vous avez d'autres possibilités, je suis preneur.

grmff a écrit : Qui avait amené les offres?
le conseil de gérance

Je n'ose pas imaginer que Grmff prend les copropriétaires pour des c..., mais alors il ignore la réalité des copropriétés.

Peut-on imaginer qu'un copropriétaire lambda puisse proposer un nouveau syndic ?

A plusieurs reprises depuis 14 ans que je suis confronté à la toute puissance du couple infernal syndic-conseil de gérance, j'ai tenté de demander offre à des syndics concurrents.

Leur première question est: êtes-vous membre du conseil de gérance ?

Ma réponse: NON.

Leur seconde question: êtes-vous opposé au conseil de gérance en place ? (sous-entendu qui soutient le syndic actuel).

Ma réponse: OUI.

Leur réponse a à chaque fois été : dans ces conditions, nous n'avons aucune chance d'être élu et nous ne vous remettons pas offre.

Un syndic n'acceptera jamais de venir dans une ACP s'il n'a pas la garantie d'avoir le conseil de copropriété (dont les pouvoirs sont à présent reconnus par la nouvelle loi) avec lui.

En conclusion, seul le conseil de gérance (ou de copropriété pour faire plaisir à ceux qui croient encore en la nouvelle loi !) a la faculté de proposer un nouveau syndic.

Le fait de proposer trois offres en AG ne change rien à la situation, puisque le conseil de copropriété  a déja choisi SON candidat.

Les pressions exercées sur les copropriétaires par le conseil de gérance pour qu'ils votent comme eux fait le reste.

Tout le reste n'est que du bluff.

Je comprends parfaitement le désarroi de Zlurp, puisque je vis la même situation dans ma république bananière de copropriété et ce n'est pas la nouvelle loi qui y changera quelque chose.

Bref, il faut avant tout avoir la possibilité de changer de conseil de copropriété, et je ne vois RIEN dans la nouvelle loi qui facilitera la chose dans une ACP république bananière.